写真拡大イ・チャンイクエビソンヤングコリアキャピタルマーケット本部長
金利下落開始でこれまで凍った国内商業用不動産市場が回復する兆しを見せたが、非常戒厳と弾劾政局が冷水をかけた。
新しい所有者を訪れた不動産売り物は売却を撤回する一方、積極的に国内市場に投資していた大きな手投資者さえ保守的に戻った。
最近、毎日経済とインタビューを行ったイ・チャンイク・エビソン・ヤングコリア（ジェンスタメイト関係社）キャピタルマーケット本部長は、弾劾政局前後で国内商業用不動産市場を眺める外国系投資家の視線が変わったと診断した。
この本部長は不動産投資業界の「転落通」と呼ばれる。業界経歴だけ27年で、清羅医療複合タウン、引き継ぎサムスン生命ビル、シードキューブ創東、信用山北側2区域再開発事業などに対する購入・売却諮問を行った。
彼は「外国系投資家の動きは確実に萎縮した状況であることを否定するしかない」とし「ホテルの場合、非常戒厳以後、ＡＤＲ（客室単価）、ＯＣＣ（客室占有率）が１０～１５％減少したと推察され、投資決定を目前に置いた場合、遅れる可能性が高まった」と述べた。
続いて「物流センターも不確実性が解消される時点まで慎重な姿を見せるだろう」と話した。
物流センターの場合、昨年第3四半期基準で首都圏内の常温物流センターの空室率は15％、低温物流センターの空室率は40％を上回る。
低温物流センターは現在過剰供給状態で、本部長は低温施設を常温施設に変更する事例が多数発生していると説明する。
彼は「依然としてEOD（期限利益喪失）が発生し、NPL（不良債権）で処理される物流センターが多い」とし「投資家もアクセス性に優れ、賃貸借が安定した資産を慎重に選別して投資すると予想される」とした。
続いて「工事費の上昇と分譲市場の低迷で開発市場も困難を経験している」とし「今後対内外的不確実性が増加するとみられ、当分の間はこの市場も不況が続くだろう」と述べた。
写真拡大イ・チャンイクエビソンヤングコリアキャピタルマーケット本部長
しかし、それでも国内商業用不動産市場の基礎体力は依然として堅実だと診断する。
市場に出てきた売り物の規模が例年に比べて顕著に変わっており、大規模な取引が最近までも実現したためだ。
ジェンスタメイトによると、昨年ソウルオフィス市場の取引額規模は13兆4000億ウォンで、2000年以降2番目に最も大きかった。
特にＧＢＤ（江南圏域）、ＣＢＤ（都心圏域）を中心に大型オフィス取引が活発に行われた。
ホテル資産の場合、昨年ボコソウル明洞（旧ティマークグランドホテル明洞）、新羅ステイ光化門、グランドハイアットソウル、コンラッドソウル、L7ホテル江南などが取引された。
李本部長は「今後2～3年以内に主要圏域の大型オフィスの供給が多くなく、賃借需要が着実であれば回復税を見せる可能性が高い」とし「海外旅行需要とホカンスなどに対する需要が回復し、ホテルの実績が改善される。流れが現れている」と話した。
続いて「最近まで活発な動きを見せたSI（戦略的投資家）たちと共に年基金などが造成したブラインドファンドが不動産投資市場で単費のような役割をするだろう」とした。
国内商業用不動産は他の国より相対的に安定しており、投資時系列が長いほど魅力的な資産の一つに挙げられると説明する。
「悲観論者は名声を得て肯定論者はお金を稼ぐ」という言葉のように今は優良売り物を素早く先取りすることが必要だと助言した。
彼は「コア（コア・核心）資産や賃貸借条件の優れた資産に投資資金が集中する可能性が高い」とし「急速に成長して回復したため、今が商業用不動産市場の投資適期」とした。
#弾劾政局で商業用不動産投資家ら萎縮優良物に注目する時