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2025-11-26 11:13:00
オークランドの住宅所有者のほぼ 20% が不動産を売却して損失を出しています。
Cotalityは、全国で利益または損失を求めて売却された不動産の数を示す最新のPain and Gainレポートを発表した。
オークランドでは、所有者兼占有者の売主の 18.2%、投資家の 22.8% が損失を出していました。
これは主要センターの中で最も高い損失率となった。他の地域では、サウス ワイララパでは同四半期に 32% が損失を出し、マスタートンでは 18.8% が赤字でした。
このデータには不動産手数料などの売却費用が含まれていないため、損失を出した数字はさらに高くなる可能性が高い。
ウェリントンでは、所有者占有者の 13.4% と投資家の 20.9% が損失を出しました。
コタリティのチーフ不動産エコノミスト、ケルビン・デービッドソン氏は、このデータは多くの地域で価格が依然としてピークから大きく離れており、買い手が価格決定権の大半を握っていることと一致していると述べた。
同氏は、「オークランドもウェリントンも好況期に非常に力強い成長を遂げたため、最近の購入者は最高価格を支払ったため、現在はより脆弱になっている。オークランドではアパート群が多いことも損失率の上昇に寄与しているが、これは短期的な弱さではなく長期的な業績を反映している」と述べた。
第3四半期の全米の再販利益の中央値は27万ドルで、2021年後半のピークの44万ドルからは減少したが、それでも2020年後半以前に記録されたものよりは高かった。損失の中央値は5万ドルで、第2四半期をわずかに下回った。
デビッドソン氏は、違いは人々が不動産を売却するまでにどのくらいの期間不動産を保有したかであると述べた。
売却して利益を得た売主の所有期間の中央値は9.5年であったのに対し、損失を出した売主は4年弱であった。
「不動産の再販パフォーマンスは絶対的な意味で弱いわけではありませんが、この数字は市場における時間の役割を浮き彫りにしています。所有期間が長くなればなるほど、キャピタルゲインを確保できる可能性がはるかに高くなります。」
「3年ちょっと前、あなたは [were] 物価が非常に高く、住宅ローン金利がすでに上昇していたサイクルの時点でした。当時購入し、その後状況の変化に直面した人は、予想よりも低い価格で販売される可能性が高くなります。」
一戸建て住宅はアパートに比べて赤字で売却する可能性が低かった。
アパートの損失率は 11.4% でしたが、アパートの損失率は 36.2% でした。
クイーンズタウン・レイクスはデータの中で際立っており、損失を出した売り手はわずか 2.4% で、利益の中央値は 486,000 ドルでした。
デビッドソン氏は、データは弱かったものの、実際には弱かったわけではないと述べた。 「27万ドルの利益の中央値を見れば、ほとんどの人はこれでもかなり大きいと言うだろう。ここしばらくに比べて弱いが、完全に爆発したわけでもない。
「2007年から2008年頃の世界金融危機に遡ると、利益を得るための再販売の割合は約2年間でほぼ100％から80％近くまで低下した。今回は約4年間で約100％から約90％まで低下した。むしろゆっくりと燃え上がったものだ。」
同氏は、現金を節約するために住宅ローンを延長できる人が増えたと述べた。
「状況が好転したと思ったら、ホールド期間が大きな要因となるため、常に少し遅れが生じます。たとえ過去数か月で値が好転したとしても、ピーク時よりもまだ 17% も下回っています。」
「4年前に購入した人は、たとえ過去数か月で資産価値が上昇したとしても、市場のピーク時に購入したため、損失を被る可能性はまだあります。」
同氏は、ピーク時に購入した人は今後数年間は困難な状況に陥る可能性があると述べた。 「おそらく今後 3 年か 4 年で年間 4% か 5% の成長が見込めると考えれば、そのサイクル自体は 7 年か 8 年になる可能性があります。
「2021年に購入した場合、おそらく2022年の初めの数カ月だったと思いますが、今にして思えば、状況が変化して短期間で再び売却しなければならなかった場合に購入するのは難しい時期でした。」
初めて住宅を購入する人は、これまで不動産サイクルを経験していなかった場合、特にその影響を感じたかもしれません。
「人々が『まあ、心配しないでください、サイクルを乗り切って住宅価格は上昇するでしょう』と言うのは非常に良いことですが、あなたがそのような立場にあり、2021年に最高額の価格を支払い、4年経ってもまだ紙の損失を抱えている場合は大きく異なります。」
市場の低迷が背景にあり、結果は価値観、家計心理、売り出し在庫量に左右されるため、赤字転売の割合は短期的には上昇が続くと予想されている。
「ベンダーは市場に対応する必要があるかもしれないが、長期間保有しているベンダーにとっては相当な利益が得られるだろう。規模を縮小したり、より安い場所に移転したりしない限り、株式は通常、次の購入にそのまま転がり込むため、ほとんどの所有者兼占有者は、棚ぼた的な現金を得ることができないだろう。」
販売量の増加により利用可能な在庫が減少していることを示す初期の兆候があり、2026年の見通しでは、住宅ローン金利の低下と徐々に強化される経済に支えられて価格が上昇することが示されています。
「不動産再販業者は2026年にはもっとうまくいくかもしれないが、急速な好転は期待できないだろう」とデビッドソン氏は語った。
「クイーンズタウンの湖や南島下部の一部など、手頃な価格が強い地域や供給が逼迫している地域は、依然として優位に立つのに最適な位置にある。」
#オークランドの住宅の5軒に1軒が赤字で売却