プラハでは、今年の第 2 四半期に、アパートの 1 平方メートルあたりの平均価格が 132,000 コルナに上昇しました。これは、前四半期比 5.7 パーセントの上昇に相当します。また、前年同期比では、さらに15パーセント以上。これは、コンサルティング会社デロイトによるリアルインデックス調査の結果であり、不動産台帳に登録された完了販売に基づいています。
旺盛な需要に応えるには長期的な供給が不十分であるため、価格は今後も上昇すると予想されます。例えば、チェコ国立銀行は、最新の金融安定報告書の中で、今年のアパート価格は約5パーセント上昇すると予測しています。 BHS 分析の結論に基づくと、このような成長は投資家の手に委ねられます。
「私たちのモデルは、ほとんどの投資家にとって4％の成長の基準が鍵となることを示しました。簡単に言えば、価格がこの値よりも速く上昇した場合、ほとんどの投資家はその結果に満足するでしょう。もちろん、そうでなければ、投資家はたとえ多額の損失であっても簡単に損失を被る可能性があります」とBHSアナリストのティムール・バロトフ氏は警告する。
1平方メートルあたり10万クラウン。アパート価格が新たなマイルストーンを突破
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彼は、住宅ローンを利用して個人所有で良好な状態にあるプラハの 2+kk または 2+1 アパートメントのモデル例を対象に分析を実行しました。期間は最長 10 年間で、その後、投資家は仲介手数料、税金、得られた資金のインフレを考慮して、ずっと借りていた不動産を売却します。
バロトフは、住宅ローン金利、不動産価格、賃貸料返還金と関連税金、修繕費、逸失利益など、多くの要因を考慮しました。それでも、モデルは完全に正確ではない可能性があります。一部の前提が変更されると、分析結果に重大な影響を与える可能性があります。この計算では、たとえば、市場価格より低いまたは高い不動産の購入や、モデルの計算とは異なる平均住宅ローン金利などは考慮されていません。
バロトフ氏は、「今後数年間で住宅ローン金利は低下し、30年ローンの平均金利は3.8％、インフレ率は約2％になると予想している」と述べた。
5 年間で 650,000 チェココルナの純利益
投資家が上記の利用可能なアパートを 700 万コルナで購入し、金額の 20 パーセント (140 万 CZK) を資本とし、金額の 80 パーセント (560 万 CZK) をローンを組んだ場合、所有年数が年に 5% 値上がりすると仮定しても、売却した場合には依然として損失を被ることになります。アパートの毎年の値上がり額は、仲介手数料、利益税、またはローンの残額の返済の費用によって消えてしまいます。
しかし、不動産を保有し続けて1年が経過するごとに、潜在的な利益は増加するため、これらのコストはどんどん削減され、最終的には投資家が純利益を得ることができるようになります。
問題の人物が同じシナリオ、つまり不動産価格が年に 5 パーセント上昇する場合、5 年後に投資用アパートを売却した場合、その対価として 890 万 CZK を受け取ることになります。ここで、仲介手数料、利益税、ローン残額の返済を差し引いた後、インフレを考慮した合計純利益は 650,000 チェココルナ、つまり年間 130,000 チェココルナの純利益となります。
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不動産価格の年間成長率が 7% だった場合、純利益は年間 270,000 チェココルナにもなります。複利のおかげで、投資家は 5 年よりも遅く不動産を売却した場合、さらに大きな利益が期待できます。唯一の条件は、価格の上昇傾向が続くことです。
「しかし、この成長率を年間 3% に下げると、年間純利益の合計は実質的にゼロになります。成長がなかった場合、モデル状況の購入者は重大な損失を被ることになります（年間 -170,000 CZK）。不動産価格が長期的に下落し始めた場合、そのような投資の損失は購入者にとって実に壊滅的なものとなる可能性があることは明らかです。そしてそれが彼女の最大のリスクだ」とバロトフ氏は警告する。
したがって、プラハの投資用アパートを安全策として考えることはできません。結局のところ、BHS自体は、プラハの不動産は過去よりも国債よりもリスクの高い投資であると考えています。 「現在、大幅な価格下落の可能性は低いが、例えば不景気で失業率が大幅に上昇した場合、今後10年で状況が変わる可能性がある。住宅価格の高騰により政治家が規制をする動機が強まるため、規制リスクも増大している」不動産市場です」とアナリストは付け加えた。
しかし、同氏によれば、現状維持が続けば、現在のすでに高い価格であっても、プラハの住宅への投資は報われるだろうという。
写真：ニュース
モデルアパート購入収益率 2+kk (2+1)
他の大都市にも高価な不動産がある
不動産の不利な状況はプラハだけに蔓延しているわけではありませんが、首都で最も顕著です。同様に、アパート価格の急速な上昇は他の大都市でも観察されます。
「最も手頃な価格の物件は、モスト、ホムトフ、テプリツェ、ウスティ・ナド・ラベム、チェブ、カルロヴィ・ヴァリなどの国の北西部にあります。これらの場所で価格が安い理由は明白です。仕事が少なく、費用がかからないからです。生活水準の低下、インフラの悪化、場合によっては大気汚染さえあります」とバロトフ氏は説明する。
同氏によると、若者や不動産を相続していない人々が、低迷する不動産市場に対して最も多くの費用を支払っているという。彼らにとって、大都市に住む自分の住宅のために貯蓄することは、ほとんどの場合、事実上不可能です。
「この市場の異常性によって生み出された社会経済的負担は、ますます多くの人々にとって大きなプレッシャーとなっており、最終的にはチェコ経済全体に支障をきたすことになる。なぜなら、人々は屋根をかぶって水をまくためだけに労働時間の半分を働いているからである」蛇口です」とアナリストは言います。
賃金が高くても十分ではなく、家賃の上昇が加速します。そして価格も上がります
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#プラハで投資用アパートを購入するのは価格が高くても価値がある
2024-10-15 07:04:00