居住用不動産に対する課税の変更により、多くの税控除オプションが利用できなくなりました。税金をどのように節約できるか – そしてどの不動産所有者がどのように影響を受けるのか。
マンションオーナーは改修資金の増額を検討すべきだ。
ガエタン・バリー / Keystone
9月28日に行われた帰属家賃の廃止を問う国民投票は大盛況だった。所有者居住用住宅に対する課税を変更しようとする試みが何度か失敗したが、スイス国民は今回、制度変更に賛成票を投じた。
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以前は、住宅所有者は、自分の不動産を使用するための一種の理論上の収入として、帰属賃貸料を納税申告書に申告する必要がありました。同時に、不動産の維持費、借金の利子、省エネ改修の費用を納税申告書の課税所得から控除することができました。
新しい規制の施行により、これは歴史となるでしょう。観測筋は現在、これが2028年初めに起こると想定している。多くの住宅所有者や不動産所有者は現在、計画されている変更が自分たちにどのような影響を与えるのか、今後数年間の資金計画をどのように立てるべきなのか疑問に思っている。金融の専門家がこれに関するヒントを提供します。
移行期間を利用して不動産に投資する
「帰属賃貸料の廃止により、控除オプションの大部分は適用されなくなる」とロンバール・オディエ銀行のドイツ語圏スイス財務計画責任者、トーマス・ウィス氏は語る。省エネ対策にかかる費用のみ一部損金算入が残るが、負債の利子控除の選択肢はほぼ廃止される。
したがって、Kredite.chプラットフォームの共同創設者であるFlorian Schubiger氏は、住宅所有者に対し、経済的余裕がある限り、法律が施行されるまでの今後数年間を利用して、自宅やアパートに適切な投資を行うことを推奨している。 「今後数年間は税金を最適化する機会がまだたくさんあるだろうが、その後はさらに難しくなるだろう」と彼は言う。素早く反応して業者からオファーを獲得できる人は誰でも有利になる可能性があります。多くの職人は今後数年間で引き合いが殺到するとみられ、価格が上昇する可能性がある。
「すぐにメンテナンス作業を行ってください」
この法律の施行後、所有者占有物件には大きな変更が加えられます。以前の維持費控除は適用されなくなります。ウィス氏によると、省エネ対策のために「ハイブリッドシステム」が導入される予定で、「控除は直接連邦税についてのみ廃止されるが、州および地方自治体レベルでは維持されるべきだ」という。ただし、全額控除オプションを使用したい場合は、計画された投資を前倒しする必要があります。
影響は州によって異なる可能性がある。ウィス氏によると、チューリッヒ州の税負担総額の約 3 分の 1 は直接連邦税、3 分の 2 は州税と市税によるものです。しかし、スイス中部ではその割合は50:50に近い。
シュービガー氏は、考えられるメンテナンス作業に今すぐ取り組むようアドバイスしています。価値を維持する投資が優先されるべきです。これには、塗装、左官工事、大工仕事、配管工事などが含まれます。対照的に、価値を高めるため課税所得から控除できない維持費もあります。これには、新しいウィンターガーデンや屋根裏部屋の拡張などが含まれます。
改修が必要な物件は価値が下がるリスクがある
これは特にリノベーションが必要な物件に当てはまります。メンテナンス費用は将来的に控除できなくなるため、価値が失われるリスクがあります。 「改修が必要な物件は今すぐ改修するか、売却する必要があります」とシュービガー氏は言う。同氏は、変更後は古い家が取り壊される可能性が高く、新しい建物が建て替えられるだろうと予想している。
ウィス氏によると、この制度変更は住宅所有者になりたい中産階級の人々にとってもマイナスの影響をもたらすという。 「以前は、古い不動産を購入して改修し、その費用を税金として請求することができました」と彼は言います。このオプションは現在では実質的に適用できなくなり、経済的な観点からもマイナスです。 「現在、住宅所有権を得ることができない人がさらに増えています。」
メンテナンス費用をずらす
シュービガー氏は3年間にわたって計算することを推奨している。たとえば、今年も、窓、屋根、ファサードの工事など、急遽可能な価値保全投資を行うことができます。 2026 年と 2027 年には、今後 5 年から 15 年以内に実行したいと考えていた不動産の価値維持対策すべてに取り組むことができます。
シュービガー氏によれば、税の進行を阻止するためには、数年にわたって大規模な投資を段階的に行うことが合理的であるという。ただし、不動産所有者は自分の収入に注意する必要があります。したがって、高額な投資によりマイナス領域に陥ることは絶対に避けるべきです。 「マイナスの課税所得を次の課税年度に繰り越すことはできません」とシュービガー氏は言う。同氏はまた、不動産の維持への投資を、税負担を軽減する他の計画中のプロジェクトと調整するようアドバイスしている。これらには、例えば年金基金の購入などが含まれます。
オプションで更新資金の増額も可能
マンションのオーナーも今後の変化に備えて対策を講じる必要があります。シュービガー氏はマンション管理組合に対し、改修資金の大幅増額を検討するよう勧告している。このような基金は、地域が必要なときに大規模なメンテナンスや改修工事の費用を支払うための準備金として機能します。更新基金への入金は一部税金控除の対象となります。
投資不動産の所有者は、維持費に関する法改正の影響をあまり受けません。ウィス氏によると、新法施行後の納税申告書では、維持費も課税所得から控除される可能性があるという。
債務利息の例外
一方、法改正により、個人所有の所有不動産に対する借金の利子は課税所得から控除できなくなります。
しかし、ウィス氏は、例外が 2 つあると指摘しています。1 つは、所有者が占有している住宅不動産の初回購入者からの借入利息であり、2 つ目は、投資不動産、つまり第三者に賃貸されている不動産の住宅ローン利息です。
ウィス氏によると、持ち家占有物件を初めて購入する人でも、10年間は住宅ローン金利の一部を差し引くことが引き続き認められているという。ただし、この控除オプションは完全になくなるまで毎年 10% ずつ減っていきます。彼はこの点で「慰め者」について語っています。以前の控除オプションは大幅に優れていました。同氏はまた、当初控除が夫婦の場合は1万フラン、独身納税者の場合は5,000フランに制限されていることも否定的に捉えている。
投資不動産の所有者は、法改正後も、支払った住宅ローン利息を課税所得から控除することができます。ただし、特別な規定があります。 「ここでの決定的な要因は、投資不動産が総資産に占める割合です。将来、この割合で負債の利子が差し引かれる可能性があります。」とウィス氏は言います。総資産が 500 万フランで、そのうち 200 万フランが投資不動産にある場合、将来税務上請求できるのは負債利子の 40% だけです。
住宅ローンの償却を分析する
制度変更後は以前よりも住宅ローンを返済した方がお得になるのでしょうか？多くの顧客が彼にこの質問をしました、とウィス氏は言います。ここで懸念されるのは、多くの場合、住宅ローンの利息を課税所得から控除できなくなることです。重要なのは、住宅ローンの返済に使われなかった場合、そのお金はどうなるのかということです。 「住宅ローンの金利よりも高い税引後の収益を生み出す金融投資をしている人には、住宅ローンの負債を早期に返済するインセンティブがありません」とウィス氏は言う。現在、住宅ローンの金利は非常に低いです。
Schubiger 氏によると、償却を決定する際には流動性の問題も考慮する必要があります。これは特に高齢の不動産所有者に当てはまります。生きていくためにはお金も必要であることを考慮する必要があります。老後、すべての資産が不動産にあると問題が生じる可能性があります。 「年齢を重ねると、住宅ローンを組むのが難しくなります」と彼は言います。
#住宅所有者が今すべきこと