科学＆テクノロジー

Airbnb の賃貸物件に対する「キャップ・アンド・トレード」は、住居を取り戻すと同時に観光地を救うために提案された。

要するに： 新しい報告書によると、短期賃貸の収益は、同様の長期賃貸よりも最大80％高いという。このデータは、AirbnbやStayzのような短期滞在プラットフォームが、そこに常住したい人々から住宅を吸収し、将来の住宅供給に影響を与えていることを説明するのに役立つ。次は何ですか？ 短期滞在許可証の上限を設定して取引するという提案は、短期と長期の両方の賃貸を必要とする市場とコミュニティのバランスをより良くすることができるかもしれない。地主が得た莫大な利益、地元住民から奪われた賃貸物件の広がり、そしてベッドを基盤としたゴールドラッシュの影響が、Grounded の新しいレポートで明らかにされています。全国の人気観光地では、住宅事情を「危機」と呼ぶだけでは事態の深刻さを言い表せないことを知っている。メルボルンから車で約1時間半の人気の街デイルズフォードのメアリー・フェイス・チェナリーさんは、滞在場所を確保できないことで、長年住んでいる住民やその家族、エッセンシャルワーカーたちが追い出されていると話す。「長期賃貸物件を探す？それは無理よ」と彼女は言う。「そんなことは考えないで。」「もし空きが出たら、不動産業者はそれを希望する20～30人のリストを持っているので、すでに埋まっているのです。ここで見つかるとは思わないでください。」住宅不足は、コミュニティの存続に必要な人々を引き付け、維持することができないため、コミュニティの機能に深刻な問題を引き起こしています。「コミュニティ保健サービスでは、コミュニティ全体を助ける医療従事者の求人に対して50件もの応募があった」とチェナリー医師は語った。「彼らには泊まる場所がないので、今は2人います。」 メアリー・フェイス・チェナリー氏は、デイルズフォードの新しい住宅のほとんどが短期滞在用に建設されていることは「犯罪」だと語る。（ABCニュース: ピーター・ドラウト）地球規模の問題ホバートからバイロンベイに至るまでの都市は、Airbnbのような短期賃貸プラットフォームを通じて不動産所有者が得られる利益と、地元の労働者や家族を住まわせるための長期賃貸の必要性との間の矛盾のバランスを取るのに苦労している。これはオーストラリアだけの問題ではありません。バルセロナは 観光客へのアパートの賃貸を禁止する 住民にとって手頃な住宅の不足に対処しようとしているからだ。不動産改革推進団体「グラウンドド」による新しい報告書は、短期賃貸許可証のための「キャップ・アンド・トレード」制度という解決策を提案している。この計画により、数十万の物件がゆっくりと長期賃貸市場に戻り、AirbnbやStayzのような短期賃貸の収益性も維持される可能性がある。 人気の観光地のオーナーは短期滞在市場で莫大な利益を上げている。（ABCニュース: キーナ・ノートン）大金問題、そして解決策は利益です。この報告書は、バイロンベイ、フリーマントル、ビクターハーバーなどオーストラリア全土の13の観光市場における短期賃貸の影響を分析した。「1万2000戸の物件を調べたところ、短期賃貸の収益は従来の賃貸市場よりも81％も高いことがわかった」とグラウンドドのマネージングディレクター、カール・フィッツジェラルド氏は語った。「4～5％の違いが投資判断に影響を及ぼす世界では、これがAirbnbの成長を実際に推進しているのです。」「これは投資収益の面で本当に劇的な変化だ」 カール・フィッツジェラルド氏は、短期賃貸のライセンスに上限を設け、地方レベルで管理するシステムを望んでいる。（ABCニュース: ピーター・ドラウト）それは単純な方程式です。利益が大きくなるにつれて、より多くのオーナーが長期賃貸を短期市場へと切り替えています。「初めて住宅を購入する人や賃貸する人の両方から供給が吸い上げられたため、最も高い収益が得られる短期賃貸にチャンスが集中している」とフィッツジェラルド氏は語った。現実世界への影響は、人口密集地から離れた観光都市では明らかです。この傾向は、メルボルン北部のヘップバーン・スプリングスやデイルズフォードといった場所で特に顕著で、観光客は自然の美しさ、鉱泉、地元の料理やワインを求めてここにやって来ます。「不安定な世界です。トレーラーハウスで寝泊まりする人もいます。小屋で間に合わせの生活をしています。記録的な低温の中、平日は何千もの物件が空いている中、人々はこの状況をなんとか乗り切ろうとしています。」 デイルスフォードは現在、クィア旅行者、芸術愛好家、メルボルン日帰り旅行者の人気スポットとなっている。（提供：ヘップバーンシャイア評議会）壮大なスケールシドニー大学都市計画プログラムの名誉教授ピーター・フィブス氏は、住宅をより手頃な価格にする方法について研究している。Airbnbのような短期賃貸の急増は、家賃が高騰する唯一の要因ではないが、その影響は調査対象となった観光都市で特に顕著である。「これはまさに問題の規模を浮き彫りにしている」とフィブス教授は語った。「長期賃貸と比べて得られる収益に差があるため、多くの家主が短期賃貸を好む理由が分かるでしょう。」