「ゾンビオフィス」が一部の銀行に苦境をもたらす

シカゴの主要ビジネス地区にそびえ立つ優美なアールデコ様式の建物の稼働率は 17% と低いと報告されています。

不動産ローンを調査する調査会社トレップが提供したデータによると、2013年にはテナントでいっぱいで1億7,600万ドル相当だったデンバーのきらびやかなオフィスタワー群は、現在はほとんど空き家となっており、最終評価額はわずか8,200万ドルだったという。 平 有名な ロサンゼルスの建物はパンデミック前の約半分の値段で売られている 価格。

サンフランシスコからワシントン DC まで、物語は同じです。 オフィスビルは依然として、ゆっくりと燃え上がる危機に陥っている。 パンデミックの初期に在宅勤務に派遣された従業員は完全には復帰しておらず、高金利と相まって主要な商業用不動産の価値が消えつつある状況だ。 不動産分析会社グリーンストリートのデータによると、さらに高品質のオフィス物件の価格は2022年初頭のピークから35パーセント下落した。

こうした勢力のせいで、米国の商業用不動産債務の大部分を抱える銀行は厳しい立場に置かれており、アナリストや規制当局さえも、この計算はまだ完全に定着していないと述べている。 問題は、大きな損失が発生するかどうかではない。 問題は、それらがゆっくりとした出血となるか、それともパニックを引き起こす波となるかだ。

過去 1 週間は 醸造上の問題を感じさせた ニューヨーク・コミュニティ・バンコープの株式は、金融会社がオフィスとアパートの両方の建物に関連する不動産ローンの予期せぬ損失を明らかにした後、急落した。

トレップ社最高製品責任者のロニー・ヘンドリー氏は、これまでのところ「見出しは実際のストレスよりも早く動いている」と述べた。 「銀行は多額の含み損を抱えたまま放置されている。 このゆっくりとした漏洩が暴露されれば、すぐに流出する可能性がある。」

去年の悩みは今日の問題です。

昨年の春に一連の銀行が破綻したとき、その理由の一部は 金利上昇 アナリストらは、商業用不動産が広範な問題を引き起こす可能性があると懸念していた。

トレップのデータに基づくと、銀行は今後 5 年間で満期を迎える商業用不動産ローン 2 兆 6000 億ドルのうち約 1 兆 4000 億ドルを保有しており、小規模および地域の金融機関は 特に活発な 市場で。

エコノミストや規制当局は、危うい業界への多額のエクスポージャーが銀行預金者、特に政府保険の限度額25万ドルを超える貯蓄を持っている預金者を恐怖させ、資金を引き出すのではないかと懸念した。

しかし、政府当局者は2023年の動乱に対して強力に対応した。 彼らは破綻した金融機関の売却を支援し、連邦準備制度は安価な銀行資金調達オプションを設定した。 この行動により自信が回復し、銀行の不安は消え去りました。

ここ数日、ニューヨーク・コミュニティ・バンコープの問題で状況が一変したが、一部のアナリストは今回の件を一度限りのことだと軽視している。 ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ 吸収された 昨年春に経営破綻したSignature Bankの苦境が加速した。 そして今のところ、預金者が大量に銀行から資金を引き出しているわけではない。

しかし、たとえ銀行全体のパニックを引き起こさなかったとしても、銀行の窮状は多くの貸し手が苦痛にさらされていることを思い出させるものだと見る人もいる。 昨年政府が銀行システムに与えた猶予は一時的だった：FRBの資金供給プログラム シャットダウンするように設定されています たとえば来月。 商業用不動産の問題は続いている。

その痛みはまだ実感されていない。

商業用不動産は、小売店、集合住宅、工場を含む幅広い資産クラスです。 業界全体としてここ数年は激動の時代を迎えており、特にオフィスビルが大きな打撃を受けている。

すべての商業用不動産ローンの約 14 パーセントとオフィス ローンの 44 パーセントが水没しています。つまり、不動産の価値が裏付けの負債よりも低いことを意味します。 国家経済調査局の最近の論文 南カリフォルニア大学の Erica Xuewei Jiang、コロンビア ビジネス スクールの Tomasz Piskorski、およびその同僚 2 名によるものです。

