2026 年 2 月 7 日、東部標準時午前 4 時 45 分
- ケンブリッジでの最近の訴訟は、新たな開発に手頃な価格の住宅を含めることを義務付ける政策である包括的ゾーニングをめぐる議論を引き起こした。
- 支持者らは、ケンブリッジ、ビバリー、ブルックラインなどで建てられた手頃な価格の住宅数千件を挙げて、この政策は実証済みのツールだと主張している。
- 包括的ゾーニングは 33 の州とワシントン DC で使用されており、地域の市場状況に合わせて調整し、開発者のインセンティブと組み合わせると最も効果的です。
- この政策は、労働者、高齢者、若い家族が住宅を利用できるようにすることで、経済的に多様なコミュニティを構築することを目的としています。
ケンブリッジ市の包括的ゾーニング条例に異議を唱える最近の訴訟で、新規開発の一環として手頃な価格の住宅を要求することが公平か、合法か、効果的かというおなじみの議論が再燃している。重要な会話です — しかし、それはマサチューセッツ州の住宅政策がどのように機能するかについての証拠、経験、理解に基づいている必要があります。
包括的なゾーニングは実験ではありません。これは長年にわたって広く使用されてきた政策ツールであり、地域社会が市場原理だけでは不可能な場所に永続的に手頃な価格で住宅を建設できるよう支援してきました。自治体、地域計画機関、住宅パートナーと協力してこれらの政策の設計と実施に取り組んできた数十年の経験を持つプランナーとして、私たちは包摂的なゾーニングがうまく行われた場合と、それがゾーニングに含まれていない場合に何が起こるかを知っています。
包括的なゾーニングが機能します。ビバリーでは、合計 963 戸の新しいユニットの開発により、この政策がなければ建てられなかった手頃な価格の住宅 91 戸が生産されました。ケンブリッジの包括的ゾーニングは、1998 年以来実施されており、1,100 戸を超える手頃な価格の住宅を提供してきました。これは、承認を合理化し、手頃な価格の住宅開発者を支援するために密度と高さを高めることを可能にする市全体の手頃な価格の住宅オーバーレイ地区によって強化されています。
Brookline のプログラムも同様に効果を上げています。敷地内ユニットまたは代わりの手数料を許可することで、町は 2019 年から 2024 年の間に地元の信託基金からの 1,120 万ドルの投資を 1 億 8,660 万ドルの手頃な価格の住宅の生産と保存に活用し、300 戸以上の新築または修復された住宅を支援しました。
手頃な価格の住宅を提供するために全力を尽くしているコミュニティは、多くのオプションを活用しています。第 40B 章の包括的許可、第 40R 章「スマートな成長」ゾーニングオーバーレイ地区、MBTA コミュニティ法、コミュニティ維持法、手頃な価格の住宅信託基金などです。ケンブリッジ、ニュートン、リンなどの都市も連邦住宅基金を受け取り、手頃な価格の住宅開発に投資しています。
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ただし、包括的なゾーニングは、ほとんどの場合、手頃な価格の住宅ツールボックスに含まれています。入手可能な最新のデータによると、包括的ゾーニングが 33 の州とワシントン DC に存在し、合計 110,000 戸の手頃な価格の住宅が生産されています。
コミュニティは、住宅の増加をどのように制御するかによって、人口構成を制御します。密度や柔軟性を高め、より多くのタイプの住宅を奨励することで、価値が生まれます。包括的ゾーニングにより、その価値の一部が手頃な価格の住宅の形で地元で再投資されることが保証され、コミュニティが経済的競争力、機能性、公平性を維持できるようになります。包括的なゾーニングは、教師、保護者、医療従事者、高齢者、若い家族を、抽象的なものではなく、余裕のある住宅を通じて支援します。
