スペイン、新たな課税の脅威で外国人不動産購入者を怖がらせる – DW – 01/17/2025

スペインの 不動産市場は大きなブームを迎えています。によると、2024 年の最初の 9 か月間で不動産価格は平均 9% 上昇しました。 INE統計局による住宅価格指数。

平均価格は過去 10 年間で 2 倍となり、2008 ～ 2009 年の金融危機による銀行と不動産の破綻からの歓迎すべき回復を示しています。その景気低迷は長年にわたる過剰建築と不動産投機によってさらに加速され、最終的にスペインはスペイン政府から1000億ユーロ（1030億ドル）の救済を求めざるを得なくなった。 欧州連合 銀行部門を安定させるためだ。

現在の住宅価格と家賃の高騰により、住宅の手頃な価格に対する懸念が再燃している。あ 不動産プラットフォームIdealistaによる昨年7月のレポート で賃貸していることを明らかにした マドリッド そして バルセロナ 過去 5 年間でそれぞれ 25% と 33% 上昇しました。

この問題は政治的に非難され、社会不安を引き起こし、 大規模な抗議活動 スペインの主要都市全域で。

これに応じて、ペドロ・サンチェス首相は、スペインに居住権を持たない非EU国民による不動産購入に100％課税するという物議を醸す措置を提案した。サンチェス氏は、この政策により不動産市場の投機が抑制されると主張している。

投機家はどこにいるのでしょうか？

しかし批評家らは、この措置がスペインの住宅不足に対処するのか、それとも購入者の一部を投機家が占めるに過ぎない地元住民の手頃な価格を改善するのかを疑問視している。

を運営するマーク・シュテュックリン氏は、 スペインの不動産に関する洞察 ウェブサイトには、「スペインの不動産市場には投機家はいない」と書かれている。ステュックリン氏は、不動産購入者が直面する高い取引コスト、官僚的な手続き、その他の障害を挙げて、「スペインの不動産ではお金を稼ぐことはできない。それは完全にゲームだ」とDWに語った。

費用は通常購入価格の 10 ～ 15% ですが、住宅の売却時には利益に対して最大 24% のキャピタルゲイン税が支払われます。スペインは計画記録が古いことでも知られており、多くの不動産が未登録のままであり、一部の所有者が自宅に違法な改造を加えているため、解決までに数年かかる複雑な法的紛争につながる問題となっている。

外国人バイヤーが価格押し上げに貢献

投機家はほとんどいないかもしれないが、外国人の間でスペインの不動産に対する需要は戦後急激に高まっている。 COVID-19（新型コロナウイルス感染症 スペイン第3位の金融業者カイシャ銀行の報告書によると、パンデミックが蔓延しているという。

同報告書は、住宅都市アジェンダ省（MIVAU）のデータを引用し、2024年第3四半期末までの12カ月間に販売された住宅の5分の1近くが外国人によって購入されたと述べ、合計12万5,857戸となった。

カイシャ銀行の主任エコノミスト、ジュディット・モントリオール・ガリガ氏は「外需が住宅需要の強さを説明する上での基本的な柱であることは疑いの余地がない」と述べた。 「この需要の多くは、スペインに居住する外国人から来ています。このグループは、我が国への移民の流入により、近年増加傾向にあります。」

モントリオル・ガリガ氏は、イギリス人、ドイツ人、オランダ人、ベルギー人、フランス人を中心とする非居住外国人は、地中海沿岸やカナリア諸島やバレアレス諸島の観光地で別荘を購入する傾向があると指摘した。対照的に、居住外国人は主に都市部で購入します。

バレンシアやアリカンテなどの沿岸都市は、首都マドリッドやバルセロナと同様に人口が急速に増加しており、入手可能な不動産が限られているため、住宅ストックは「大きなプレッシャーにさらされている」とステュックリン氏は指摘する。同氏は、昨年3月にバルセロナで導入された家賃規制は「価格の安定には役立ったが、供給は崩壊した」と付け加えた。

観光客向けのレンタルは地元住民の住居の減少を意味する

のような住宅賃貸プラットフォームを通じた短期契約によっても家賃が上昇している。 エアビーアンドビー、主に観光客向けに提供されており、昨年は記録的な9,400万人がスペインで休暇を過ごしました。いくつかの地域で取り締まりが行われている 短期レンタル。の島 マヨルカ島 は、観光目的で不動産を不法に借りた者には8万ユーロの罰金を科すと脅迫した。

サンチェス氏はEU域外の投機家に課税することが手頃な価格の問題の解決策だと考えているが、同氏の計画ではEU国民や企業がスペインで購入するのを妨げるものではない。

野党・保守党の人民党（PP）は、不動産売却にかかる税負担を軽減し、40歳未満の購入者が100％住宅ローンを利用できるようにしたいと考えている。同党は最近、需要が最も高い地域で新たな手頃な価格の住宅用に土地を解放すると発表した。

他国が外国人購入者をどのように阻止しているか

今まで、 スリランカ 外国の不動産所有に対して100％の税金を導入する唯一の国であると考えられている。この賦課金はインド洋の島に対する外国の利益を事実上消滅させ、10年前に廃止された。

他の国は、より緩やかな懲罰措置を課しています。 シンガポールたとえば、外国人購入者に追加の 15% の税金を請求しますが、昨年、一部の種類の不動産ではさらに 60% に引き上げられました。これは現在、外国の不動産所有に対する世界で最も高い税金です。

香港 外国人購入者に追加の 15% の印紙税を課していますが、 カナダ 市場が過熱する中、非居住外国人による住宅不動産の購入を一時的に禁止した。

スイス には、外国人非居住者に何戸の住宅を販売できるかについての年間割り当てがあります。購入する前に デンマーク外国人は政府の承認が必要ですが、これは通常、主な住居または事業目的の不動産にのみ与えられます。

「投機的な不動産購入で手っ取り早く金を稼ぐ時代は、これらの市場の多くで実施されている規制や制限のせいで過ぎ去った」と、ロンドンに本拠を置く不動産コンサルタント会社のヨーロッパ住宅調査責任者、ケイト・エヴェレット・アレン氏は語る。ナイト・フランクはDWに語った。

多くの政府が多額の公的債務に直面しているため、外国の不動産所有者は今後他国から標的にされる可能性が高い。 「各国政府は住宅が地元住民の手の届かないところに行き渡らないようにしながら、経済成長を維持しながら投資を呼び込むという綱渡りをしようとしている」とエベレット・アレン氏は述べた。

プラス面として、これらの措置は、多くの国が「金融危機前に明らかだった好景気と不景気のサイクルが起こりにくくなる」ことを意味すると彼女は付け加えた。

編集者: ウーヴェ・ヘスラー