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2024-05-10 13:17:23
分析: 誰に依頼するか、どこにいるか、何が含まれるかによって、推定 318,365 ユーロから 461,000 ユーロの費用がかかる可能性があります
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住宅は数字のゲームです。 新築住宅の供給は、 2017年から倍増しかし、根本的な課題は手頃な価格です。 現在の新築住宅の販売価格の中央値は 全国的に40万ユーロ以上 そして ダブリンで50万ユーロ。 この高額住宅は、 平均的な所得者の手の届かないところにある。 ニーズは大きいですが、市場の需要は支払い能力によって制限されます。
政府のアプローチは「手頃な価格のギャップ」を補助金で埋めることですが、これは大規模になると非常に費用がかかります。 州の支援が届くようになりました 1 世帯当たり最大 150,000 ユーロ。 住宅プログラムのわずか 10% に必要な場合、 45億ユーロかかる可能性がある 補助金だけでも – 小児病院2つ分に相当する。
したがって、この「ギャップ」については綿密な精査が必要です。 の 公認測量士協会 (SCSI) は、さまざまなプロジェクトにわたる開発者からの提出物に基づいて、住宅建設のコストの見積もりを作成します。 これらは監査済みのプロジェクトではなく、詳細なコストは商業的にデリケートなものであり、概要の見積もりです。 現在、SCSI 計算する 新しい 3 ベッドルームの家は全国的に 397,000 ユーロ、ダブリン都市圏では 461,000 ユーロかかります (GDA は SCSI によってダブリン、キルデア、ミース、ウィックローの各郡として定義されています)。
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RTÉ Radio 1 の Today With Claire Byrne より、インフレが建築コストに与える影響について。 建設者のマーク・ウィーラン氏と数量測量士のクレア・アーウィン氏と
一方、 住宅・地方自治体・文化遺産局 地方自治体向けに住宅を建設するための競争入札から市場データを収集します。 これらはより低く、平均「オールイン」費用は全国で 318,365 ユーロ、GDA では 392,975 ユーロです。 「オールイン」コストは、必要に応じて用地購入費、設計チーム費用、光熱費、用地調査、測量、パブリックアートなどの引当金の追加を含む複合的な数値/単位を反映します。
明らかに、投機的な開発業者と建築請負業者は同じコストベースを持っていません。 設計と仕様、調達方法、敷地条件、地域市場はすべて影響を及ぼします。 ただし、これらの数値は有用なベンチマークです。
まず、 「ハード」な建設コスト SCSI からの料金は 224,730 ユーロ (全国) と 257,645 ユーロ (GDA) であるのに対し、地方自治体の場合は 251,379 ユーロ (全国) と 296,263 ユーロ (GDA) です。 ただし、これらの地方自治体の費用には通常の現場作業が含まれており、SCSI では 1 軒あたり 55,000 ユーロの追加料金がかかります。 「現場作業と現場開発」、ギャップを大幅に縮めます。 しかし、地方自治体が支払う市場価格が、2023年春までの1年間に全国で11％、GDAで13％上昇し、2017年以降（住宅供給が2倍になった時期に）驚くべき50％上昇したことは非常に注目に値する。 。
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2023 年 1 月の RTÉ ニュースより、CSO は 2022 年に 30,000 戸近くの新築住宅が建設されたと報告
それで、残りのお金はどこに行くのでしょうか？ 土地は構成要素です。 SCSI は、GDA 内の住宅 1 軒あたりの用地費用を 70,000 ユーロ (付加価値税抜き) と想定していますが、実際に土地に支払われる価格を決定するのは難しく、何年も前にもっと安く購入されていた可能性もあります。 NAMAは86,000戸の住宅が建てられる可能性のある用地を売却した、多くはこの 70,000 ユーロの一部の費用で、そしてこれらの大部分は まだ開発されていない。 したがって、最初に支払った金額によっては、一部の「土地代」が実際には利益となる可能性があります。
設立当初は、 土地開発庁 (LDA) 約束した 公共所有の 150,000 の敷地にアクセスできるようになり、住宅のコストが大幅に削減される可能性があります。 しかし、この目標は 5 年間で 10,000 戸に規模が縮小され、新築住宅 1 戸あたり最大 50 万ユーロの費用がかかると見積もられています。 「ロックされていない国有地」でも完全な市場価格で販売される可能性があるようです。
SCSI は開発者の利益を 53,864 ユーロ (VAT 抜き) と見積もっていますが、特に高インフレと不確実性の時代には変動します。 投機開発（最大の利益を得るために住宅販売のタイミングを狙って土地を購入すること）は、ハイリスク・ハイリターンなビジネスであり、非常に周期的であり、金利、建設インフレ、市況、政府の政策などの外部要因の影響を受けやすいものです。 したがって、セーフティネットとして開発に資金を提供する企業は、高いマージンを要求する可能性があります。
