不動産投機：アンゴラの都市汚職の新しい名称

アンゴラの都市部の賃貸危機は、ここ数十年で最も憂慮すべき社会現象の一つとなっており、住宅政策の崩壊だけでなく、国民の基本的権利の保護における国家の脆弱性も明らかになっている。最大1年分の家賃の前払いを強制されたザンゴ住民の最近の事件は、ルアンダ、ベンゲラ、ウイラ、その他国内の州で同じ現実を生きる数千人の住民の中の一例にすぎない。

アンゴラ共和国憲法第 85 条で基本的権利として謳われている住宅は、安全と尊厳の空間ではなくなり、経済搾取の手段となっています。法律第 2 号で定められた限度額を超える前払いの違法な要求。 10月23日の26/15（都市賃貸借法）は、最初の家賃を含む3か月分の保証金のみを許可するもので、法律に対する攻撃であるだけでなく、社会倫理と正義の原則に対する侮辱でもあります。

1. リース政策の崩壊と機関の沈黙

内戦後以降、アンゴラでは計画のないまま都市の成長が加速してきました。大都市における人口増加は、公営住宅の不足と家族の購買力の弱さと相まって、賃貸市場での不正行為の肥沃な土壌を生み出しました。

多くの家主は監督の欠如に乗じて法外な支払いを要求し、最大で丸1年分の家賃を前払いすることさえ要求している。これに加えて、家主とテナントの間の紛争を調停するための効果的なメカニズムが欠如していることも挙げられます。

ポルトガルの法学者ディオゴ・フレイタス・ド・アマラル（2001年）によれば、「法律は世界を変えるものではないが、法律を施行する国家があれば人間の行動は変わる」という。アンゴラに欠けているのは法律ではなく、その執行を保証する国家である。

都市賃貸借法は明確です。契約は書面で署名され、登録されなければならず、家主は手付金として 2 か月を超える家賃を要求することはできません。しかし、現在の慣行はその逆を示しています。口頭契約、領収書の欠如、違法な要求など、テナントは完全な法的不確実性にさらされています。

2. 不動産投機：新たな都市植民地主義

不動産投機はアンゴラの都市開発における最大の災難の一つとなっている。経済学者で地理学者のデイビッド・ハーベイ (2012) は、この現象を「剥奪による蓄積」、つまり最も強力で適切な都市資源が脆弱な階級に損害を与えるプロセスであると説明しています。

ルアンダでは、ベンフィカ、カママ、ヴィアナなど、かつてはアクセスできた地域が、土地や家を購入し、価格をつり上げ、多くの場合、全国平均収入を超える価値で賃貸する投資家の人質となっている。

過去5年間で、最低賃金が約7万クワンザの国において、首都の一部の都市部の平均賃貸価格は月額35万クワンザを超えた。収入と住宅費とのこの差は、構造的な社会的不公平を明確に示しています。

フランスの都市計画家アンリ・ルフェーブル（1970 年）が警告したように、「都市は資本が自己を再生産し、市民が消費者に置き換わる空間である」。アンゴラでは、住宅は投機ビジネスに変わり、都市への権利は、住宅を人権ではなく商品として扱う経済エリートによって没収された。

3. 国際的な経験: 国家が行動すると虐待が再発する

ポルトガルでは、Porta 65 Jovem プログラムと Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) が、賃貸契約に対する税制上の優遇措置、財政的支援、司法調停を提供しています。これらのメカニズムにより、特に大都市での紛争を減らし、投機を止めることが可能になりました。

スペインではバルセロナ市が2020年に家賃抑制法を制定し、乱用な値上げを制限し、所有者に公共の登記簿に契約を申告することを義務付けた。

ドイツではベルリンモデルが模範的です。 2015 年に、新規契約額が地域の平均価格の 10% を超えないようにするミートプレイスブレムセ (家賃ブレーキ) が承認されました。 2021年、大規模投資家から不動産を取得し、管理された価格で賃貸するための公的住宅基金が創設された。