この潜在的な利益は、新しい住宅に関する決定にも影響を与えている。報告書によると、デイルズフォードを含むヘップバーン・シャイア地域では、過去10年間に供給された新規住宅の74.2パーセントが短期賃貸に消費された。アポロベイの新規住宅供給は平均して年間24戸だったが、長期賃貸市場から撤退したものも含めた短期賃貸の増加は42戸とほぼ倍増した。「問題は賃貸料ではなく、賃貸可能な物件がないということだ」とフィブス教授は語った。「ですから、たとえ十分な収入があって、重要な仕事をしている人でも、多くの場所が短期賃貸市場に移行しているため、実際に住む場所を見つけることはできないのです。」「これらの町のいくつかでは市場がほとんど存在しない。」フィブス教授によると、必要なのは短期賃貸の急増を減速、逆転させ、コミュニティのニーズを満たす長期賃貸のバランスを改善する方法だという。「市場を破壊しようとするのは、絶対に避けるべきことだ」と彼は語った。なぜなら、ウィットサンデー諸島やウォーバートンのような場所では、経済の大部分が宿泊施設の販売と、訪問者のニーズに応えることから得られる収益によるものだからです。「ここは観光地です。しかし、時間の経過とともに短期賃貸の数は徐々に減っていくかもしれません。」 住宅研究家のピーター・フィブス氏は、短期賃貸が主要な観光地の不動産を占拠していると語る。（ABCニュース：ルーク・ボウデン）もっと悪いかもしれない報告書で調査された地域は、ビクトリア州のヘップバーン・シャイア、モーニントン半島、ウォーバートン、アポロ・ベイ、ニュー・サウス・ウェールズ州のバイロン・ベイ、西オーストラリア州のフリーマントル、南オーストラリア州のビクター・ハーバー、タスマニア州のホバート、クイーンズランド州のヌーサ・ヘッズ、クーラム・ビーチ、ポート・ダグラス、ウィットサンデー諸島である。この報告書は、検討対象の範囲を狭める保守的な計算方法（いわゆる「方法論」）を採用しているため、短期賃貸の影響を過小評価している可能性が高い。総リストではなく、いわゆる「アクティブリスト」が使用されました。これにより、総リストの約 4 分の 1 が除外され、多くの従来の「ベッド アンド ブレックファスト」運営者が除外されることになります。Airbnb の掲載物件数の方が多かったにもかかわらず、世界的なデータ会社 AirDNA の数字が使われていた。たとえば、Airbnb はウォーバートンに 708 軒の住宅を掲載しているが、AirDNA は 143 軒しか掲載しておらず、レポートでは小さい方の数字が使われていた。ホバートでは、シェルター・タスマニアの最近の報告によると、短期賃貸物件としてリストされている物件は 1,258 件であるのに対し、エアDNA では 981 件となっている。修正方法は？しかし報告書では、 Airbnb: 住宅問題から解決策へは、短期賃貸許可証のための「キャップ・アンド・トレード」システムという潜在的な解決策を提案している。この計画により、数十万の物件がゆっくりと長期賃貸市場に戻り、AirbnbやStayzのような短期賃貸の収益性も維持される可能性がある。「我々はAirbnbの数に上限を設け、何らかの規制を提供するライセンス制度の創設を提唱している」とフィッツジェラルド氏は語った。システムが確立されると、ライセンスはオークションにかけられるようになります。時間が経つにつれてその数が安定または減少すれば、理論的にはライセンスの価値は上昇するはずです。「これにより、この暴走市場に何らかの秩序がもたらされるだろう…この分野の成長はそれほど極端ではないというシグナルとなるだろう。」逆に、短期賃貸の運営コストを増やすようなシステムは、特に限界価格の物件や手頃な物件の場合、収益性が低下することを意味します。フィッツジェラルド氏は、自分が住んでいるヘップバーン・シャイアには短期賃貸住宅が約1,400軒あるが、そのうち実際に営業しているのは1,100軒だけだと見積もっている。「『キャップ・アンド・トレード』制度の素晴らしい点は、限界地帯で最も効果的に機能するということだ」と彼は語った。「それほどアクティブではない残りの300サイトは、おそらく市場に戻ってくるだろう。」Airbnbは報告書で使用された数字に異議を唱えている。「この報告書には大きな欠陥がある。事実に基づいていないし、短期賃貸市場に対する理解が限られていることを示す信頼できないデータを使用している」とオーストラリア・ニュージーランド公共政策責任者のマイケル・クロスビー氏は声明で述べた。「住宅については何らかの対策を講じる必要がある。より多くの住宅を建設する必要がある。そして、宿泊客が負担する少額の課税によって、手頃な価格の住宅を賄うことが、この問題に対処する方法だ」クロスビー氏は、上限や禁止措置が機能しているという証拠はないと言う。「Airbnbは以前から、短期賃貸部門の証拠に基づく規制を主張してきた」と彼は語った。許可さまざまな地方自治体が、その地域にある短期滞在用施設を登録するための許可制度と手数料を試験的に導入している。州政府も検討している 短期滞在予約に対する課税 または…