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2024-02-15 16:50:50
アイルランド最大の民間地主の取締役らは、この1年足らずで2度目となる激しいプレッシャーにさらされている。
昨年の年次株主総会での対決に続き、ボロボロの傷を負いながらも最終的に勝利を収めたアイリッシュ・レジデンシャル・プロパティーズ・リート（Irish Residential Properties REIT）またはI-RES REITの責任者らは金曜日、新たな挑戦に直面している。
しかし、今回は結果がはるかに不明確であり、次に何が起こるかは、I-RESとその株主だけでなく、数千のテナントにも影響を与える可能性があります。
I-RESリートとは何ですか？
I-RES の起源は 2013 年に遡り、カナダの不動産投資会社 Capreit の支援を受けて設立され、ダブリンの集合住宅賃貸物件の購入を開始しました。
1 年後、この事業は資本を調達するためにアイルランドの株式市場に株式を上場し、株式を公開しました。
2億ユーロの収益は、金融危機後の地下室のバーゲン価格を利用できたタイミングで、さらなる住宅賃貸資産に注ぎ込まれた。
当時、I-RES が表明した意図は、長期的な視野に立って、株主に持続可能かつ成長するキャッシュ フローを提供するような方法でポートフォリオを保持および管理するというものでした。
REIT または不動産投資信託として設立されました。この構造は、当時低迷していた不動産市場に新たな投資資金を呼び込むことを目的として 2013 年に政府によって導入されました。
REIT は不動産から賃貸収入を得ますが、通常、不動産賃貸事業から得たお金に対してのみ法人税が免除されます。
また、不動産賃貸事業の資産の処分に対するキャピタルゲイン税も通常免除されます。
代わりに、税金は株主によって支払われます。株主は法律により、年間の不動産収入の少なくとも 85% を取得し、それに対して税金を支払う必要があります。
今日のI-RESはどんな感じですか？
それから 10 年の間に、I-RES は大幅に成長しました。
3,734戸を管理しており、アイルランド最大の民間地主となっている。
ダブリン工科大学の講師で現在ゴールウェイ大学の客員教授を務めるローカン・サー氏は、「これが現在存在する最後のREITだ」と語った。
「現段階で、約40ブロックに4,000戸弱が賃貸されていると思います。アイルランドの家主が所有する不動産の平均数が2戸未満であることを考えると、4,000戸という数字はかなりの数です。したがって、これはかなりの重みと規模を持っています」アイルランド市場でね。」
しかし、同社のポートフォリオはその間（一部の資産を売却した昨年まで）着実に増加し続けたが、株価の上昇軌道はそれほど安定していない。
同社の株価は2014年に1ユーロ前後で変動し、その後2019年には1.83ユーロでピークに達した。
それ以降は低迷し、昨年10月に88セントの安値を付けたが、その後わずかに反発し、今週は1.09ユーロとなった。
つまり、書類上では資産総額が約13億5000万ユーロと見積もられているにもかかわらず、市場では約5億7,600万ユーロと評価されているということだ。
また、5 億 7,500 万ユーロの負債を考慮しても、株式市場価値は依然として実際の資産簿価を大幅に下回っています。
それが一部の株主が不満を抱いている理由なのでしょうか？
かなり。
カナダを拠点とする不動産事業への投資家である反体制株主ビジョン・キャピタルは、しばらくの間、現状に対する不満をぶちまけてきた。
I-RESの5％を保有している。
同社は昨年、会長、最高経営責任者（CEO）、最高財務責任者（CFO）を含む多数のI-RES取締役の再選や株主総会でのその他の決議に反対票を投じる意向を表明し、他の株主にも支持を求めた。
最終的に、株主は僅差でCEOとCFOの再選を支持し、企業の給与方針に対する明らかな不満の表れとして、給与に関する特別決議を強く否決した。
しかし、デクラン・モイラン会長は再選に対して90％の支持を受け、対象となった他の取締役も無事取締役会に復帰した。
株主総会後、同社は債務を削減し、懸念に対処していることを市場に示すために、1億ユーロの資産を売却した。
しかし、それは株価を意味のある形で押し上げるにはほとんど役立たず、今、ビジョンは再び難しい質問を投げかけている。
ビジョンキャピタルは何を望んでいますか?
