戦争の恐怖が沈静化する中、不動産専門家は2025年に価格がどの程度高騰するかについて議論する

多方面にわたる戦争と将来に対する一般的な不確実性によって定義された年に住宅価格が約8パーセント上昇したため、2024年のイスラエル不動産市場の堅調さは多くの人を驚かせた。

現在、ガザでは一時停戦が発効し、戦争は終息しつつあるとの見方があり、不動産関係者らは2025年も住宅価格は上昇し続けると予想している。外国人や地元の購入者が選択肢を評価し、新たな税金の現実に直面する中、次のような問題が生じる。上昇がどれだけ急激になるかです。

エルサレムに本拠を置く高級住宅ローン仲介会社、ファースト・イスラエル・グループの共同創設者兼マネジングディレクター、チャイム・フリードマン氏は、今年全国で住宅価格が10～15％も高騰すると予想している。

「戦時中に多くの人が命を保留したという事実のせいで、これまで実現できなかった需要がたくさんあります」と彼は言う。 「市場がほぼ凍結していた北部と南部では需要が戻り、人々は住むためや投資用として住宅を購入するために市場に戻るだろう。今年は非常に力強い年になると思います。」

誰もが同意するわけではありません。エルサレムのナチ・リアルティのオーナーであるナチ・パリス氏は、高い需要が続くと予想しているが、価格上昇はより穏やかになるだろうと考えている。

パリ首相は「エルサレムの物価はインフレ率の２倍に上昇すると予想している」と述べた。 「つまり、インフレ率が年間で 3% 上昇すると、物価は 6% 上昇するということです。つまり、まだ良い投資ではありますが、価格はそれほど急速に上昇していないため、今購入しないと乗り遅れてしまいます。 2016年に購入しなかったため乗り遅れましたが、もうそれは終わりです。」

2024年12月の経済データはまだ入手できないが、中央統計局は、イスラエルの住宅価格は過去12カ月で7.8％上昇し、過去20年間のほとんどで続いてきた成長傾向が続いていると述べた。

長年にわたる住宅不足、力強い人口増加、海外投資の増加などの要因が組み合わさり、紛争で建設や経済の安定が混乱しているにもかかわらず、高い需要が維持されている。

イスラエル銀行によると、11月までの12か月のインフレ率は3.4％で、今年の第1四半期にインフレ率が加速した後、2025年には平均2.6％になると予想されている 今月初めに言った。

イスラエル銀行のアミール・ヤロン総裁は、ガザ停戦、政府の国家予算承認、ヒズボラの敗走、北部での停戦などの地政学的要因により、今後の同国のリスクプレミアムが低下したと述べた。

建築コストの上昇

イスラエルが伝統的に建設労働力の大部分を占めてきたヨルダン川西岸のパレスチナ人への入国を禁止したことを受けて、2023年10月7日以来、新築住宅の建設コストが高騰している。

請負業者が失われた労働者を他国の労働者と置き換えることができず、多くの現場での作業が停止または遅れている。

「イスラエルはアラブ系イスラエル人だけでなく、中国やインドからも労働者を連れてきているが、十分ではなく、政府はさらに労働者を連れてくるという約束を果たしていない」とヒューマントラ・グループの責任者で国家公務員のナフム・ランゲンタル氏は語った。元国会議員。 「いずれにせよ、彼らを雇うのははるかに高価です。パレスチナ系アラブ人1人あたりの費用は約2万NISだ [$5,581] 雇用するには月あたり、アラブ系イスラエル人は25,000NISかかる [$6,976]、中国人労働者の費用は30,000NISです [$8,372] 月ごとに。」

ランゲンタール氏によると、セメント、石、砂などの建築資材も数年にわたり価格が上昇しており、価格が上昇しているという。

「世界市場はこれらの材料をガザ、シリア、レバノンに供給することに集中するだろう。そのため、ここでの材料の価格はさらに高くなるだろう」と同氏は予測した。 「これらの材料のコストはすでに6%上昇しており、さらに6%上昇する可能性があります。」

つまり、新しいアパートの価格は中古よりもはるかに高くなり、購入者にとって魅力的ではなくなります。 CBSによると、イスラエルの売れ残った新築アパートの数は11月に7万戸以上と過去最高に達した。

「建設費は天井知らずに高騰しました」とフリードマン氏は語った。 「中級から高級の建設コストは2倍になり、1平方メートルあたりNIS 25,000にもなりました」 [$652 per square foot]。それは将来の価格上昇を促進するだけです。」

