[장은진의 핫피플] 「金利引き下げはリッツの時間」…不動産市場パラダイムを貫く

画像を大きく見るキム・ソンジプ韓国投資証券不動産PEF部門長。 [사진=장은진 기자][데일리한국 장은진 기자]国内では外面受けたリッツが最近になってまた注目されることが期待されている。リーツ（REITs・Real Estate Investment Trusts）とは、多数の投資家から資金を集めて不動産および不動産関連証券などに投資・運営し、その収益を投資者に返す不動産間接投資機構である株式会社をいう。されたリッツを「上場リッツ」と呼ぶ。上場リーツは金利引き下げが到来できるように投資魅力が浮上する。金利が低くなると資金調達費用が減り、編入された資産の価値が上がるからだ。特に韓国銀行で過去3年間余り維持していた'緊縮'通貨政策基調を'緩和'に旋回し、このような期待感はさらに高まる傾向だ。 期待感が高まるにつれて、関連会社も緊密に動いている。公募債発行を通じて積極的に小柄になったことに突入した状態だ。キム・ソンジプ韓国投資証券不動産PEF部署長は10日、「ハンファからロッテ、新韓まですでに上場された大型リーツが昨年、様々な理由で有償増資を断行した」とし「これらの発行した公募債の場合、大多数の完売を記録した事実に注目してみる」必要がある」と説明した。◇チャーター「減少」、家賃「増加」…変わった不動産パラダイム注目リッツを最も単純に理解すると、不動産を「証券（株）化」した形だ。本質は不動産という話だ。 最近、国内不動産市場は変化期を迎えている。一人・二人世帯の増加やチャーター詐欺などによりチャーターに対する好みが減り、ウォル税と反チャーター市場が急速に拡大している。このような国内不動産市場の変化がリッツ業界に示唆することも少ない。キム・ソンジプ部署長は「リーツは四半期または半期ごとに配当が行われるため、収益性不動産を資産に入れるが、国内住宅用不動産の場合、相場差益を中心とした成長型資産が株を成し、これを判断するのは容易ではなかった」とし「月税と半分チャーターなどが増えれば住宅不動産もリッツ資産として造成される価値が十分だ」と説明した。住宅不動産市場とは異なり、オフィス市場では収益型不動産が普遍的です。ソウル都心の大型オフィスビルは年間５～７％台の安定した収益率を提供するが、当該市場では多数のリーツが形成されている。金部署長は「企業が保有不動産が流動化しようとするニーズが多いが、物品がリッツ形態で多く出てくる」とし「出てきた不動産物件が普通の核心地域に位置することが多く、ある個人や団体でこれを所有することは容易ではない」と述べた。 。実際、ソウル中心街から売り物として出てきた商業用オフィスの場合、個人や企業に単独買収された場合はまれだった。一方、多数の企業から資金を出資され、ファンドを運用中の運用会社や上場リーツ、外国系投資会社が買収する場合は、しばしば探すことができた。金部署長は「海外投資家は国内不動産をとても魅力的な売り物と見ている」とし「韓国はシンガポールなど一部都市国家を除いて首都圏地域の人口密集が高い国だ」と話した。◇安定的キャッシュフロー窓口「リッツ」…老後対比投資先として魅力的リッツは不動産投資会社法上配当可能利益の９０％以上を配当するようになっている。これは、一般的な株式に比べてかなり高い配当率であるだけでなく、うまく運用すれば安定したキャッシュフローを生み出すことができる。このため、リッツが退勤年金市場でも最近注目されている。キム・ソンジプ部署長は「国内は不動産資産で富を蓄積するのが一般的な方法なので、年齢が相当なのに資産が不動産だけある方の話にしばしば接することができる」とし「不動産自体が容易に売って詐欺しにくいからこういう方が老年に苦労する話を聞いているのにリッツとして保有すれば、このような問題点で避けていける」と強調した。リッツを通じて不動産市場に参加すれば得ることができる利点はまたある。リッツに盛り込まれた資産を評価して運用するのに専門家が参加したため、問題になる投資を挙げることができる。金部署長は「最近の知識産業センターや商店街に不動産投資を進めて賃貸収益すら収められなかった方も多く見た」とし「リーツに投資する場合、少なくともこのような問題は防止できる」と指摘した。今後、国内のリッツ市場の成長についても肯定的と見通した。昨年12月基準で国内リッツ市場の運用資産規模は100兆ウォンを突破した。このうち上場リーツは8兆ウォン水準だ。コスピ市場で上場リッツが占める割合だけ見ても0.5％水準だ。金部署長は「韓国がアジアの中でも先進国であるにもかかわらず、リッツ市場では多くの不振だが、これは上場リッツがきちんと活性化されてからわずか5年しかない点が大きい」とし「日本だけに沿って行っても今後少なくとも5倍以上を成長するものとする」見る」と言った。◇リッツ専門性先取りした「ハントゥ」…不動産開発事業まで目毒韓国投資証券が差別化された専門性を基盤に上場リーツ主管市場でも明確な存在感を誇示している。実際、韓投証券はロッテリッツ（2019年）、SKリーツ（2021年）、サムスンエフアンリッツ（2023年）、ハンファリッツ（2023年）など大企業系列会社リッツが上場した際、代表主管社の役割として参加した。これだけでなくESRケンダルスクエアリッツ、NHオールウォンリッツなど一般上場リッツ経験も豊富だ。金部署長は「韓闘証券の場合、リッツに対する成長性に注目し、専門性を育てるために多方面の努力を傾けた」とし「かつての監督専門能力を内在化したことが差別化された競争力に戻ったようだ」と述べた。リッツで専門性が認められた韓投証券は昨年、機関専用不動産プライベートエクイティファンド運用業として事業を広げた。昨年９月、機関を対象に不動産ＰＦ（プロジェクトファイナンシング）ローンに投資する１８００億ウォン規模のブラインドプライベートエクイティファンドを造成したためだ。金部署長は「該当ファンドの造成は昨年12月に完了したが、投資先がまだ確定していない」とし「ただし、徹底したガイドラインを設定して優秀な不動産PF貸出債権だけを盛り込むように努力した」と強調した。当該ファンドが首尾よく市場に位置づけられれば、韓投証券は追加不動産ファンドを造成する計画だ。金部署長は今後造成されるファンドは不動産PFローン投資でさらに一歩進んでオークション・公売市場も眺めていることを示唆した。金部署長は「来年のオークション・公売市場が大きくなると予想され、事業再構造化に関わるファンドを造成することに関心がある」とし「これだけでなく、今後自己資本規模の低い施行会社と協業して不動産開発事業に投資する方法も検討中だ」と答えた。Copyright ⓒ デイリー韓国。[데일리한국 화제의 뉴스][오늘(10일)의 날씨]朝最低-21度「寒波絶頂」「ナソル四季」ペク・キム、10期正淑に「肩動舞事件」謝罪→「理性的に惹かれない」告白「ミスタートロット3」次世代トロットをリードする「最強チーム」登場 [예고]非給与過剰診療防止…実損保険本人負担90％以上増える「今は革新しなければ生き残れない」シン・ドンビンロッテ会長高強度刷新注文チャン・ウンジン記者 [email protected] #장은진의 #핫피플 #金利引き下げはリッツの時間不動産市場パラダイムを貫く