同社は昨年12月、株主総会以来同社の業績に対する見解が変わっていないとして、臨時株主総会（EGM）の招集を求めていると発表した。
株主総会では、取締役会の取締役5人を解任し、そのうち1人が新たな会長に就任する取締役5人の解任および交代の提案に投票するよう株主に求めると述べた。
同アクティビストはまた、I-RESが「全体的な株主価値を維持し向上させる」ための戦略的代替策を検討し、推進し、実行することを望んでいる。
現在の取締役会と経営陣によるI-RESの経営全般に不満があるとしている。
継続的な株価の低迷、資産の市場価値と比較した割引、「肥大化した」コスト構造、バランスシートの管理、アイルランドの REIT 構造の非効率性と限界、劣悪な取引流動性、および有意義な自己資本を効果的に調達することも不満のリストに含まれています。
「これらの課題は、著しく供給不足のアイルランド住宅市場で切望されている供給に貢献するI-RESの能力を妨げている」と主張した。
特別決議が可決されれば、I-RESは、I-RESの民営化かその資産の一括もしくは2年間にわたる売却のいずれかをもたらす戦略を進めることが求められることになる。
「ビジョンの中核となる主張は、効果的には 2 つの基本的な点に集約されます」と株式仲介会社グッドボディの財務・不動産調査アナリスト、ジョン・クローニン氏は説明する。
「1つは、REIT構造が公開株式投資の目的から見て効率的または実行可能な構造ではないということです。」
「ビジョンが行った議論の別の種類の拡張は、不動産の場合、公開市場と比較してプライベート市場がはるかに大きいというものであり、これがその資産クラスの特徴です。」
「そのため、資産をより適切に入札できるか、民間市場で経済的価値を結晶化したり、適切に実現したりできる必要がある。」
「この提案は事実上、2年以上の期間をかけて資産を売却し、その期間内に会社を事実上清算するというものである。」
「現在、それはより微妙であり、特定の期間内にこれらの資産すべてを売却できるかどうかには疑問符が付いています。」
ビジョンは、政府がI-RES資産の積極的な買い手となる可能性があることを示唆しているが、政府関係者はその可能性は「非常に低い」と示唆していると報告されている。
「問題は、もちろん、これらの物件がすべてテナントであることです」とロルカン・サー氏は言う。
「I-RESの稼働率は99％で、テナントは2016年の法律に基づく保護を受けています。」
「つまり、国が6桁の給料をもらっている多くの人々の私有地主になろうとしている状況に陥る可能性があり、その見通しはまったく良くないでしょう。」
ビジョンはまた、現CEO兼取締役のマーガレット・スウィーニー氏が間もなく退任するという事実も強調しており、問題はさらに緊急であると主張している。
しかし、ジョン・クローニン氏は、ヴィジョン氏の主張の一部についてはやや冷笑的だと述べた。
「私が言っている皮肉とは、取締役候補者の一部または全員が株主によって投票された場合、会社の資料にアクセスできるようになると、より多くの情報に基づいた評価を下さなければならないことは明らかだということだと思います。」
「そして、2年間にわたる広範な資産売却の実現可能性についての見解は、そのような事態が生じた場合には再検討される可能性がある。」
I-RES REITからの反応はどうでしたか？
当然のことながら、I-RESの取締役会は株主に対し、すべての決議に反対票を投じるよう求めている。
ビジョン・キャピタルが成功すれば、「リスクがあり価値を破壊する可能性のあるアプローチを強制することにより、I-RESの資産とプラットフォームに内在する価値が重大なリスクにさらされることになる。それはビジョンの利益にはなるかもしれないが、そうではない」と警告している。株主全体の利益のために。」
代わりにI-RESは、今四半期の2023年の決算発表後に独自の包括的な戦略的見直しを開始し、株主価値を最大化するために会社のあらゆる選択肢を検討すると約束した。
