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2025-10-14 04:01:00
住宅価格は依然として上昇傾向にあり、人々は住宅購入に必要な資金をかき集めなければならないというプレッシャーにさらされている。
平均年収が53,000ユーロ弱であることを考えると、収入が給与の4倍であるということは、平均的な所得者が借りられる金額（この例では約212,000ユーロ）が住宅価格に比べて小さくなってしまうことを意味します。
政府の奨励制度も役立ちますが、中央銀行のガイドラインと資金の範囲内で借入可能額を最大化するように努めるのが理にかなっています。
モーゲージ・ナビゲーターズのマネージング・ディレクター、マーガレット・バレット氏は、「1万ユーロから5万ユーロの追加購買力があると、今では大金のように思えますが、住宅ローンの存続期間中はそうでもありません」と話す。彼女は、そのようなシナリオでは、30 年の期間にわたって月々約 5 ユーロの返済が増えることになると指摘しています。
では、少しでも有利にお金を手に入れるにはどうすればよいでしょうか?ここでは、借りられる金額を増やす方法を見てみましょう。
例外
中央銀行の住宅ローン融資規則では、初めての住宅購入者は収入の４倍しか借りられない。他の購入者は収入が 3.5 倍とさらに厳しく制限されていますが、既存の住宅の持分という利点があるかもしれません。
したがって、収入が 10 万ユーロの夫婦は 40 万ユーロを借りることができ、10 パーセントの頭金があれば、最大購入価格は約 44 万ユーロとなります。
ただし、中央銀行の規則は貸し手にこれらの規則に対する補助金例外の余地を与えており、一部の借り手は収入の約4.75倍まで借りられることになる。これにより、前述の 400,000 ユーロが 475,000 ユーロとなり、大幅な値上がりとなります。
これには制限があります。免除を利用できるのは、初回購入者の 15 パーセント、その他の購入者の 15 パーセントまでです。
実際には、銀行は免除に関してできる限り寛大ではない傾向があります。中央銀行が発表した2024年の最新の統計によると、昨年、所得倍率が4を超えるローンが提供されたのは、初回購入者向けローン全体のうちわずか5.3％だった。 （これは2023年に提示された3.8％よりも上昇しており、住宅価格の上昇を反映していると考えられる。）
アイルランド・モーゲージ・ブローカーズのマイケル・ダウリング氏は、「貸し手は利用可能な限度額に達することは決してない」と語る。 「それは良いことだと主張する人もいれば、そうではないと主張する人もいるでしょう。」同氏は、このプロセスは貸し手にとって管理が難しい場合があるとも付け加えた。
それは、年初に潜在的な借り手に例外が認められているにもかかわらず、実際にローンを引き落とさなかったり、さらに 1 年間ローンを引き落とさない可能性があるためである可能性があります。したがって、「その例外は失われています」とダウリング氏は言います。もう1つの問題は、借り手が複数の貸し手に例外を申請できることだが、もちろん、すべてを取り崩すことはできない。
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貸し手はさまざまなアプローチを取ります。たとえば、アイルランド銀行は原則として収入の 4 倍で承認を与え、例外の対象となる資格があることを示します。ただし、宿泊施設の予約領収書のコピーを提示できるまでは、これを正式に承認することはできません。
「物件を見つけなければなりません」 [formally] 例外を申請してください」とバレット氏は言います。
PTSBは通常、初めての購入者に対してローン対収入の例外を提供していませんが、新規の貸し手はまだ完了のパイプラインを持っていない可能性があるため、例外も提供していません。
免除を受ける可能性を最大限に高めるために、ブローカーは、今年の早い時期に申請する必要があるとアドバイスしています。
「銀行は年初にほぼ白紙の状態でスタートしている」とダウリング氏は言うが、先週、借り手に対する2件の例外を承認したばかりだと付け加えた。
さらに、貸し手は例外として最適な借り手を厳選します。したがって、自分の信用履歴、不況下での仕事の安全性、返済やストレステストに合格する能力について考えてみましょう。
収入源