JPモルガンやバンク・オブ・アメリカなどの大手金融機関は、予想される損失をカバーするために資金を積み立て始めているが、アナリストらは、多くの中小銀行が潜在的なコストを軽視していると述べた。

一部のオフィスは、数年間の賃貸契約のおかげで、従業員がほとんどいないにもかかわらず、正式に占有されている（ヘンドリー氏の言うところの「ゾンビ」状態）。 これにより、実際には実行可能でない場合でも、実行可能であるように見せることができます。

他のケースでは、銀行は、金利が下がって不動産価値が上昇し、労働者が戻ってくることを期待して、経営不振の建物を引き継いだり、もう使えなくなったリースを更新したりするのではなく、短期の延長を利用している。

経営不振に陥った不動産仲介会社キーン・サミット・キャピタル・パートナーズのプリンシパル、ハロルド・ボードウィン氏は、「融資を延長して返済を続けることができれば、清算日を延期できる」と述べた。

銀行が報告する延滞率は維持されている はるかに低いです、1パーセントをわずかに上回る程度で、 取引される商業用不動産ローン 市場では6％を超えています。 コロンビアのエコノミスト、ピコルスキー氏は、これは貸し手が建築ストレスをなかなか認識していないことの表れだと指摘した。

何百もの銀行が危険にさらされています。

しかし、オフィス不動産の再生に対する期待はあまり現実的ではないようだ。

オフィスへの復帰の傾向 失速した。 また、FRBは金利を現在の5.25～5.5％の水準を超えて引き上げる予定はないことを示唆しているが、当局者らは利下げを急いでいないことを明らかにしている。

ヘンドリー氏は、滞納率が現在の2倍近くになり、今年末までに10～12％に達する可能性があると予想している。 そして、精算が進むにつれ、何百もの中小銀行が危険にさらされる可能性がある。

ピスコルスキー氏とジャン氏は論文の中で、FRB金利上昇の影響で銀行資産の価値が急落しており、商業用不動産の損失が増大し、多くの金融機関が苦境に陥る可能性があることを意味していると述べた。

もしそれが保険に加入していない預金者を動揺させ、昨年3月に銀行が破綻したような取り付け騒ぎを引き起こせば、多くの預金者が完全な破綻に陥る可能性がある。

「これは信頼をめぐるゲームであり、商業用不動産が引き金になる可能性がある」とピコルスキー氏は語った。

彼らの論文では、数十から300以上の銀行がこのような惨事に直面する可能性があると推定されている。 4,800の銀行があるこの国では、これは壊滅的な打撃ではないかもしれない。特に中小規模の金融機関は、大規模な金融機関ほど金融システムの他の金融機関とつながっていないからだ。 しかし、急速な崩壊はより広範なパニックを引き起こす危険がある。

「それが波及するシナリオがある」とピコルスキー氏は語った。 「より可能性の高いシナリオは、ゆっくりとした出血です。」

規制当局はこの脅威に敏感に対応している。

FRBと財務省の当局者は、銀行セクターと商業用不動産市場の両方を注意深く監視していることを明らかにした。

ジャネット・L・イエレン財務長官は今週の議会証言で「商業用不動産は、金融安定リスクや銀行システムの損失を引き起こす可能性があるとわれわれが長年認識してきた分野であり、これには監督上の細心の注意が必要だ」と述べた。

FRB議長のジェローム・H・パウエルは、2月4日に放映された「60ミニッツ」のインタビューで「損失が生じるだろう」と認めた。 パウエル氏は、大手銀行にとってリスクは管理可能だと述べた。 地方銀行に関しては、予想される影響に対処するためにFRBが協力しているとし、一部の銀行は閉鎖や合併が必要になるだろうと述べた。

パウエル氏は「これは我々が何年もかけて取り組むことになる問題のように感じる」と認めた。 同氏はこの問題は「かなり大きい」としながらも、「過去に時々見られたような、例えば世界金融危機などの危機を引き起こす要素はないようだ」と述べた。

アラン・ラペポート レポートに貢献しました。