ホットマーケット

CBSのデータによると、アパートの大部分は国の中央地区で販売されているが、高級品の販売が最も盛んな市場はエルサレムとネタニヤだとフリードマン氏は述べた。

「相対的に言えば、テルアビブ周辺地域はむしろ弱体化している」とフリードマン氏は語った。 「ミサイルのサイレンが比較的頻繁に聞こえる場所では、人々は高価な家を買いたがりません。エルサレムとネタニヤはほとんどのロケット弾の射程からわずかに外れており、そこに住む人々は戦争に関連した短期的なリスクについてあまり心配していません。」

フリードマン氏はネタニヤを「海岸近くで手頃な価格の最も素晴らしい都市」と呼び、より多くの米国の購入者が単に不動産に投資するのではなく、そこに住むことを選択していると指摘した。ネタニアのアパートの平方フィート当たりの価格はテルアビブのアパートの半額で、ヘルツェリヤよりも30～40％安いと同氏は付け加えた。

エルサレム市は今後15年間で市の人口を30万人増加させるという野心的な成長計画に取り組んでいるとパリは指摘した。市はすでに、ほぼすべての地域を建設する積極的な計画を立てています。 500の新しい超高層ビル 現在はわずか 30 階建てですが、18 階建てになり、そのすべてに対応できるように都市インフラをアップグレードします。

このことと外国人バイヤーからの事実上飽くなき需要により、首都の価格は上昇し続けるだろうとパリ氏は述べた。

「とんでもないことになるよ」と彼は言った。 「新しいプロジェクトのプリセールスに対する需要は非常に多く、アメリカからは終わりのない資金が注入されています。お金に余裕のある米国人は皆、エルサレムにアパートを購入したいと考えています。」

パリスは投資家向けに別の推奨事項を追加した。 「アシュケロンは、特にイスラエルの戦後再建に投資したい人にとって、非常に良い投資先だと思う」と同氏は語った。 「ガザからのロケット弾が怖いのでアシュドドより30％安いが、距離は20キロある」 [12 miles] この先にも同じような人口がいます。治安の良い地域では、150 万ナイラから水上アパートを見つけることができます。 [$418,600]」

パリ政府は、利用可能な物件があまりなく、市場もそれほど強くないとして、投資家が北部や南部の町で不動産を探すことを思いとどまらせた。将来ヒズボラがどうなるかによっては、エーカーやキリヤット・シュモナのような北部の都市にある不動産はリスクがあると同氏は付け加えた。

一方、ランゲンタール氏はロッドの物件を推奨しており、彼の会社は現在、3部屋のアパートメントで180万NIS（50万2,310ドル）からの800戸を建設中である。

増税

政府が戦費調達に役立ついくつかの改革案を可決したことを受け、住宅購入者は２０２５年にさらに多くの税金を支払うことになる。

1月初めに付加価値税が17％から18％に引き上げられ、新築不動産や商業用不動産取引の購入価格に影響が及んだ。つまり、買い手は購入価格の100万シェケルごとに1万NIS（2,790ドル）の追加税金を支払うことになる。

増税に打ち勝とうと、イスラエル国民は2024年12月に記録的な138億NIS（38億5000万ドル）の住宅ローンを借り、期限までに購入を完了させた。これには、購入者が建設中の住宅に10％または20％の頭金を入れた場合に請負業者が要求するバルーンローンとして記録的な32億NIS（8億9,300万ドル）が取られたことが含まれている。

「そのようなローンをすぐに借りる必要があるなら、税金が上がる前に借りるのが最善だから、その多くは利用されました」とフリードマン氏は説明した。

VAT の引き上げは中古住宅の販売に直接影響しませんが、一般市場全体の価格水準に影響を与える可能性があります。弁護士、建築家、その他の専門サービスのサービス料にも影響します。

他の改革も一部の人にとっては費用がかかるだろう。

年収が高い高所得の売り手は、不動産売却時により高いキャピタルゲイン税を支払うことになります。現在イスラエルでは、年収72万1,560NIS（20万1,359ドル）を超える個人に3％の「富裕税」が課されている。 2025年からは、そのカテゴリーに該当する人々のその金額のキャピタルゲインに対してさらに2％の付加税も課されることになる。

さらに、政府は 2025 年の仕入税額を凍結しました。通常、これらの額はインフレ率を反映して毎年調整されます。昨年と同じブラケットを維持することで、一部の購入者は事実上、より高い税金を支払うことになる。

フリードマン氏は、8月に可決された改革により、新規移民に最初のアパートに対する大幅な減税が与えられ、最大600万NIS（170万ドル）までの取得に対して購入税が事実上免除される可能性があると指摘した。