規制前の月世比重27％に過ぎない「賃借人住宅費負担↑」
▲ソウル中区南山から眺めたソウル市内の姿。 (ニューシス)
最近、貸切の月世化速度が速くなった中、特に新しく竣工した入居マンションの月税契約の割合が急増している。
昨年６・２７ローン規制で所有権移転条件付チャーターローンが禁止されたことが最も大きな原因で、一部の新しいマンション団地は前月税契約で月税が占める割合が７０％に達すると調査された。
8日、直方と連合ニュースが国土交通部の実取引がシステムに申告されたソウルマンション前月税取引内訳を分析した結果によると、昨年6・27ローン規制以後、ソウルに入居した新しいマンション4棟の月税（保証付月税を含む）契約の割合が平均60％と集計された。
これは同期間、ソウルマンション全体の賃貸借契約で、家賃が占める割合が４５．８％であることに比べて１４％ポイント（ｐ）以上高い数値だ。
更新契約を除いた新規契約の月税比重が５０％に達したものと比較しても１０％ポイント高い。
このように新しい入居団地の賃貸比重が高いのは、政府の家計負債管理方案でチャーター資金融資のしきい値が高まったうえ、６・２７ローン規制で所有権移転条件付チャーターローンを禁止した影響が大きい。
過去には入居アパートの場合、家主である分譲契約者が建設会社から所有権移転を受ける前に賃貸を置き、テナントの貸切保証金で分譲残金を払うことが多かった。
このため入居アパートは相対的に貸切比重が高いのが慣例であったが、6・27規制でこうした所有権移転条件付貸借貸付が詰まって賃借人が足りない貸切金を月税に回す場合が多くなったのだ。
実際6・27対策以前の2024年下半期に入居したソウル地域4団地の賃貸借契約を分析した結果、入居初期前月税契約のうち、チャーターが占める割合は73％に達した。逆に、家賃は27％に過ぎなかった。
これは２０２４年下半期、ソウルマンション全体賃貸借契約の賃料比重が平均４３％、新規契約の賃貸比率は平均４５％であるのと比較して、比較的入居団地の賃料比率が低かった。
2024年8月に入居を始めたソウル江北区美児洞北ソウルジャイポラリス(1045世帯)と同年10月入居した江西区錦村洞ザショップ鈍村フォレ(572世帯)は12月まで月世比重がそれぞれ27%、28%に過ぎなかった。
これに比べて6・27規制が施行された後、昨年11月に入居が始まったソウル東大門区イムンドンイムンアイパークザイ(4321世帯)は、月税契約が69%に達した。
また昨年7月から入居したソウル城東区行堂洞ラチェルボ・プルジオ・サミット(958世帯)は、家賃が58%を占めた。
6・27規制を前後して前月税契約と入居が始まった瑞草区蚕原洞メープルジャイ（3307世帯）は、6・27規制施行前前月税契約で月税比重が39％（チャーター61％）水準だったが、貸し出し規制施行後月税比重は、以後から昨年末までは60％に高まった。
瑞草区蚕原洞のある公認仲介会社は「最近1住宅者はもちろん、無住宅者も貸切資金融資を受けにくくなったうえ、入居初期の家主も分譲残金を出すために銀行融資を受けていない借入人との契約を好んでみると賃借人は貸切金不足分は月だ」高いのにチャーター資金融資も強化され、反転税契約が増えている」と話した。
専門家らは、政府の強力な融資規制が月世化をさらに加速するものと見ている。
直方キム・ウンソンビッグデータラプシルラップ長は「政府の融資規制が強化され、マンションも最近新規前月税契約の半分を月税が占めるほど月世化速度が急だ」とし「初期値が下方安定しない限り賃借人の住宅費負担はさらに大きくなるだろう」と話した。
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