AIによる”画像加工”が、不動産売買に混乱をもたらしはじめた。氾濫する「盛りすぎ」写真に注意 | Business Insider Japan

タイラー・リー/BIAIは不動産のステージング（飾り付け・演出）を容易にする。だが、購入希望者に誤解を与える危険性がある。カリフォルニア州は2026年1月、デジタル加工された物件写真について開示を義務付ける法律を可決した。5つのAIツールが私の人生を変えた…収入は倍増、週に15時間の作業時間を節約 | Business Insider Japan不動産仲介業者のソニア・ロドリゲス氏が、顧客を連れてバージニア州アナンデールにある4ベッドルーム・2バスルームのコンドミニアムを下見に訪れた時、彼女は清潔で明るく、すぐにでも入居できる状態のアパートを期待していた。ところが現れたのは、壁に汚れ、コンロには鍋が置かれ、散らかったドレッサーに猫がいる部屋であり、「住み込まれた」と表現するのが相応しい空間だった。明るく清潔で、モダンな家具を備えた掲載写真と、古びた装飾や汚れた床とのギャップは衝撃的だった。「これほど極端な違いは初めだった」と、ロドリゲス氏は話す。これは典型的な「釣り広告」のケースであり、即座に見送られた。「この物件はノーだった」と、彼女は言う。「クライアントは、より手間のかからない物件を探していた」プロフィール写真と実物が違う相手とのデートにがっかりするように、物件写真と全く違う家も同様にがっかりする。売り手は通常、物件を魅力的に見せるために手入れをする事が多い。片付けや塗装の修正をし、ときには家具をレンタルして演出することさえある。しかしAIの登場でこうした手直しが容易になった今、家のポテンシャルを演出する手法と、相手を欺く行為の境界線は曖昧になっている。デートで言うなら「キャットフィッシング」。家なら「ハウスフィッシング」と呼ぼう。AIで家具を配置する前のメロディ・ストーリー氏の物件。メロディ・ストーリー提供カリフォルニア州ロングビーチを拠点とする不動産仲介業者のジェイク・ゴードン氏は、顧客を物件に案内した際、オンライン写真には記載されていなかった敷地内の電線が大きな景観の妨げになっていることに気づいた。「私の時間も顧客の時間も無駄にした。まるで釣り広告のような行為だ」と、ゴードン氏はBusiness Insiderに語った。「私のクライアントの多くは、物件を見に行くのが容易でないほど、忙しい仕事に就いている」と、彼は付け加えた。「子供がいる場合や仕事で忙しい場合、写真とは異なる家を見に行くのは苛立たしいものだ」AIで家具を備えた部屋。メロディ・ストーリー提供ゴードン氏とロドリゲス氏の両者は、AIで加工された物件写真と実際の住宅に大きな差異があるケースを頻繁に目にするが、その程度は様々だという。SNSでは特に悪質なAI加工物件が拡散され、消費者が「AIが虚偽広告を助長している」と苦情を申し立てる事態となっている。この問題は深刻化し、カリフォルニア州は2026年1月に不動産広告におけるAI使用を制限する法律を成立させた。少なくとも1つの州では、一部のエージェントが有益で力を与えるツールと見なすものを、開示なしに使用することは違法となった。AI装飾との戦いが始まったカリフォルニア州議会法案第723号は1月1日に施行され、同法は広告や販促物に使用されるデジタル加工画像には開示表示を義務付けている。また、デジタル加工写真をオンライン掲載する場合、未加工のオリジナル写真も併せて掲載しなければならないと規定している。ゴードン氏は州の取り締まり強化を称賛した。「透明性が全てなので、私はこの法律を支持する」と述べた一方、施行には依然として困難が伴うという。「不動産業者にとっては新たなコンプライアンス要件が追加されることになる。課題は、通常の写真補正と物件の実態を改変する行為の境界線を定義することだ」カリフォルニア州の弁護士兼不動産ブローカー、アラン・ザール氏は、この法律は出発点ではあるが完璧な解決策ではないと語った。「立法化は難しい。