トランプ大統領の50年住宅ローン、エコノミストに疑問符が付く

「手頃な価格の住宅を所有するための答えは、住宅の需要を増やすことではなく、住宅の供給を増やすことだ」と同氏は語った。 ワシントン審査官 今週のインタビュー中。

米国の平均住宅価格は過去20年間で約14万ドルから2025年の時点で約50万3,800ドルまで上昇したという。 データへ ジロウから。同時に、米国商工会議所は、約500万戸の住宅が不足していると発表した。 分析 今秋、その数は他の推定によると はるかに高い。

一方、住宅所有率は年々減少した。 初めて 2025 年には賃貸者数が 2.6% 増加したにもかかわらず、今年は 10 年近く増加しました。また、ある調査によると、初めて購入する人の年齢の中央値は 2025 年には 40 歳となり、わずか 5 年前の 33 歳から大幅に増加しました。 年報 全国不動産業者協会による。

ヴォルフラム氏は、住宅市場に対処しようとする大統領の取り組みが効果的であると信じている。 半世紀にわたる住宅ローン 彼は、問題の真の根源であると彼が信じているもの、つまり供給を見逃している。同教授は、トランプ大統領は、厳格なゾーニング規制をターゲットにし、開発業者の高額な建築コストを引き下げることなどを通じて、より多くの住宅開発を促進することで価格引き下げに努めたほうが得策だと述べた。

ウォルフラム氏は、50年提案を通じて住宅需要が増加すれば、「住宅価格が高騰し、人々が住宅を購入できる金額が低くなる」ため、状況はさらに悪化するだろうと述べた。

ヘリテージ財団の首席エコノミスト、E・J・アントニ氏もこれに同意し、トランプ大統領の提案には「需要と供給の根本的な不一致」という根本的な問題があることを示唆した。

同氏は、住宅不足を引き起こしている要因の一つとして、バイデン政権の緩和的な移民政策の下で数百万人の入国が許可されていると指摘した。アントニ氏は、規制の緩和に加えて、彼らを強制送還し、道路などのインフラを拡張することで、住宅供給の問題もさらに緩和されるだろうと述べた。

「供給面では、より多くの住宅とより多くの道路を建設する必要があるだけです。後者は渋滞を緩和し、通勤時間を大幅に増加させることなく、都市中心部から離れた安価な土地により多くのコミュニティを建設できるようになります。より多くの住宅を建設するには、地方レベルから連邦レベル、そして建設から金融に至る多くの分野での規制を後退させる必要があります。」と彼は付け加えた。

すでに枯渇しつつある住宅供給を枯渇させるかどうかについての議論は別として、50年住宅ローン案が本来持つメリットか欠如かについては、専門家の意見が分かれている。

一部の人からは、この計画は月々の支払い額を引き下げるものの、買い手は一生利息を支払う奴隷となり、銀行が一種の家主になってしまうとの強い批判があった。

しかし、ニューヘブン大学の会計、財務、税務の准教授であるジェームス・モース博士によれば、50年の住宅ローンは買い手がドアに足を踏み入れるための入り口であると同時に、50年間の支払いに縛られないように長期ローンを終了するための道を提供するものであると考えられる。

仮定の状況では、若い買い手が50年の返済額が少ないことを利用してスターター住宅を購入し、資本を構築し、その後、より短い住宅ローン期間を確保するために借り換え、最終的には収入が増えるにつれて住宅を完全に売却する可能性があるとモース氏は述べ、このプロセスに個人の責任を持つことが成功の鍵になると強調した。

「こんなつもりじゃないんだよ…君は残りの人生を終えることになる場所だ」と彼は言った。 「つまり、私たちは皆何をするのでしょうか？私たちは皆、スターターの家を手に入れます。ご存知のように、私たちには家族がいます。突然、より多くのスペースが必要になります。私たちはそれを売ります。それを交換します。その間に、その家にある程度の資産を築き、すべてが順調に進みます。」

「小さく始めて、大きくしていきますよね？」モース氏は付け加えた。 「あれがアメリカだ。」

たとえば、買い手は月々 1,385 ドルを支払い、金利 6.25%、住宅ローン期間 30 年の 225,000 ドルの家を購入できます。この期間の合計利息は 273,600 ドルになります。

あるいは、買い手は同じ家を 50 年ローンで毎月 1,226 ドル支払って、合計支払利息に相当する 510,600 ドルを支払うこともできます。

50 年の契約期間であれば、購入者は月額約 159 ドルを節約できます。

アントニ氏は、この節約には取引の価値がないと述べた。

「毎月の住宅ローンの支払いを100ドルか200ドル減らすことは、さらに20年分の利子を支払う価値があるとは到底思えない。そのような考えが今も持ち上がっているという事実は、私たちが何年にもわたって住宅価格の危機に陥っており、国民が選挙で選ばれた議員に何らかの行動を起こすよう求めていることを示している」と同氏は述べた。

そしてアントニ氏は、借り換えを目的として50年の住宅ローンを組むという考えにさらに疑問を呈した。

「自己資本を構築するには時間がかかりすぎる。10年経っても、期間が長いため、元本の返済はほとんど進んでいないことになるだろう」と同氏は語った。

しかしモース氏は、財務規律を遵守することで、買い手はクレジットカード債務を回避し、「適切な場合には」より低い金利で資金を調達し、意図的に元金の追加支払いに努めることで、この提案をうまく乗り切ることができると主張した。

進歩的な優先事項がどのようにして住宅費と建設費を押し上げるのか

50年オプションを利用する人々の利息支払いが膨らむのではないかという懸念について、同氏は「『持っていたかもしれない、そうすべきだ、そうすべきだ』という話をし始めると、誰にも分からない」と語った。 「しかし、重要なのは、もしあなたが財政責任を負い、元金を返済し始めて金利が下がったとしたら、ということですよね？…そして、住宅ローン金利が下がったので借り換えをしたとしましょう。しかし、彼らはこれらのことを知っておく必要があります。彼らはこれらのことについて考えるべきです。」

「何かに没頭して、何もかもうまくいくと考えて立ち去ることはできません。自分のプロセスの所有権を持たなければなりません」とモース氏は付け加えた。 「人は自分の行動にも責任を持たなければなりません。」