借入能力を高めるもう 1 つの方法は、特に残業代、ボーナス、手数料など、給与以外に別の収入源がある場合、収入に対してより柔軟な見方をする金融業者に相談することを検討することです。
しかし、ダウリング氏は人々に期待を抑制するようアドバイスしています。 「保証されない限り、追加収入を100パーセント提供してくれる銀行はありません」と彼は言います。
医師、看護師、ガーダなどの公務員の場合、残業を考慮に入れることで収入の倍率を高めることができます。他の職業に就いている人の場合、金融業者は通常、過去を振り返って 2 ～ 3 年間の追加収入を考慮し、これに基づいて平均値を算出します。
「100パーセントをくれる人もいれば、50パーセントや75パーセントをくれる人もいます」とダウリング氏はアドバイスする。
また、新規の金融業者の中には、収入としてカウントされるものをより柔軟に判断できるところもあります。たとえば、Nua Money では、現在までの 1 年間に得た収入を確認しますが、必ずしも 1 ～ 2 年前に変動収入で稼いだ金額を確認する必要はありません。
借入可能額を計算する際に、社会福祉費や維持費も考慮される場合があります。児童手当を収入として受け取る唯一の金融機関です。
「それは正しいと思います。子供が 2 人いると、他の金融業者よりもヌアからより多くのお金を得ることができます。」とダウリング氏は言います。
たとえば、18 歳未満の子供が 3 人いる場合、月額 420 ユーロ、または年間 5,040 ユーロの支払いを意味します。 4 倍すると、20,160 ユーロの追加借入能力が得られることになります。子供が 1 人でも、追加の借入可能額は 7,000 ユーロ近くになります。
ある金融機関は、児童手当の支払いを申請者の収入の一部とみなします。写真: iStock
バレット氏は、ヌア氏が検討する福祉手当はこれだけではないとし、障害年金、居住手当、介護者支援補助金も収入としてみなされる可能性があると付け加えた。
法的合意がある場合、貸し手は維持費の 100% も考慮します。 「これは私たちにとって大きな変化でした」とバレット氏は言います。
Nua Money はまた、会計士や弁護士などの専門家の収入を 10% 引き上げます。そして、AIBと並んで、彼らは副業からの収入を含む可能性がある数少ない金融機関の1つです。したがって、たとえば、夏にニクサーや追加のアルバイトがある場合、これを利用して借入可能額を増やすことができます。
公務員であれば、より寛大な対応も期待できます。バレット氏が指摘するように、ほとんどの貸し手は収入規模が2ポイント上昇するが、雇用の安定と将来の収入増加の保証に基づいて3ポイントか4ポイントまで上昇する金融機関もある。
「それは役に立つかもしれません」と彼女は言います。収入が最大 10,000 ユーロ増加する可能性があり、追加で 40,000 ユーロを借りられることになります。
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ICS はさらに寛大です。ダウリング氏によると、給与水準は3ポイント上がり、2人の公務員が一緒に応募した場合、高所得者は3ポイント、低所得者は5ポイント上がるという。
「これは大きな利点です」とダウリング氏は言います。 「借りられる金額に大きな変化をもたらしたクライアントを何人も抱えています。」
アイルランドの住宅ローン市場に最近参入したもう一つのオーストリア資本の金融業者MoCoも、2年間の平均家賃収入の最大75％を考慮に入れ、譲渡制限付き株式の一部も収入として含める可能性があるため、一部の人にとって魅力的かもしれない。
金利
ただし、欠点としては、所得倍率の向上には代償が伴う可能性があることです。 itsyourmoney.ie によると、たとえば、A Ber の物件の 36 万ユーロのローンと 30 年間のローン価値 90 パーセントの最も安い金利は、アイルランド銀行の 3.1 パーセントで、4 年間固定です。
MoCo では、最高金利は 3 年間固定の 3.95% です。 ICS は 4.1% の 3 年間固定金利を提供します。 Nua は 4.75%、5 年間固定です。
しかし、その場合、より安価な金融機関では 36 万ユーロの承認が得られなかった可能性があります。そのため、追加費用がなければ借入範囲内で家を見つけることができない人にとっては、追加費用を支払う価値があるかもしれません。また、将来的にはいつでもより良い料金に切り替えることができます。
#住宅購入者が収入の4倍以上を借りられる方法 #アイリッシュタイムズ