ブラジルでは、ミーニャ・カーサ、ミーニャ・ヴィダ・プログラム、そして最近ではカサ・ヴェルデ・エ・アマレラが、社会家賃を伴う住宅信用政策を明確にし、低所得世帯の住宅へのアクセスを保証しています。

これらの例は、市場と人間の尊厳との間のバランスが、国家の積極的な存在と実際の規制および管理メカニズムがある場合にのみ可能であることを示しています。

4. INFHAの役割：官僚制から住宅の尊厳の擁護まで

アンゴラでは、国立住宅開発協会（INFHA）が単なる官僚機関であることをやめ、検査、規制、調停の機能を実行し始める必要がある。

INFHA は、次のことができる住宅政策の中心機関でなければなりません。

1. 価格を監視し乱用を防止するために、必須の国家リース契約登録簿を作成します。

2. 国家警察および司法機関との合意のもと、住宅搾取の報告と検査のための国家メカニズムを導入する。

3. 州に無料の法的サポートデスクを設置し、法律で定められた権利と義務についてテナントと家主にアドバイスします。

4. 不動産投機と土地の無秩序な占有を規制するために地方自治体とのパートナーシップを構築する。

抑圧的な行動に加えて、INFHAが市民教育および法教育プログラムを開発し、前払いの法的制限と非公式契約のリスクについて国民に警告することが不可欠である。

アマルティア・セン（1999 年）が述べたように、「開発とは人々の真の自由を拡大することです」。したがって、適切な住居へのアクセスの自由がなければ、人間的または社会的発展はありません。

5. 不動産市場と新たな排除地域

現在のアンゴラの都市主義は、都市中心部がエリート層専用、周縁部が一般市民専用という排除の地形を生み出している。このような論理は、ジョン・ロールズ（1971年）が擁護した社会正義の原則に反しており、それによると不平等は最も恵まれない人々に利益をもたらす場合にのみ許容されるが、アンゴラでは明らかにそのようなことは起こらない。

社会学者のジグムント・バウマン (2000) は、人間を含むあらゆるものが使い捨てになるこの現象を「液体の近代性」と呼んでいます。ルアンダでは入居者が使い捨てになってしまった。彼らは予告なしに立ち退かせられ、最も多くのお金を払う人々と置き換えられ、国家から無視され、貧困によって罰せられる可能性があります。

これに加えて、政治的エリートと関係のある公務員や実業家によってしばしば奨励される都市の土地の投機があり、これが倫理的対立を悪化させます。タラトナとベンフィカの不動産市場自体が都市の不平等の象徴となっており、近隣からわずか数メートルのところに基本的な衛生設備のない高級コンドミニアムが建っている。

6. 構造改革案

この状況を逆転するには、具体的な対策が必要です。

1. 違法な支払いと価格投機の要求に対する厳しい罰則を含む都市賃貸法（法律第 26/15 号）の見直しと更新。

2. INFHA の管理下に、価格、供給、需要に関する統計データと公的報告書を備えた国立住宅賃貸観測所を創設する。

3. 若者、公務員、弱い立場にある家族を対象とした都市部の公営住宅政策の実施。補助付き賃貸料を通じた。

4. 非公式な契約と闘い、国家収入を増やすための、正式な契約に対する財政的および法的インセンティブ。

5. 大学や市議会と協力し、技術研究に基づいた都市部の価格規制。

これらの措置により、アンゴラは成功した国際モデルに近づき、INFHAを真の住宅司法機関に変えることができるでしょう。

7. 結論: 社会正義の柱としての住宅への権利

アンゴラの賃貸問題は経済的な問題だけではありません。それは道徳的であり、政治的です。国家は、市場の自由を口実に人間の尊厳を侵害する行為を容認し続けることはできない。

デビッド・ハーヴェイが私たちに思い出させているように、「都市への権利のための戦いは、何よりもまず、尊厳と生命への権利のための戦いである」。まともな住宅へのアクセスを保証することは、アンゴラ人家族の将来を保証することを意味します。

国立住宅開発協会がテナント住民の監視と保護に全責任を負わない限り、また不動産投機が何の処罰も受けずに続く限り、住宅の夢は最も高価で権利から最も遠いものであり続けるだろう。