ヒル・トンプソン：カルガリー市長ファルカスは包括的区画再編を維持すべきである

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カルガリーの新市長ジェロミー・ファルカスは、「包括的ゾーニング」を廃止すると約束した。これは2024年に市が制定した政策で、住宅建設業者が最初に市役所の許可を得ることなくほとんどの地区でデュプレックス、タウンホーム、フォープレックスを建設できるようにするものである。言い換えれば、手頃な価格の危機の中で、ファルカス市長は、住宅建設をより容易かつ安価にする政策を廃止することを計画している。これは、カルガリーの家族にとって住宅の選択肢を減らし、住宅コストを増加させる危険がある。

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包括的なゾーニングは常に議論の的でした。 2024年春に遡ってこの政策を巡る議論がカルガリー史上最長の公聴会を引き起こし、多くのカルガリー住民が地元のインフラ、駐車場の空き状況、公園スペース、これらすべてが重要な問題に与える潜在的な影響について懸念を表明した。ファルカス氏は、包括的な区画再編は「地域社会の無視」に相当し、カルガリー住民は「建設をやめる市庁舎か、聞く耳を持たない市庁舎」のどちらかを選択することを迫られるべきではないと主張する。しかし実際には、住宅の決定に関して地域社会からの意見をさらに取り入れ、より多くの住宅をより早く建設することを約束することは事実上不可能です。もしファルカス氏が、近隣地域の将来を形作る上で住民に「本当の発言権」を与えることに真剣に取り組んでいるのであれば、それは、包括的区画整理のもとで認められるはずの住宅提案を変更、あるいは阻止する権限を住民に与えることを意味する。公的協議の拡大は、高密度化や公営住宅プロジェクトに反対する個人や団体を含む開発反対派に大きな声を与える傾向にある。

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あるいは、市長と市議会がプロセスを改革してより多くの一般の意見を募りながらも、最終的にはほとんどの高密度プロジェクトを承認する場合（包括的区画再編以前の場合のように）、協議プロセスはほぼ象徴的なものとなるだろう。

いずれにせよ、住宅建設業者はより長くコストのかかる承認プロセスに直面することになり、そのコストはカルガリーの賃貸人や住宅購入者に転嫁されることになる。

重要なのは住宅の数だけではなく、どこに建設が許可されているかも重要です。包括的なゾーニングの下で、建設業者はカルガリー住民の好みに直接対応することができます。買い手が確立された地区にデュプレックスを望んでいる場合、または賃貸人が職場に近いタウンホームを望んでいる場合、住宅建設業者は市役所に許可を求めることなく対応できます。ファルカス市長によれば、「既存の近隣地域への圧力を軽減する」ことを目的として、高密度の住宅は交通機関、学校、職業センターの近くに集中すべきである。一見すると、それは賢明な妥協策のように聞こえるかもしれません。しかし、それは、カルガリー人が自分たちで選択できるようにするのではなく、政治家や政策立案者がカルガリー人がどこに住めるかを決定すべきだという誤った仮定に基づいている。包括的な区画整理により、市役所の命令ではなく、買い手と借り手の需要に応じて地域に新しい住宅が建設されています。市長はまた、カルガリー住民の多くが住みたいと思う場所で住宅の選択肢を制限し、確立された地区の一部の再開発を市役所が阻止すべきだと示唆しているようだ。

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重要な決定

賭け金は高い。カルガリーもカナダの住宅危機と無縁ではないが、これまでのところ他の大都市に比べてうまく切り抜けてきた。この成功は、住宅建設を比較的迅速かつ安価に行えるようにする包括的区画整理などの自治体の政策を部分的に反映している。

包括的ゾーニングの廃止を求める動議は月曜日にカルガリー市執行委員会に提出される予定である。可決されれば、その可能性が高く、政策は12月15日の理事会で採決されることになる。

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新しい市長と市議会はゾーニング規則の変更を検討する際に、トレードオフを認識する必要がある。 「コミュニティ」に力を与えることは魅力的に聞こえるかもしれませんが、そのコミュニティの家族が利用できる住宅の選択肢が制限される可能性があります。いかなる改革も、包括的区画再編の最良の要素、つまりその一貫性、予測可能性、カルガリー住民の住宅嗜好への対応性を維持し、他の都市の住宅危機を悪化させる区画整理の障壁を築くことを避けるべきである。

ティーガン・ヒルとオースティン・トンプソンはフレイザー研究所のアナリストです。

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