数十億ウォンを暴落させた江南マンション取引の真実
実取引の減少か贈与の影か？
最近、江南３区（江南、瑞草、松坡）で実際の取引価格が数億～数十億ウォン単位で急落したとみられる取引が相次いで発覚した。
実際の取引価格そのものの信頼性をどう確保するのか、贈与取引に対する適切な規制はどこまでなのか。ゲッティイメージズ
わずか数日の取引で10億ウォン以上の価格差が発生し、市場に混乱をもたらしたが、業界はこれを実際の価格下落ではなく、贈与や税金技術を目的とした「特殊取引」と診断している。
◆数十億ドル減った取引…江南中核団地「度重なる捕獲」
22日、不動産業界によると、ソウル瑞草区蚕院洞（ソチョグ・チャムウォンドン）の新盤坡第4アパート（専有面積105平方メートル）が今月4日に40億5000万ウォンで落札されたとの報道があった。昨年９月に５５億ウォンで取引された同地域と比べ、価格は１５億ウォン近く安い。
蚕室市ウソン１、２、３（専有面積８０平方メートル）では今月１日、１７億５０００万ウォン相当の取引が報じられた。これまでの最高値は10月27日に設定された29億ウォンだったため、1～2日でなんと11億5000万ウォンも下落した。
これは通常の需給の流れでは見えにくい変動幅です。現場仲介業界では「贈与取引である可能性が高い」というのが一致した見方だ。
◆専門家「相場は下がっていない」
不動産業界の関係者は、「市場価格の変動で10億ウォン以上も取引が激減したことを説明するのは難しい」とし、「最近、江南3区で『贈与目的の内部取引』が増加した影響がさらに大きい」と説明した。
同氏は「このような低価格報道が繰り返されると、江南３区に対する市場の信頼が揺らぐことになる」とし、「実際の市場価格が歪曲される危険性がある」と述べた。
「2024年以降の贈与税や取得税の負担を軽減するために『安値販売＋贈与』の組み合わせが増えている」と懸念を示した。 「評価額を下回る売却額を申告し、その差額を贈与として処理する方法です。税務当局の調査対象となる可能性があります。」
同じ団地で数日ごとに数億ウォンから数十億ウォンの差があれば、これは「相場」ではない。関連者取引に近く、市場の判断材料としてはふさわしくないという見方もある。
江南３区の実際の取引データを見ると、最近「市場価格以外の歪められた取引」の割合が急増している。表面的には下落のように見えますが、実際の市場が弱いことを示すシグナルとは区別する必要があります。
経済の不確実性が高まるにつれ、家族間の資産移転の需要が急速に増加しています。一般的なコンセンサスは、ギフト取引の増加は市場の衰退を意味するものではないということを区別する必要があるということです。
現場の不動産業者らは、「10億ウォン以上の下落取引が数日おきに2～3件発生するのは、実需市場の動向とは全く違う」とし、「『贈与取引だから、この価格は可能だ』という反応がほとんどだ」と話した。
同氏は「高額マンションは融資が受けにくいため、家族間での現金取引が可能」とし、「そのため、市場より過度に安い価格を設定するパターンがよく見られる」と付け加えた。
しかし、こうした取引が繰り返されると税金や融資、LTVの算出基準が歪められる可能性があるとの見方もあり、当局による異常取引の監視を強化する必要がある。
◆なぜ「寄付取引」が増えているのか？ 2024 年以降の税制変更の影響
江南の 3 つの地区は、全国の住宅価格の「価格シグナル」として機能します。歪んだ低価格取引が増えれば、実需者の市場判断が難しくなり、混乱が増大する可能性がある。
専門家は、2024 年以降にこのような取引が増加する理由として次の要因を挙げています。
まず、贈与税の節税戦略の変化です。
贈与される資産の価値が高くなるほど、節税対策の需要も高まります。取引価格を下げて残りを「ギフト」に分けるという方法をとった人もいた。
高価な住宅に対する取得税の重負担を回避できることも要因だ。売却価格を下げることで取得税負担を軽減することができます。
融資制限により家族間の現金の移動も増加した。高額なアパートの住宅ローンを組むのは事実上不可能です。現金を保有する家族間の取引により、必然的に「相場外価格」が発生する仕組みだ。
◆「低価格報道、市場の歪み」…税、融資、政策混乱の懸念
特別な取引は一度限りかもしれないが、江南3区のような象徴性の高い地域で繰り返されると、市場全体に影響を及ぼす可能性がある。
実際の取引価格に基づくローンや税金の計算が歪められることで、銀行のLTVやDSRの計算基準が揺らぐ可能性がある。
近くのアパートの価格判断に誤りがあるため、実際の買い手と売り手の両方が誤った価格シグナルを受け取ります。
政策判断指標の信頼性低下により、国土交通部や韓国不動産委員会が実際の市場を適切に把握することが困難になっている。
江南3区の高級マンション市場では、価格ではなくデータの信頼性の問題が大きな話題になっている。ゲッティイメージズ
表面上は急落しているように見えるが、専門家らは口を揃えて「これは市場低迷の兆候ではなく、贈与や資産譲渡を目的とした取引の増加によるもので、実際の市場価格は別途判断する必要がある」としている。
実際の取引価格そのものの信頼性をどう確保するのか、贈与取引に対する適切な規制はどこまでなのか。
江南3区の高級マンション市場では、価格ではなくデータの信頼性の問題が大きな話題になっている。
#55億40億江南で起きた謎の取引の正体とは