サンタローザの復興に弾みをつけるために2017年10月の火災嵐の後に承認された開発政策は恒久的なものとなる。
更新された区画規制により、避難民のための仮設住宅の開設が容易になり、住宅が損傷または破壊された不動産所有者は合理化された審査プロセスの恩恵を受け、より迅速に再建できるようになります。
市はまた、将来の住宅ニーズに応える広範な取り組みの一環として、特定の種類の住宅に対する店頭計画認可を拡大している。
都市計画者のクリスチャン・カンデラリア氏は、この提案はサンタローザが災害時に地域社会のニーズをより適切に満たすのに役立つものであり、住宅の増加、ホームレスの削減、経済発展の促進など、議会のいくつかの目標に取り組むものであると述べた。
この火災によりソノマ郡全体で5,300戸以上の住宅が焼失し、その中にはサンタローザの3,000戸以上が含まれており、住宅の選択肢がすでに不足していた当時、市内の住宅ストックの約5％に相当した。
市当局は開発審査を迅速化するための政策を採用するためにすぐに動員した。また、一部の開発費を免除し、火災再建のための許可申請の処理を専門とするセンターを開設し、作業負荷を支援するために追加スタッフを雇用した。
計画当局者や選挙で選ばれた当局者らは、これらの努力が市の迅速な回復にとって極めて重要だったと述べている。市のデータによると、損傷または破壊された区画の約90％が再建または再開発中である。
暫定開発ガイドラインは2020年のガラス火災の影響を受けた地域を含むように拡大され、12月31日に期限が切れる予定だった。
カンデラリア氏は、計画担当者が過去18カ月にわたり市の他の部門と面会し、住民、開発者、設計審査委員会や計画委員会のメンバーからのフィードバックを求めたと述べた。ゾーニングおよび建築規制に対する新たな変更により、暫定措置の構成要素が市の条例に成文化されることになる。
市議会は、重大な住宅ニーズに対処する市の取り組みの一環として、11月初めにこの変更を承認した。同市議会は同じ会合で、手頃な価格の住宅プロジェクトに対する開発費の一部を免除することを承認した。
回復を促進するためのスケジュールの短縮
計画経済開発局のプランナーを統括するエイミー・ニコルソン氏によると、この新しい規制は、火災、洪水、地震などの地方、州、または連邦政府が宣言した緊急事態に続いて、市全体で損傷または破壊された建造物を再建するための合理化された審査プロセスの概要を定めているという。
計画責任者は、再建が以前の構造物と同じ設置面積と高さであり、計画がゾーニング、土地利用、設計基準に準拠している限り、丘の中腹や小川沿いの再建を含むさまざまなタイプの再建を承認する裁量権を有します。
通常、このようなプロジェクトには市の都市計画管理者の承認が必要です。
ニコルソン氏によると、この修正案は市の8つの歴史保存地区内で建造物を再建するためのガイドラインも定めているという。
地区の歴史的特徴に貢献する損傷または破壊された建物の変更はゾーニング管理者によって承認されますが、貢献しない構造物の建設は行政的に承認されます。
ニコルソン氏は、合理化された開発基準は影響を受ける不動産に6年間、またはその敷地に主要な構造物が建設されるまで適用されると述べた。
改正法ではまた、RV、製造住宅、タイニーハウスなどの仮設住宅を、3年間の一時使用許可があれば敷地内に設置できるようになる。
不動産所有者はまた、市の許可があれば、建て替える間、最長３年間、自分の敷地内に倉庫や倉庫を設置できるようになる。
防火地域には空き物件はほとんどないが、不動産所有者は再建の期限に直面している
計画当局者らは、規制が緩和されたことで、2017年の火災後、住民がより早く自宅に戻ることができたと述べた。
市の報告書によると、影響を受けた不動産の約70％が4年以内に建築許可を取り下げた。
現在、タブス火災で破壊され、市に許可が提出されていない区画は 261 件だけです。
更新された法規では、防火地域内でまだ再建していない不動産所有者は、再建規定の適用を受けるために、2025年12月31日までに建築許可申請書を提出する必要がある。ガラス火災の影響を受けた不動産所有者に対しては、その期限が1年延長される。
ニコルソン氏によると、市は防火地域内の不動産所有者に変更を通知する通知を送ったという。
企画担当者は応募が殺到することを想定していない。
まだ再建されていない不動産所有者は、高額な建設費や保険の問題などの課題に直面しています。スタッフによると、注文住宅を建てたいと考えているオーナーの中には、合理化された審査の対象にならない人もいるという。
住宅、経済発展に対応するための新たな規定
また、条例改正により、市全体の一部の住宅プロジェクトに対する店頭計画の承認が拡大され、ダウンタウンなど市が成長を促進しようとしている回廊での特定の種類の開発について、合理化された設計レビューが可能になります。
ニコルソン氏によると、この条例改正により、都市計画管理者への審理を必要とするのではなく、企画局長がデュプレックスおよびハーフプレックスユニットの許可を承認できるようになるという。
通常、設計審査委員会の承認を必要とする住宅開発、保育施設、宿泊施設は、市の優先開発地域内にある場合には、都市計画管理者によって承認を受けることができます。これらのエリアには、市の中心部とセバストポル通り、メンドシーノ通り、サンタローザ通りの回廊が含まれます。
ニコルソン氏は、地域の平均収入の60％以下の住民向けの証書制限付きの手頃な価格の住宅プロジェクトも、市全体で合理化された設計審査の対象となると述べた。
市の記録によると、2018年の変更とその後の更新（新型コロナウイルス感染症による健康パンデミックの影響に対処する修正を含む）の後、30のプロジェクトが新しい規制を利用したことが示されている。その結果、1,100戸以上の手頃な価格の住宅を含む2,850戸近くの住宅ユニットが承認され、さらに734戸が審査中となった。
スタッフの分析によると、レビュー要件の削減により、プロジェクト承認までのスケジュールが 10 か月から 5 か月に約半分に短縮されました。
ニコルソン氏は、職員らは住宅建設の取り組みを引き続き強化するため、同じく年末に期限切れとなる暫定規制の側面を市条例に組み込むよう努めていると述べた。
スタッフライターの Paulina Pineda (707-521-5268 または [email protected]) までご連絡ください。 X (Twitter) @paulinapineda22 で。
#サンタローザ災害後の復興を支援する住宅政策を承認