ジャカルタ –
爆発が大きければ大きいほど、破壊はより深く、より長く続きます。 20年間にわたる猛烈な成長を経て、2020年までに中国の不動産バブルにより住宅価格は平均給与の17倍以上にまで上昇した。
住宅供給を国から個人所有に移行した1998年の改革、田舎から都市への5億人近い中国人の移住、国有銀行の過剰融資など、完璧な嵐がこのブームを加速させた。
建設熱が中国の都市のスカイラインを変え、家族が貯蓄をつぎ込んでアパートに投資し、不動産投機が一般的になってきているため、何百万もの中産階級世帯が裕福だと感じてより多くのお金を使えるようになっている。
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転機となったのは、新型コロナウイルス感染症によるロックダウンの第一波で、習近平国家主席の政府が不動産開発業者の債務制限に厳しい新たな規則を課した時だった。これら「三大レッドライン」改革の影響は甚大だった。エバーグランデやカントリー・ガーデンなどの不動産大手やその他数十の中小企業が債務不履行に陥り、70社以上の開発業者が破産するか、生き残るために国の支援による救済が必要となっている。
5年以上経った今でも、その後の影響は収まる気配がない。英国の銀行バークレイズによると、住宅価値の急落により、18兆米ドル（300兆ルピア）以上の家計の富が蒸発したという。一方、以前は国内総生産（GDP）の主な原動力だった建設活動は著しく低迷しており、現在では実際に経済成長率を中国政府の目標を下回っている。
北京が私有財産データを検閲
景気低迷がどれほど敏感であるかを示す兆しとして、中国当局は先月、民間データプロバイダーに対し住宅販売統計の公表を停止するよう命令し、不動産市場の現状を知る数少ない独立窓口の一つを閉鎖した。
中国不動産情報によると、この動きは、大手デベロッパー100社による10月の新築住宅販売額が年間42％減少し、過去18カ月で最大の月間減少となったことに続くものである。
台北に本拠を置くJキャピタル・リサーチの創設者兼リサーチ・ディレクターのアン・スティーブンソン・ヤン氏は、この動きは実質価格の下落を隠すのに役立ったと述べた。
同氏はDWに対し、「市場は広範囲に50％下落する可能性が高く、均衡に達する前に85％にまで低下する可能性がある」と語った。
スティーブンソン＝ヤン氏は一例として、西安市中心部に住む同僚の話を引き合いに出したが、彼は開発会社から1軒分の価格で3軒の住宅を提供されたが、これは各物件の価格の3分の2の値下げに相当する。
オックスフォード・エコノミクスは9月、北京や上海などの一級都市では平均住宅価格がピークから約10％下落しており、高級住宅への需要減退が大幅な値引きを促していると書いた。しかし、最も大きな影響を受けたのは成都や東莞などの二級都市と三級都市で、不動産価値は最大30％下落した。
スカイラインに点在する中途半端な空きアパート
中国全土で、この余波により、中途半端なプロジェクトやゴーストタウンが残され、何百万もの世帯がマイナス資本に陥った。この状況は国民の怒りと散発的な抗議活動を引き起こし、買い手たちは中国政府が需要を押し上げる刺激策に踏み出すことを期待していた。
英国オックスフォード大学中国センターの准研究員ジョージ・マグナス氏は、「依然として大幅な供給過剰があり、主に小さな町でアパートや住宅の売れ残りが最大3～5年分もある」とDWに語った。 「特に20歳から35歳までの最初の住宅購入者のグループが現在実際に縮小しているため、この問題を解くには長い時間がかかるだろう。」
中国の人口は14億1000万人に達した後、現在減少し始めており、数十年にわたる成長の終焉を告げている。
中国経済成長の主力は蒸発した
かつて不動産は中国の GDP の最大 4 分の 1 を占め、2000 年代から 2010 年代初頭にかけて 10 年以上にわたって 2 桁の成長を維持するのに貢献しました。それ以降の景気減速により、昨年の経済成長率は約5％にまで低下し、依然として目覚ましい数字ではあるが、他のセクターへの波及効果により、好況期に比べて大幅に低下した。
「中国の鉄鋼とセメントの価格と生産は下落し、雇用と設備投資は弱まっており、これらすべてが巻き添え被害となっている」 [dari kejatuhan properti]」とスティーブンソン＝ヤンはDWに語った。
中国は鉄鉱石、銅、鉄鋼、セメントの世界最大の消費国であり、その多くは建設関連です。オーストラリア、ブラジル、チリなどの輸出国は、中国からの需要減少の影響を受ける世界的な当事者の一つです。住宅所有者が窮地を感じているため、景気減速で家計消費が低迷し、高級ブランドや外国車の輸入が減少している。
限定的な刺激、大きな救済策なし
中国政府は新たな投機バブルの形成を避けたいため、不動産市場を下支えする刺激策は過去の危機ほど寛大ではない。中国政府は、2008年の世界金融危機、2015年の株価暴落後、そしてパンデミックの最中に介入した。
多くの中国観測筋は、このセクターを完全に救済するのではなく、政策立案者が短期的な刺激策よりも長期的な安定とリストラを優先できるよう、政府が住宅価格の緩やかな下落を容認していると考えている。
スティーブンソン＝ヤン氏は、「ある時点で、必要な資金が膨大になり、インフレが起こるため、もう刺激できなくなる」と述べた。
ブルームバーグは先月、中国政府が住宅ローンの利払い補助、取引コストの引き下げ、借り手への所得税減税の拡大を検討していると報じた。
今後数年で価格が下がる可能性がある
不動産危機がどん底に達するまでには通常約 5 年かかります。米国では、2007 年に始まった住宅市場の崩壊は 2012 年にようやく安定しました。スペインでも、2008 年の崩壊後の崩壊は回復の兆しが現れるまで約 5 年間続きました。
1991 年以降の日本のバブルの崩壊は、住宅価値が 10 年以上にわたって停滞し、バブル前のピークに完全に戻ることはなく、最も長期化した不動産危機としてよく引用されます。
スティーブンソン・ヤン氏は、中国の不動産セクターは「10年間のマイナス成長または横ばい成長」の軌道に乗っていると信じているが、S&Pグローバル・レーティングのアナリストらは、この下落が2020年代後半まで続く可能性があると考えている。来年か 2027 年に回復することを示唆する予測もあります。
これは中国の一般家庭にとっては苦い薬だ。彼らの多くは、貯金をつぎ込んでアパートの価値がなくなったため、返済できない住宅ローンや売れない家を抱えたままになっている。さらに悪いことに、不動産価値は長期間にわたって2020年の最高値を大幅に下回る可能性があります。
マグナス氏によると、この話は世界中で同じで、住宅所有者は価格が永遠に上昇し続けると考えることがよくあります。
「パーティーが終わり、サイクルが逆転すると、その結果は非常に深刻になる可能性があります」と彼はDWに語った。
この記事は最初は英語で公開されました
ラカ・スサント脚色
編集者: ユニマン・ファリド
(英語/イタリア)
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#なぜ中国は不動産セクターの崩壊を隠すのか
2025-12-16 11:03:00