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2024-08-25 10:19:17
経験則として、金利が上昇すると住宅価格は下がるか、少なくとも住宅市場は減速します。
それはかつて経済の鉄則だった。しかし今は違う。世界中の不動産市場は借入コストの上昇の影響を無視し、多くの市場が再び好況モードに戻っている。
欧州中央銀行（ECB）が2022年7月に10回の利上げサイクルを開始して以来、アイルランドの不動産価格は10％上昇した。ダブリンでは、価格は平均7.5％上昇している。
ここの不動産価格インフレ率は10か月連続で上昇している（昨年8月の1.1％から6月の8.6％）。ダブリンの年間上昇率はさらに急激（9.3％）である。
では、なぜ金利上昇がより大きな抑制効果をもたらさないのでしょうか? 理由はいくつかあります。
2008 年の金融危機とその後の歴史的低金利の期間以来、固定金利の住宅ローン契約を選択する住宅購入者が増え、金利変動から自分自身 (および市場全体) を効果的に保護しています。
固定金利契約では、住宅所有者は新たな住宅ローン（おそらくより高い金利）を取得する必要があるため、引っ越すことを控えるよう促され、そのためアイルランド市場では住宅の流動性が非常に低くなっています。
現在、この地域の住宅ローン保有者の50～55%が固定金利契約を結んでいる。不動産業者のシェリー・フィッツジェラルド氏によると、2024年上半期の住宅購入のための新規融資の69%は1年以上の固定金利である。2003年上半期の同様の数字は21%だった。
固定金利契約では、住宅所有者は新たな住宅ローン（おそらくより高い金利）を取得する必要があるため、引っ越すことを控えるよう促され、そのためアイルランド市場では住宅の流動性が非常に低くなっています。
ECBの観点から見ると、固定期間の雇用者の割合が高い（ここだけでなく、ヨーロッパ全体で）ことで、金融政策の影響が弱まっている。そのため、フランクフルトの積極的な金融引き締めにより、ヨーロッパとアイルランドは昨年、テクニカルな景気後退を軽微にしか経験しなかった。
金利と住宅価格の伝統的な関係を覆すアイルランド国内の要因もいくつかある。
昨年、アイルランド共和国では世帯によって50,234軒の住宅が購入されたが、銀行決済連盟（BPFI）によると、住宅購入のための住宅ローンが組まれたのは35,229件のみであり、住宅の約30パーセントは住宅ローンを利用せずに現金で購入したことを示唆している。
アイルランドの住宅危機はどうなっているのか、そして今後どうなるのか?
彼らの多くは、以前の売り上げの現金や貯蓄を取り崩していると言われている。中には海外から戻ってきた駐在員もいると思われる。いずれにしても、借入コストの上昇によって妨げられることはない。
おそらく、アイルランドの不動産問題における最大の問題は、世帯以外の購入、つまり国（地方自治体および認可住宅団体（AHB））や機関、基金による購入に関係している。
金利の上昇が機関投資家の活動に影響を与えている一方で、政府から課せられた政治的要請からか、州政府機関は以前よりもさらに多くの購入を行っている。
昨年、彼らは6,000戸近くの新築住宅を購入し、その過程で需要と価格を押し上げた。この数字には土地開発庁（LDA）が購入した住宅は含まれていない。
国や機関による購入や一回限りの建設を除くと、流通する新築住宅のうち、不動産業者の手に渡るのはほんの一部（昨年の合計 33,000 戸のうち 10,000 戸未満）に過ぎません。
さらに、住宅購入に対する寛大な補助金が「Help to Buy」や「First Home」制度の形で政府から提供されており、これらは拡大され続けています。
これらのインセンティブは、建設業者や開発業者からの供給を増やし、潜在的な購入者にとっての住宅価格のギャップを埋めることを目的としています。マクロレベルでは、価格も支えています。
ECBの10回の利上げが不動産市場の暴落を引き起こすという予測は大きく外れたことが判明した。
もう一つの要因は所得だ。急速なデインフレの時期を経て、実質賃金は再び上昇し、金利上昇による人々の借入能力への影響を相殺している。信用条件の緩和も購入者を助けている。2022年、中央銀行は初めて住宅を購入する人のローン対所得比率要件の上限を3.5倍から4倍に引き上げた。
共和国の人口も、主に移民のおかげで、誰も予想していなかったほどの速さで増加している。不動産会社サヴィルズによると、2015年から2023年の間に建設された新しい住宅1戸につき、人口は3.8人増加しており、その比率はほぼ4対1である。
サヴィルズの調査部長ジョン・リング氏は、これは分析対象となった9カ国の中で断然最悪だと述べた。アイルランドの比率は英国（2.1）より80％悪く、オーストラリア（1.9）の2倍だった。
「世界中の多くの国が住宅不足に直面しているのは事実だが、アイルランドの状況の深刻さは他国とは異なるレベルにあることを認識することが大切だ」とリング氏は述べた。
ECB の 10 回の利上げが不動産市場の暴落を引き起こすという予測は、大きく外れたことが判明しました。不動産価格はさまざまな要因によって左右されますが、金利がこれほど影響を及ぼさなかったことはかつてありませんでした。
#アイルランドの住宅価格が再び高騰しているのはなぜか #アイリッシュタイムズ