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2020年の初め、パンデミックは数カ月間続いており、当時のアンドレイ・バビシュ政権とチェコ国立銀行は低迷する国内経済を立て直そうとしている。中銀は３回の会合で主要金利を２０２０年２月の２．２５％から２０２０年５月中旬の０．２５％まで引き下げ、住宅ローンを含む融資を安くする。
同時に、ローン申請者が満たさなければならない住宅ローン提供のルール、つまりDTI指標（年収に対する総負債の割合）を8倍、DSTI（月収に対する月々の分割払いの割合）を最大45％まで廃止する。その後、財務省は不動産取得税を2020年9月に取り消し、同時に2019年12月から遡って支払うこととなった。
その結果、チェコ銀行協会のデータによると、コロナウイルスのパンデミックの最初の年に、銀行はアパートや住宅の購入のために3,130億クラウンの融資を行うことになる。しかし、文字通りの住宅ローンマニアが勃発するのは1年後、住宅ローン残高が未だに破られない史上最高額の5,410億クラウンに達したときだけだ。現時点では銀行には融資の申し込みを処理する時間さえありません。世帯は低い金利を利用しており、その金利は 2% にも満たない場合もあります。
現在に移りましょう。現在の住宅ローン金利は4.5％前後で推移しており、コロナウイルスの水準の2倍以上となっている。そして、これは固定期間終了時に住宅ローンを借り換える際の分割払い額に悪影響を及ぼします。 FinGoの予想によれば、今年だけで1,840億クラウン相当の住宅ローンが借り換えられることになる。しかし、専門家によると、借り換え額が史上最高額となる2026年にはさらに大きな打撃が訪れるだろう。
FinGoの地域ディレクター、アダム・カシュカ氏は「来年は最大14万人の顧客が住宅ローンを借り換えることができ、借り換えられた住宅ローンの額は過去最高の4,600億クラウンと推定される」と試算している。コンサルティング会社の4finとBidliも同様の見積もりを出している。金融コンサルティンググループパートナーズのビジネスディレクター、ヤン・ブレイル氏は、「今年はおよそ11万から12万件の住宅ローンがあり、総額は2,400億クラウンになると見積もっている。来年については、およそ13万件の住宅ローンがあり、総額は4,600億クラウンになると見積もっている」と付け加えた。
今年から来年にかけて、6,400億から7,000億クローナの範囲の住宅ローンが借り換えられる予定だが、これは全く前例のないことである。返済額の増加が顕著になります。 「2020年の金利が2％で、現在の金利が4.5％になった場合、満期30年で300万クラウンのローンを組む場合、月々の支払額は4,112クラウン増加することになる」とビドリ住宅ローンのスペシャリスト、ダニエル・ホルナク氏は言う。
同時に、2021年からの市場金利の上昇により家計の返済額が大幅に増加しているだけでなく、必要な物品、特に5年間で著しく高価になったエネルギーへの支出の増加によって押しつぶされつつある。しかし、彼らは消費者全体により多くのお金をもたらします。 2019年末から今年9月までの5年間で、物価は約43％上昇し、平均賃金は2019年から2025年第2四半期までに約45％上昇した。実際、世帯の生活水準は停滞している。
そのため、借り手の中には住宅ローンの返済額が増加し、トラブルに陥る人もいるかもしれません。これは、5年前にすでに「血を流して」30年の住宅ローンを組んでいたため、元本があまり減らなかった低所得世帯に特に懸念される。利息が先に支払われます。
しかし、多額の住宅ローンを抱えた投資家も問題に直面する可能性があり、返済額の増加が、5年前の住宅ローンの平均額である300万円のローンを借りた場合の前述の例よりもさらに高くなる可能性がある。 「資産に対する負債の比率が高く、資金準備金が少ない一部の家計や投資家は、売却を余儀なくされる可能性がある。推定では、最大でも千件単位の低額であり、大規模な現象ではない」とカシュカ氏は警告する。
他の専門家も同様の意見を述べている。顧客に住宅ローンの手配についてアドバイスを提供するネクスト・ファイナンスのイジー・ヴァグナー氏は、「一定の割合の人は不動産を売らなければならないだろう。それは決して楽しいことではない」と語る。 4fin地域ディレクターのヤン・シュワルツバッハ氏は、「分割払いの増加による強制販売についての懸念は確かにある」と付け加え、「しかし、チェコ共和国ではしばらく金利が上昇しており、私個人としては、まさに分割払いの増加によって販売数が増加したとは考えていない」と続けた。不動産会社ヤン・リアリティーのオーナー、ヤン・アダメク氏でさえ、市場にそのような発展が見られるとは考えていない。
このため、専門家らは住宅ローンや不動産市場に大きな影響はないと予想している。さらに、ヴァグナー氏によれば、数年前には30歳未満の人々が住宅ローンを組んでいたが、同氏によれば、その収入は他の人々よりも急速に増加しているという。一方、来年は国内住宅ローン市場がまだ経験したことのない極端な借り換えの波が起こるだろう。ヴァグナーによれば、来年は「間違いなく興味深い」ものになるだろう。
さらに、これはチェコを含む欧州経済全体がアメリカの関税引き上げの悪影響を遅ればせながら感じ始める時期に起こるだろう。さらに、住宅ローン返済額の増加さえもチェコ経済にマイナスの影響を与えるだろう。
たとえば、推定 140,000 人が住宅ローンで毎月 4,000 クローナを追加で支払わなければならない場合、その額は毎月ほぼ 6 億クローナに達します。年間では家計が支出しない金額は70億に増加し、経済全体に影響を与えるだろう。現在、国内経済の主な原動力となっているのは国民の消費です。しかし、住宅ローンは家計のポケットから数十億クラウンを流出させるため、家計の支出意欲にマイナスの影響を及ぼしている。
しかし、不動産価格は過去５年間で大幅に上昇しているため、強制売却の場合でも家計が損をすることはない。デロイト・リアル・インデックスによる販売購入価格は、2020年第1四半期の6万5,400クラウンから昨年末には1平方メートル当たり11万クラウン以上に上昇した。さらに今年は価格が急激に上昇している。
専門家によると、銀行も強制的な販売を阻止したいと考えているという。経済的に困難に陥っている世帯は、銀行と交渉して返済額を調整する必要があります。変形例としては、返済期間の延長などが挙げられます。 「銀行は顧客と会い、顧客を引き留めようとしている」とヴァグナー氏は市場の状況を説明する。
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#現金のみ家計は6000億以上の住宅ローンを借り換える
2025-10-26 05:30:00