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2023 年 4 月の RTÉ Six One News より、開発税の 12 か月免除の発効に関するレポート
次に、SCSI は開発税を 18,645 ユーロ (VAT 抜き) と見積もっていますが、現在は 開発者は免除の恩恵を受けるSCSI のレポートには記載されていますが、販売価格 461,000 ユーロからは差し引かれていません。
借入（財務）およびマーケティングのコストは、36,000 ユーロかかると想定されます（多くの初めての購入者にとって「保証金」）。 SCSI は、土地の購入のために 55% を借り、その上に建設するために 90% を借りたと仮定して、金利を 7% 以上と見積もっています。 注目すべきことに、これらの費用は実際の住宅建設ではなくビジネスモデルのために高額です。
他の分野では、公的および民間の組織が建設請負業者に毎月支払いを行っており、長期にわたって建設資金を調達するリスクやコストは発生しません。 住宅やアパートは、小規模な段階で建設して入居できるように設計することもできるため、資金を繰り延べることができ、開発全体に一度に資金を投入する必要がなくなります。
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RTÉ Radio 1 の News At One より、SCSI のジョン・オサリバン氏が年次住宅不動産レビューと展望 2023 年報告書について語ったところによると、不動産価格インフレの低下に伴い住宅完成件数は減少していることが判明した
インフレはリスクであり、現実です。 それは労働力や物資だけでなく、市場やセンチメントの要因でもあります。 上で述べたように、地方自治体への入札は近年大幅に増加しています。 生産能力が制約されている場合には価格が上昇しますが、注文状況が不確実な場合には短期的には価格が上昇する可能性があります。 BNP パリバの最新の調査によると、住宅建設の活動は 2022年秋以降毎月値下げ。 住宅建設の生産高は減少しており、住宅建設の生産量と生産額は減少している。 2018年以降のどの時期よりも低い （パンデミックによる閉鎖を除く）。
さらに広く言えば、建設部門の生産能力はまだケルティック・タイガーのレベルまで回復していない。 通常、すべての新しい家には 2 人の新しい労働者が必要です。 しかし、現在、建設業界全体で雇用される人員は 30% 減少しています。 167,400 に比べ 242,000 この部門は下請けや孫請けによって非常に分断されており、それ自体が能力構築、採用、スキル開発、品質管理の障壁になっています。 生産能力不足や契約の複雑さもインフレを引き起こす可能性があります。
2020 年に欧州委員会は 質問された アイルランドの住宅の手頃な価格の欠如は「利幅の増加によって部分的に説明される可能性があり、これは競争が不十分であることを示している可能性がある」。 市場の拡大は、競争、革新、価格の高騰を促進します。 しかし、アイルランドにおける住宅建設には、資金や土地へのアクセスの欠如（他者による土地銀行取引によってさらに悪化）、複雑で大規模なアパート開発を優遇する政策など、新規参入者にとって非常に大きな障壁がある。
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RTÉ Radio 1 の Today With Claire Byrne より、KMC ホームズおよびチープ アイリッシュ ホームズのキーラン マッカーシーと数量調査員のクレア アーウィンとともに、住宅建設の増加するコストについて理解しています。
新築住宅の大部分を供給するのに比較的小規模な投機セクターに依存することが賢明であるかどうかは疑問視されなければならない。 SCSI は、販売価格の 51% が実店舗で販売されるのではなく、むしろそれが好まれる調達モデルの要因であることを認めています。
従来、建設業者に州向けに建設を請け負わせることで、民間市場の山と谷を平準化し、競争力のある価格、迅速な納品、雇用の確実性、不況下でのスキルの保持を確保してきた。 より効率的なプロセスにより、家賃や住宅ローンはより手頃な価格になるでしょう。 さらに、州にとって数十億ユーロの補助金を節約できる可能性がある。
明記されていない限り、すべての費用には VAT (13.5%) が含まれています。 必要に応じて、比較のために VAT が一部の数値に追加されています。
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オーラ・ヘガティ の講師および助教授です。 建築・計画・環境政策学部 で UCD。 彼女はアイルランドと英国の登録建築家です (ARB）とその仲間 アイルランド王立建築家協会 のメンバーと 王立英国建築家協会。
ここで表明されている見解は著者の見解であり、RTÉ の見解を代表または反映するものではありません。
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