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2020年初頭にパンデミックがオーストラリアに初めて到来したとき、それは国の賃貸市場が相対的に均衡を保っていた時期に発生した。
首都レベルの空室率は 3.8% と健全な水準にあり、全国レベルの年間賃貸価格の伸びは 1.1% 弱にとどまっています。
2005 年から 2012 年にかけて賃貸価格が非常に大幅に上昇した後、2010 年代の残りの期間は比較的低水準の賃料上昇で決まりました。
パンデミックの発生により、国内のさまざまな賃貸市場はジェットコースターのような状況に陥り、それは今日まで続いています。
ロックダウン、国境閉鎖、新型コロナウイルス感染症による規制が始まる中、賃貸市場では空室率が上昇し、特にメルボルンのCBDなど一時ビザ保有者の影響を強く受けている市場で家賃が下落した。
その後、同じ状況の中で、より多くのオーストラリア人が自分のスペースを欲しがり、実家やシェアハウスを離れ、賃貸物件で自分の世帯を形成するようになりました。
比較的短期間で、平均的な賃貸物件の供給過剰がここ一世代で最も逼迫した賃貸市場に変わり、賃貸危機が始まりました。
世界的な問題
この点ではオーストラリアだけが特別なわけではなく、英国圏の大部分で他の国々もまったく同じ問題を経験していました。
カナダ、ニュージーランド、米国では、自分のスペースを求める人が増えたため、家賃が高騰しました。
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しかし、時間の経過とともに、これらの国々の賃貸危機は終わりに近づき、ニュージーランドとカナダでは実際に年間賃貸価格の伸びが大幅に低下することになるでしょう。
カナダ最大の賃貸物件ポータルの 1 つである Rentals.ca のデータによると、過去 12 か月間で全国レベルの家賃は 2.3% 下落しました。この数字は、カナダの 2 大都市であるバンクーバーとトロントの市場のパフォーマンスによるところが大きく、過去 12 か月間で家賃はそれぞれ 9.3% と 3.3% 下落しました。
一方、ニュージーランドのタスマン全域では、トレード・ミー・レンタル指数による全国レベルでの家賃は過去12カ月で1.6％下落しており、ウェリントンでは7.0％の大幅な下落が見られ、最大都市オークランドでは1.5％下落した。
ここは、オーストラリアが他の英国圏の他の国々と大きく異なる点です。
オーストラリアは独自の道を行く
カナダ、ニュージーランド、米国では、賃貸危機が終わったか、収束してからかなりの時間が経っています。
しかし、オーストラリアでは依然としてこの状況が続いており、コタリティの賃貸空室率などのいくつかの指標によれば、現在は記録上のどの時期よりも状況が悪化している。
住宅価格であれ家賃であれ、オーストラリアの住宅をめぐる議論で頻繁に取り上げられる物語の 1 つは、供給の増加の問題です。
世帯人口動態の変化や人口増加のいずれによるものであっても、供給が需要に追いついていないことは確かに事実です。
連邦政府の全国住宅供給・手頃な価格評議会のデータに基づくと、2023 年 7 月 1 日以来、国内では予測される需要の伸びと比較して 137,000 戸を超える住宅が不足しています。
一方、AMPのチーフエコノミストによる長期的な期間を含む推計では、「累積住宅不足は少なくとも約20万戸、世帯当たりの人数の想定によっては30万戸になる可能性がある」と結論づけている。
しかし、住宅完成率を英国圏諸国全体で比較すると、現在進行中の賃貸危機が示すように、敗者として浮上するのはオーストラリアではない。
1980 年代後半の数年間を除いて、オーストラリアは過去 40 年間、英国圏の他の国よりも多くの国民当たりの新築住宅を建設してきました。
乖離の根源
オーストラリアとそのアングロスフィアのライバルとの間の賃貸市場の結果における相対的な差異の原因は、主に人口増加に起因しており、人口増加は移民によって大きく推進されています。
ニュージーランドとカナダは近年、記録的な移民受け入れを追求したが、両国とも現在、純移民数はパンデミック以前を下回っている。
ニュージーランドでは、年間純海外移住者数が2019年の最終月の15％未満に減少した。
この数字はオーストラリアへのキウイの流出に大きく影響されているが、その要因をデータから除外しても、純移住数は2019年のレベルと比較して依然として大幅に減少している。
カナダでは、年間純海外移住者数がここに挿入するまでに減少しており、2019暦年と比較して28.3パーセント減少しており、そこから大幅に減少することになる。
このような人口増加の劇的な低下の中で、カナダの住宅建設セクターは現在、新規需要の増加に求められる以上の新規住宅供給を供給しており、それによってカナダの住宅不足に対処しようと努めている。
一方、オーストラリアでは、3月末までを対象とするABSの最新データによると、年間純海外移住者数は31万5,900人で、この数字は2019暦年の最終値より27.6％多い。
持ち帰り
残念ながら、連邦政府の全国住宅供給・手頃な価格評議会のデータによると、2029 年半ばの予測期間終了までに住宅需要の伸びが住宅供給の伸びを上回ると予想されています。
住宅不足は2030年代まで続くとの試算もあり、賃貸セクターは引き続き圧力にさらされる可能性が高く、余裕のある住宅を確保するために一つ屋根の下に集まる人が増えている。
人口の高齢化と単身世帯の増加にもかかわらず、この傾向はおそらくすでに世帯規模の拡大で見られています。
最終的に、住宅の需要と供給の成長に関連する多くの手段を制御するのは政策立案者です。そして、当然だと思われる批判の受け手となるのは、個々の移民世帯ではなく、彼らである。
Tarric Brooker はフリーのジャーナリストであり社会評論家です。 @AvidCommentator
#これまで以上に悪いオーストラリアでの賃貸に関する厳しい警告