問題は、加工した人物に欺く意図があったのか、それとも比較的新しい技術であるゆえに、AIの複雑さを本当に理解していなかったのかという点だ」バージニア州の不動産業者ロドリゲス氏は、自身が案内する住宅の30～40％が写真と実際の見え方が一致しないと推定する。同州では物件掲載時にデジタル加工写真を開示する義務はないが、全米不動産協会（NAR）加盟の不動産業者である業者は倫理規定により、物件を公正に表現する義務がある。ただし倫理規定は法律ではなく、また、全ての不動産業者が加盟しているわけではないため、技術的には全員に適用されない。不動産分野におけるAIは、今なおまさに無法地帯だ。AIは不動産業者の間でどのように使われているのかオクラホマ州の不動産業者、メロディ・ストーリー氏は現在、ステージング（物件の飾り付け・演出）の大半にAIを活用していると話す。このツールを紹介したのは22歳の息子で、賃貸物件の大規模改修後のイメージをAIで試すよう提案してくれた。「試してみたらアイデアが浮かび、気に入った」と、ストーリー氏はいう。53歳のストーリー氏は、不動産エージェントとしてキャリアを始めてから20年間で業界の変化を目の当たりにしてきた。リアルタ（Realtor）やジロー（Zillow）のような人気オンライン掲載サービスが登場し、購入希望者が数十枚の写真付きで延々と続く物件リストをスクロールできるようになった。以前、物件情報は新聞に掲載され、1ページに収まる写真はわずか数枚だった。印刷広告からオンライン掲載への移行は、ストーリー氏のようなエージェントに適応を迫った。物件撮影のために事務所の唯一のカメラを借りる段階から、数百ドルかけて写真家を雇う段階へ、そして今ではスマートフォンで自ら撮影する段階へと移行した。AIの力が手の届くところにある今、かつて誰かに依頼していたホームステージングも僅か数秒で実現できる。「以前は写真家に依頼してバーチャルステージングを行っていたが、もう必要ない。AIに望むことを伝えるだけで済む」と彼女は語った。それは決して誇張ではない。ソフトウェア会社を経営し、以前はロンドンで副業としてエアビー（Airbnb）のホストもしていたサブ・ガウタム氏は、写真補正プロセスを効率化するため「プロパティピクセル（PropertyPixel）」というAIツールを開発した。AIで装飾する前のサブ・ゴータム氏の散らかったアパート。サブ・ゴータムの厚意による。「散らかったアパートの写真を何枚か撮り、さらに散らかして、その限界を試してみた」と31歳のゴータム氏は話す。プロパティピクセルを使えば、ゴータム氏は実際に掃除をしなくてもキッチンの片付けができ、床に散らばった服を拾うことができる。使用すればするほど精度が上がるというが、AIはまだ物件を完璧に整えるツールではないと認めている。「AIにはランダム性がある」と、彼は言う。「注意が必要だ」という。AIによって掃除されたゴータム氏のリビングルーム。サブ・ゴータムの厚意による。多くの不動産専門家にとって境界線は明確だ。実際に直さずにオンライン上で欠陥を修正した場合、問題だと指摘する。バージニア州北部を拠点とする写真家アシュリー・マークス氏は、AIによる画像補正をサービスのひとつとして提供している。しかし彼女は常に、やり過ぎないよう不動産業者に注意を促している。「カーペットのシミを消したり壁の穴を修復してほしいと依頼する業者がいる」と、マークス氏はいう。「私は『技術的には可能だが、物件見学時にその状態だとトラブルの原因になる。お勧めはしない』と伝えている」AIツールで利益を得ているゴータム氏でさえ、やりすぎは危険だと考えている。「AIがベッドからシャツを拾ったり床からおもちゃを片付けたりするのは問題ない」と、彼は言う。「でも破れた壁紙をAIが修復するのは許されない」まだ「AIがSaaSを殺す」と思考停止してる？ アドビ、セールスフォースの取材で見えた「SaaS業界6つの軸の覇権争い」 | Business Insider Japan #AIによる画像加工が不動産売買に混乱をもたらしはじめた氾濫する盛りすぎ写真に注意 #Business #Insider #Japan