AI、クラウドコンピューティングデータセンター市場が成熟しています

この記事は、主要な資産管理が後援しています

クラウドコンピューティングと現在、人工知能の流星の台頭は、データセンターのリターンを新たな高みへと促進し、供給を上回り、セクターを最も需要の高い資産クラスの1つに導き、ポートフォリオマネージャーであるMatt Hackmanと、主要な資産管理のシニアファンドマネージャーであるSebastian Dooleyは言います。わずか10年前、データセンターは新興のインフラストラクチャのプレイにすぎないと広く見なされていましたが、現在は商業用不動産市場の中核部門に変わりました。

データセンターの需要を促進する上でAIが演じることの出現はどのような役割を果たしていますか？

マット・ハックマン： 米国では、より大きくてより大きなAIトレーニングモデルの展開を発表する多数の見出しを見てきました。ハイパースケール企業は、CAPEXの目標を増やし続け、AIの成長へのコミットメントを示しています。高強度のAIトレーニングワークロードには、液体冷却およびハイブリッド設計を備えた密なサーバー展開が必要であり、効果的な熱交換と運用効率を可能にします。

AI推論も同様に重要です。 AIトレーニングは、安価な電気にアクセスできるより遠隔地で発生する可能性がありますが、通常、推論にはレイテンシが低く、エンドユーザーの母集団ベースへの近さが必要です。ほとんどのクラウドベースの施設はすでにこれらの場所を占めており、全国の主要市場での需要を増やしています。

セバスチャン・ドゥーリー： 世界最大のデータセンターのほとんどは、人口と需要ドライバーを与えられた米国にありますが、世界中に主要なハブがあります。ヨーロッパの観点から見ると、米国の大規模な生成AIモデルトレーニング展開が遅れているのが見られます。また、同じ相対的なスケールに達するかどうかは懐疑的です。ただし、推論はヨーロッパ全体で同じ相対的な規模に達するはずであり、需要が引き続き生まれ続けることを期待しています。

AIを超えて、データセンター資産の需要を形成している他の構造的または循環的な力は何ですか？

SD： データセンターの需要の大部分は、クラウドの使用と接続の使用法によるものです。これらは、過去10年ほどの間需要ドライバーであり、AIユースケースと比較してはるかに成熟したビジネスモデルを持っています。生成的AIの一般的な採用がピックアップし、推論がより主流になることがわかります。これは、クラウドおよび接続性に焦点を当てた資産の追加の需要を推進しています。

いわゆる可用性ゾーン、またはハイパースカラーがクラウド中心のデータセンターをセットアップする地理的領域では、ハイパースカラーがますます設計し、クラウドとAIの両方の推論を行うことができる建物に適合しているのを見ています。これは、これらの場所で需要を押し進めているため、家賃を押し進めています。

データセンターの投資戦略の効果的な実行は、今日の市場でどのように見えますか？

MH： データセンターは、効果的な実行のために重要な経験と関係を必要とする複雑な開発です。機会をターゲットにする場合、市場の選択と電力の可用性のタイミングが最重要です。正しいサイトの選択がなければ、投資機会は失敗に運命づけられるかもしれません。

権力の増加が全国的に多くのプロバイダーに負担をかけているため、電力需要は大幅にシフトしています。これらのユーティリティは、現在、追加の生成、伝送、変電所、分布に焦点を当てています。ユーティリティプロバイダーとの強力な関係は、開発に不可欠です。同じことが、データセンターの建設で経験した機器ベンダーとゼネコンにも当てはまり、テナントとの関係は依然として重要です。時間通りに、予算上のドライブを繰り返しリースする機会を繰り返します。

例には、柔軟なエンタープライズソリューション、高インターコネクションの機会、既存のデータセンターに固執した電力を引き込み、容量を増やし、ハイパースケールキャンパスを構築することが含まれます。これらの多様なパートナーシップにより、すべてのデータセンタータイプにわたって投資が可能になります。

データセンターを備えた最適なREITポートフォリオは、同じレベルのリスクに対してより高いリターンを生成します（％）

データセンターにとって最も重要な地理市場はどれですか？

MH： 10年前、米国の北バージニア州とシリコンバレーはデータセンターの成長を支配していましたが、大規模な課題が一次市場で激化するにつれて、吸収は土地と電力の制約が少ない地域に移行し続けます。これらの市場は成長し続けていますが、開発はアトランタ、シカゴ、ダラス、フェニックスに拡大し、さらにテキサス州オースティンのような新興ティア2市場にさらに拡大しました。オハイオ州コロンバス;ネバダ州リノ。