ボストン・グローブ紙は最近、包括的なゾーニングを備えた市場の強い都市にスポットライトを当てました。 「ケンブリッジに対する開発業者の訴訟は、マサチューセッツ州全域の手頃な価格の住宅規則を打破することをどのように目指しているか」という記事では、この法律により永続的に手頃な価格の住宅が何百件も生み出されてきたことにも言及している。これらの住宅は、新規開発の一環として手頃な価格を含めるという明確で予測可能な要件がなければ存在しません。特にこの地域が深刻な住宅不足と格差拡大に直面している現在、その実績は重要だ。
同時に、包括的なゾーニングは画一的なものではありません。どこでも機能する単一の「正しい」パーセンテージはありません。コミュニティは、提案された開発の規模など、プロジェクトの遵守を求める「トリガー」を設定する方法についても慎重に考える必要があります。包括的なゾーニングは、地域の市場状況、建設コスト、手頃な価格の目標に合わせて調整され、プロジェクトの実行可能性を維持するために、追加の密度、高さ、駐車場の柔軟性、または迅速な許可などのインセンティブと組み合わせる必要があります。
さらに、包括的ゾーニングは、集合住宅やタウンホームに適用すると最も効果的です。 — 効率的に建設できる住宅タイプ。また、他の土地利用政策と同様、状況の変化に応じて定期的に見直す必要があります。たとえば、ビバリー市とブルックライン市は両方とも包括的ゾーニング条例を少なくとも 2 回修正しました。
ここが現在の議論の的外れなところだ。包摂的ゾーニングを、開発業者に対する不当な負担、あるいは住宅危機の唯一の解決策として捉えるのは、単純化しすぎである。本当の課題は、継続的な住宅生産をサポートしながら、有意義な手頃な価格を実現する包括的なゾーニングをどのように設計するかです。他にも考慮すべき点があります。開発業者と協力するのに十分なスタッフの能力が都市計画部門に存在するかどうかです。 — 特に小規模プロジェクトの開発者 — そして、包括的ゾーニングを通じて作成されたユニットが長期的に手頃な価格であり続ける方法についても説明します。
実際には、適切な包含ゾーニングにより、開発者とコミュニティの両方にとって不確実性を軽減できます。時間の経過とともに、要件が土地の価格に組み込まれるため、明確な期待を持ってプロジェクトを進めることができます。地方自治体にとって、包括的ゾーニングは、公的補助金だけに頼らずに手頃な価格の住宅を生産するための信頼できる方法を提供します。また、第 40B 章に基づくコミュニティの 10% 要件にカウントされる手頃な価格のユニットを作成するための手段にもなり得ます。
マサチューセッツ州は、市場価格の住宅や手頃な価格の住宅を含む、あらゆる種類の住宅をさらに必要としています。これらの目標を相互に排他的なものとして扱うことは、不正確であるだけでなく、逆効果です。包括的なゾーニングにより、コミュニティは両方を同時に追求できるようになります。
ケンブリッジの訴訟は、政策設計と法的枠組みに関して正当な疑問を提起しており、それらの疑問は熟慮する価値がある。しかし、現場の結果から取り除かれた抽象的な議論に基づいて実証済みのアプローチを損なうべきではありません。会話は、包括的なゾーニングを解体するのではなく、洗練し強化することに焦点を当てるべきです。
住宅の手頃な価格が家計、雇用主、地方自治体に負担を与えている現在、より多くの住宅を建設し、成長により幅広い住民に公平な機会を確実に生み出すという目標は明確であるべきである。包括的なゾーニングは、適切に設計されていれば、まさにそれを実現するのに役立ちます。
ジェニファー・レイットは、北部ミドルセックス政府評議会の事務局長です。彼女はモーラ・ヒーリー知事のロック解除住宅生産委員会の委員を務め、2018年から2024年までブルックライン・アフォーダブル・ハウジング・トラスト委員会の理事を務めました。
ジュディ・バレットは、ニューイングランド全土の州および地方自治体にサービスを提供する計画およびコミュニティ開発会社であるバレット・プランニング・グループの社長兼創設者です。専門はゾーニング、総合計画、住宅政策。
#包括的ゾーニングはマサチューセッツ州で真剣な議論に値する