離婚するカップルが直面する最大の決定の1つは、彼らの共有家で何をするかです。多くの場合、それは感情的な決定です。家に傑出した住宅ローンがある場合、状況は非常に複雑になります。
離婚とあなたの住宅ローンについて知っておくべきことは次のとおりです。
離婚の住宅ローンオプション
住宅ローンの詳細、離婚の状況、その他の変数に応じて、家を分割するための選択肢が限られている可能性があります。次のステップのいくつかは次のとおりです。
1。あなたの家を売ってください
最も簡単なオプションは、多くの場合、家を売って利益を分割することです。離婚プロセスの場所に応じて、ケースが解決した後ではなく、事件がまだ保留中である間に家を売ることに同意するかもしれません。
このルートに行くと、多くのカップルが行うと、コストを考慮してください。これらには、不動産業者の委員会、修理またはステージングの費用、不動産譲渡税、キャピタルゲイン税が含まれる場合があります。これらの費用は通常、販売の収益から生まれます。
2。住宅ローンの借り換え
一部の離婚カップルは、1人の名前のみで新しい住宅ローンに住宅ローンの共同借り換えをしています。これにより、他の人が住宅ローンの責任から解放されます。その人はまた、あなたがQuitClaimの証書で行うことができる下院タイトルから削除する必要があります。
留意してください：借り換えを申請する当事者は、カリフォルニア州サンディエゴの西海岸金融のジェレミー・ランネル（CFP）によると、自分の収入とクレジットスコアのみを使用できます。それは、現在の借り換え率の状態を考えると、より高いレートを含む、それほど有利な用語を意味する可能性があります。
しかし、借り手が配偶者の支援を受けている場合、離婚の和解が少なくとも3年間支援を受けることを規定している限り、彼らはその収入を使用して借り換えの資格を得ることができます、とRunnelsは言います。
3.彼らの公平性のためにあなたの元を支払います
あなたが家に相当な量の公平性を構築した場合、家を飼っている人は、元パートナーのシェアを買うためにキャッシュアウトの借り換えを申請することができます。
家を維持する当事者は、借り換えの資格を維持する必要があります。キャッシュアウトの借り換え率は、元の住宅ローンのレートよりも高い場合があります。
「彼らの収入は、自分で新しい住宅ローンを処理するのに十分な高さである必要があります。家は現金を奪うためにその資本を持っている必要があります」とメリーランド州コロンビアのシエラパシフィックモーゲージのローンオリジネーター、マイケルベッカーは言います。 「FHAと従来のキャッシュアウトの借り換えは、80％のローンと価値の上限に抑えられていますが、VAローンで100％に行くことができます。」
あなたが家を維持したい、そしてあなたの元株を支払うためにキャッシュアウトの借り換えまたはお金を行うのに十分な株式を持っていない場合、ソリューションはホームエクイティの信用ライン（HELOC）またはホームエクイティローンかもしれません。 「一部の貸し手は、あなたの家の価値の95〜100％に行くことができます」とベッカーは言います。
4。離婚後のその他の住宅ローンオプション
離婚の中で検討する価値があるかもしれない他のいくつかの住宅ローンオプションがあります。
たとえば、住宅ローンをそのまま維持することは可能ですが、このアプローチには欠点があります。ローンの両方の個人は、依然として住宅ローンの支払いに対して法的に責任を負い、一人の人が支払わないと、他の人が影響を受けます。離婚契約は、誰が支払いに責任を負うかを指定する必要がありますが、一方の当事者がそのような契約に従わないというリスクがあります。
住宅ローンの仮定は、もう1つの可能性ですが、あまり一般的ではありません。仮定では、ある住宅ローン保有者は別の人に融資を転送し、別の人に融資を送信し、他の人は住宅ローンの既存のローン条件と金利で残りの残高を支払います。多くの住宅ローンは仮定を許可していませんが、サービサーにチェックする価値があります。オプションである場合、このプロセスを使用して、家の所有権の変更を正式にすることもできます。
離婚と住宅ローンの考慮事項
一連の行動を選択する前に、財政への長期的な影響を考慮してください。財務アドバイザーに、長所と短所を比較検討するように依頼することができます。
あなたの家の価値と公平性を評価します
共同住宅ローンの借り換えや住宅の売却を計画している場合でも、その価値を決定するために専門的な評価が必要です。また、当事者が分裂しなければならないエクイティステークが必要です。
ただし、元カップルが評価の結果に同意しない場合、これは前進するための努力を損なう可能性があります。当事者は、鑑定士に同意し、それが何であれ、評価の結果を受け入れるよう努めるべきです。 （同様に、家を売ることに決めた場合は、リスト価格の一定の割合内にある場合、家での最初の申し出を受け入れるという分離契約に条項を含めることができます。）
あなたの家の価値、したがってあなたの株式はあなたの住宅ローンのオプションに影響を与える可能性があることを忘れないでください。あまり公平性がない場合、たとえば、借り換えの資格を得るのにもっと困難な時間があります。
税の影響
離婚契約の一環として家を売る場合でも、配偶者の株式を買収する場合でも、キャピタルゲインの税金が出てくる可能性があります。これは、利益が一定の金額を超える場合、家などの資産の販売に対する税金です。
あなたが家を売った場合、あなたとあなたの配偶者はあなたの連邦課税所得からそれぞれ最大250,000ドルの利益を控除できるかもしれませんが、それはあなたが販売前の過去5年間のうち少なくとも2年間住んでいた主要な住居にのみ適用されます。
配偶者の支援の支払いに関する税務上の考慮事項もあります。より高い収入を得て配偶者の支援を支払う配偶者は、課税所得からそれらの支払いを差し引くことはできませんが、支援を受けた配偶者はそれを収入として宣言する必要はありません。
高収益の配偶者は、配偶者の支援を少なくすることを主張する可能性があります。
逆に、配偶者のサポートの支払いは、支払人の収入と住宅ローンのチャンスを傷つける可能性があります。
あなたのクレジットを保護します
離婚は感情的な、しばしば不安定な出来事ですが、離婚するカップルができる最悪のことは、財政的な復venです。
「多くの場合、苦味から、私は一方または両方の配偶者が他の配偶者の功績を台無しにするのを見てきました」とベッカーは言います。 「彼らはそれが他の人の問題であると判断し、共同口座で請求書を支払うことを拒否します。これはあなたのクレジットを大きく損なう可能性があり、あなたが長い間住宅ローンの資格を得ることができなくなります。」
結論：離婚プロセスを通じてすべての請求書に支払いを続けて、クレジットを保護します。 「共同アカウントを閉じて、独自のアカウントを設定してください」とRunnelsは言います。 「誰が請求書を支払うのかについて、あなたがあなたの配偶者と議論しているなら、あなたがあなたのクレジットでディンを得るならば、それはローンを得るのが難しくなるでしょう。」
キーテイクアウト
•あなたがあなたの元と共同住宅ローンを取得した場合、あなたは両方とも離婚後でも負債の責任を負います。
•共同住宅ローンでカップルを離婚することは、通常、家を売却し、一方の配偶者の名前で住宅ローンを借り換えるか、一方の当事者にもう一方の当事者に買い取ります。
•離婚契約は、両当事者を財政的危害から保護するために、可能なすべてのシナリオをカバーする必要があります。
エリック・マーティンによる追加レポート
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