SD： ここヨーロッパでは、フランクフルト、ロンドン、アムステルダム、パリ、ダブリンのFLAP-D市場がデータセンターのハブです。電力の制約と電力伝達インフラストラクチャの保護は困難であり、他の場所の中でも特に、マドリード、ミラノ、チューリッヒ、ベルリンで拡大しています。

また、コペンハーゲンやストックホルムなどのいくつかの北欧の都市も需要を増やしていますが、これらの市場での建設は与えられていません。マドリードはきつくなっており、チューリッヒは、山がそれを取り囲んでいることを考えると、入場に対する自然な障壁を持っています。しかし、さらに成長するために、これらの市場にはまだいくつかの滑走路があります。

電力へのアクセスは、最近のデータセンター開発における最大のボトルネックとしてしばしば引用されています。重要な冷却ニーズもあります。マネージャーと開発者はこれらの課題をどのようにナビゲートしていますか？

MH： Power Gates Data Center開発へのアクセス。公益事業は増幅された需要に直面しています。したがって、ユーティリティとの対話の増加が必要です。多くの場合、電力供給のためのインフラストラクチャの要件を促進するために、大規模な堆積物が必要です。電力を促進するために、私たちは変電所のために有用性に土地を提供したり、自分で変電所を構築しようとすることができます。ローカルユーティリティを超えて、展開のタイミングとスケーラビリティの潜在的なオンサイト生成の機会を探ります。

これらのオプションは、多くの場合、テナントのタイミングと冗長性要件によって駆動されます。近期、天然ガスソリューションは、パイプラインの広大なネットワークにアクセスできる場所で実行可能性を提供します。長期的には、規制および公共の認識ハードルをナビゲートできる場合、長期的には小さなモジュラーリアクターが役割を果たす可能性があります。

SD： 私たちは、発展しようとしている地元の市場をよく理解しているパートナーとますます協力しています。実行が厳しくなるにつれて、電力の生産であろうと伝達の生産であろうと、地域経済と人口の要件と課題を理解することは、データセンター開発を可能にしながらソリューションを見つけるために公益企業や地方政府と協力するソリューションを提案できるための鍵です。

データセンターの戦略を実行する際の他の課題やリスクは何ですか？

MH： データセンターの需要が高まるにつれて、サプライチェーンは重要な機器に追いつくのに苦労しています。発電機、スイッチギア、トランスのリードタイムは2年を超えることがあります。建設前に事前に確立されたベンダーの関係や契約が整っていないため、プロジェクトのタイムラインは大幅な遅延に直面しています。配達を成功させるためのもう1つの重要な要因は、適切なゼネコンを導入することです。これらは、かなりのレベルの専門知識を必要とする非常に専門的なビルドです。

データセンターに割り当てることは、投資ポートフォリオの全体的なリスクリスクプロファイルにどのように影響しますか？

SD： 要するに、REITポートフォリオへのデータセンターを含めることで、歴史的に全体的なリターンが改善されました。米国では、NCREIFからの10年間のデータを調べました。これは、データセンターの投資のないポートフォリオが平均9％のリターンであることを示していますが、データセンターを含むポートフォリオは、同じ量のリスクを想定して、平均して13％未満の収益率を平均します。歴史的に、データセンターは大規模な投資部門ではありませんでしたが、需要が増加しており、データセンターの投資が増加するための資本が増加しています。

今後3〜5年間でデータセンターの投資環境を最も形成する傾向は何ですか？

MH： 私は、平均的なラック密度、特にAIをサポートするものが引き続き上昇し、高度な冷却ソリューションが中心的な焦点になる必要があると予想しています。電力需要の増加は、ユーティリティパートナーシップであろうと現場での世代を通じて、エネルギー調達を行うことで、重要な優先事項にもなります。

データセンターは非常に戦略的な資産に進化しており、社会的成長と私たちの世界の継続的なデジタル化のための不可欠なインフラストラクチャとして機能しながら、魅力的なリターンの可能性を提供しています。 20年前、施設はウェブサイトと電子メールをサポートしていました。 10年前、モバイルサービス。今日、彼らはAI、自動運転車、複雑なインテリジェンスシステムを動かしています。

需要の規模は前例のないものです。既存のすべてのデータの約90％は、過去2年間で作成されました。データ作成の量は指数関数的であり、AIではデータがより多くのデータを作成しています。

SD： また、資本市場が進化し続けることを期待しています。一般的に、データセンター市場は、容易に入手可能で安価な負債の世界で持っている規模に成長しており、資本資本のほとんどは、開発スタイルのリスクに関連する資本コストを抱えています。より高い金利とより安定した資産は、新しい資本源に対する需要を生み出しました。

安定化されたデータセンターが持っている収入の長期的で高度な品質の性質を考えると、コア資本がセクターに移動し始め、それが資本市場の性質を変えることを期待しています。