「オプションには、新たな戦略的取り組み、統合、統合、合併またはその他の企業活動、上場 REIT としての当社の地位の見直し、当社の発行済み株式資本全体の売却などが含まれますが、これらに限定されません。会社の資産を売却し、株主に価値を還元する」と述べた。
ジョン・クローニン氏は、I-RESは長期にわたる資産売却の可能性を明確に排除しないよう細心の注意を払ってきたと述べた。
「しかし、これはさまざまな理由でビジョンに異議を唱えている。その1つは、2年ですべての資産を売却するというこの種のアイデアは綿密な検討が必要であり、一連の戦略的オプションをすべて評価する必要があるということだ」と同氏は述べた。
「取締役会は戦略的見直しを行うことにコミットしているが、おそらく一部の人はやや反応的だと言うだろう。」
「しかし、それでもそのコミットメントは存在しており、現状維持だけでなく、資産の処分や実際に会社の発行済み株式資本の売却に影響を与えるさまざまな構造も含め、一連の選択肢をすべて検討することになる。 」
また、I-RESの取締役会は、その戦略を遂行し続けており、そのため構成を直ちに変更する根拠はないと主張している。
ビジョン・キャピタルは他の株主に公正な対価を支払うことなく同社の経営権を獲得したいと考えており、これは独立した監視の弱体化にもつながると主張している。
I-RESの取締役らはまた、ビジョンは清算や売却以外に、利己的なものとなる代替事業戦略や経営戦略を明確にしていない、と主張している。
彼らは、既存の取締役会は多様で過半数が独立したメンバーで構成されており、戦略的見直しを実施するのに最適な立場にあると主張している。
ビジョンが成功する可能性はどれくらいですか?
ビジョン・キャピタルが12月にその意向を発表して以来、双方から多くの騒音が発生しており、ますます長文で鋭い言葉の主張と反対の主張が続いている。
しかし、I-RESの筆頭機関投資家株主のほとんどがどのような投票意向を持っているかは明らかではない。
しかし、現在同社の18.5％を保有するI-RES創設者のカプリート氏がビジョンの決議を支持していることはわかっている。
ビジョンはまた、数字は公表せずに、複数の独立した機関株主や個人株主の支援を受けているとも主張している。
また、ISSとグラス・ルイスという2つの影響力のある株主顧問会社が、株主に対してビジョン・キャピタルの提案に反対票を投じるよう勧告したこともわかっている。
ジョン・クローニン氏は「２年間の資産売却に影響を与える決議には株主の７５％の支持が必要だ」と述べた。
「それが達成される可能性は低いように思われるが、取締役交代に関する決議の一部が影響を受けるかどうかについては、あまり明確ではない。」
そうなる可能性はあります。
ビジョンの成功や I-RES による資産売却はテナントにとって何を意味しますか?
I-RES のテナントのほとんどは、家主が直面している課題に幸いなことに気づいていないと思われますが、すぐに気づく可能性もあります。
ビジョン・キャピタルが成功した場合、不動産資産が売却された場合、今後 2 年以上にわたって家主が変わることを意味する可能性があります。
そして、たとえビジョンが成功しなかったとしても、I-RES独自の戦略的検討により、将来の最善の行動方針がマルチユニット開発の一部またはすべてを売却することであると判断された場合、最終的に新しい家主と出会う可能性は依然としてある。 。
しかし、ローカン・サー氏によれば、テナントはあまり心配する必要はないという。
「2016年の法律の下では、テナントは保護されている」と彼は語った。
「したがって、家主が10件以上の不動産を売却しようとした場合、テナントを立ち退かせることはできません。したがって、理論的には、これはティレルズタウン修正案と呼ばれていますが、理論的には、これらのテナントは保護されており、望む限りそこに滞在することができます。」
「しかし、この法律には警告があり、家主がテナントが入居している不動産を売却することで得られる価値が20％下がることを証明できれば、テナントを立ち退かせることができるというものだ。 」
#IRES #REITの主導権争い