ロサンゼルス — ロサンゼルスのチャイナタウンにあるブロック状の集合住宅にあるマリーナ・マールーフさんのアパートの低家賃は、20年以上にわたり、自閉症の孫娘を含む彼女の家族にとって救いとなっていた。
しかし、その猶予には期限がありました。
法的に価格を維持する義務がなくなった家主は、2021年に月額家賃を1,100ドルから2,660ドルに引き上げたが、マールーフさんとその家族には手が届かない水準となった。マアルーフさんの夜は、長年にわたる立ち退き闘争が友人の家の床に寝袋を敷いて終わるのではないか、あるいはもっとひどい事態になるのではないかという恐怖に悩まされている。
アメリカ人は依然として高い家賃の下で苦しみ続けているが、今後5年間だけで、全米でマアルーフのような低価格住宅22万3,000戸も引き抜かれる可能性がある。
このため、低所得のテナントは長期にわたる立ち退き闘争に直面したり、2倍以上の値上げの家賃を支払うために奔走したり、給料の半分を簡単に食いつぶしてしまうような住宅市場に戻されたりすることになる。
これらの低価格住宅は、家賃を低く抑える代わりに開発業者に税額控除を提供する、1986年に設立された連邦政府のプログラムである低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）を利用して建設された。それ以来、360万戸を供給し、連邦政府が支援する全米の低所得者向け住宅の半分以上を誇っている。
「それは手頃な価格の住宅開発の生命線だ」と、手頃な価格の住宅を擁護する団体ハウジング・コロラドを運営するブライアン・ロスバート氏は言う。
その生命線は厳密には赤でも青でもありません。社会福祉と減税および私的所有権を組み合わせることで、LIHTC は超党派の支持を得ています。その拡張は現在、300万戸の新築住宅を建設するという民主党大統領候補カマラ・ハリスの住宅計画の中心となっている。
獲物は？通常、建物は 30 年間低家賃で済みます。 1990年代のLIHTC建設の波にとって、その期限が今到来しており、アメリカ国民が最も必要とするときに低家賃の住宅供給が大出血する恐れがある。
全国低所得者住宅連合の公共政策担当副会長サラ・サーディアン氏は、「現在手頃な価格で一般家庭が利用できる住宅を失いつつあるとすれば、危機に負けることになる」と述べた。
「船底に穴が開いているようなものです」と彼女は言う。
LIHTC の有効期限が切れたすべてのユニットが市場レートになるわけではありません。慈悲深い地主やカリフォルニア、コロラド、ニューヨークなどの州がさまざまな手段を使って低コストを維持しようと努めてきたほかの政府補助金のせいで、低価格のままとなっているものもある。
地方自治体や非営利団体は、税率を延長するために適用できる新たな税額控除を購入することもできるし、マアルーフ氏のケースのように、テナントが組織して家主や市職員に行動を強制しようとすることもできる。
これらの選択肢は課題に直面しています。新しい税額控除は失効したLIHTC資産を補うことができるが、人口に基づいて内国歳入庁によって各州に配分されるものであり、その額は限られている。地方自治体や非営利団体にとって、購入に十分な資金を投じて家賃を低く抑えることも困難な課題だ。そして、LIHTC部門がいつ手頃な価格で失われるかについて正確に集計されたデータはほとんどなく、政策立案者や活動家が十分な準備をすることが困難になっている。
また、ユニットを保存するための政治的インセンティブも少なくなっています。
「資産を適切に管理し、すべてを追跡し、手頃な価格の住宅を一戸も失わないようにしても、報われることはありません」と彼女は言う。
最近の暖かい日に、マアルーフさんはアパートの中庭に立って、チェ・ゲバラの写真が入ったブレスレットを腕にぶら下げ、近所の人たちにおしゃべりしたり手を振ったりしていた。
現在、LAテナント組合の主催者であるマールーフさんは声を上げることを恐れていないが、自宅に対する不安で今でも夜も眠れない。
マアルーフさんのアパートは、カリフォルニア州が1996年にLIHTCの契約期間を30年ではなく55年とした前に建てられた。マアルーフさんの時代に建設された約5,700戸のLIHTCユニットは、今後10年で期限が切れる。テキサス州では2万1000台だ。
カリフォルニア州財務大臣フィオナ・マー氏が2019年に就任したとき、彼女は「チャーン・アンド・バーン」と呼ぶものではなく、低コスト住宅に取り組む開発者にプログラムを誘導し、LIHTCの不動産を買い取ってできるだけ早く市場に投入した。
カリフォルニア州では、家主は建物の有効期限が切れる前に州政府、地方自治体、テナントに通知する必要があります。その後、住宅関連団体、非営利団体、州政府や地方自治体がまずその不動産の購入に乗り出した。期限切れの開発も新たな税額控除の対象として優先されており、同州は基本的に、すべてのLIHTC申請者に低コスト住宅の所有と管理の経験があることを求めている。
カリフォルニア州税額控除配分委員会のエグゼクティブディレクター、マリーナ・ワイアント氏は、「長期的に手頃な価格の住宅に興味のない人々を一種の淘汰したものだ」と語った。
しかし、カリフォルニアとは異なり、一部の州はLIHTC協定を30年を超えて延長していない。
約8万台のLIHTCユニットを保有するコロラド州は今年、今後6年間で手頃な価格の保護を失う予定の4,400ユニットを維持することを期待して、地方自治体に優先拒否権を与える法律を可決した。この法律はまた、家主に対し、地方政府および州政府に対し、有効期限が切れる前に 2 年間予告することを義務付けている。
それでも、地方自治体や非営利団体が資金をかき集めて大規模なアパートを購入することは、保証には程遠い。
マアルーフ氏のような物語は、LIHTC部門が転向するにつれて今後も展開され、貧弱な資力を持つ家族を住宅市場に戻す恐れがある。住宅都市開発省によると、これらの住宅に住むアメリカ人の収入の中央値は、2021年時点でわずか1万8600ドルだった。
「これは数学の問題のようなものです」とコロラド州ハウジングのロスバート氏は言う。 「これらの単位のうちの1つが期限切れになり、市場価格に換算され、世帯が立ち退くとすぐに、それらは新しい建設の必要性を促進するニーズの一部になります。」
ジェシー・ベダインは、AP通信/アメリカ州会議事局ニュース・イニシアチブのレポートの隊員です。
ヒルサイド・ヴィラに長年住んでいるマリーナ・マールーフの孫娘、ルビー・カセレスさん。2024年10月1日火曜日、ロサンゼルスのアパートでピザを一切れ食べる。(AP写真/ジェイ・C・ホン)
ヒルサイド・ヴィラの長年の居住者で、2019年に家賃が2倍になったことを受けて抗議活動に参加したマリーナ・マールーフさん。2024年9月18日水曜日、ロサンゼルスのアパートの外で写真を撮る。(AP Photo/Jae C. Hon)
マリーナ・マールーフが長年テナントとして入居しているヒルサイド・ヴィラの全景、2024年9月18日水曜日、ロサンゼルスにて撮影。(AP Photo/Jae C. Hon)
2024年10月1日火曜日、ロサンゼルスにあるヒルサイド・ヴィラ（中央下）、マリーナ・マールーフが長年入居している集合住宅の航空写真（AP写真/ジェイ・C・ホン）
2024年10月1日火曜日、ロサンゼルスのアパートで写真を撮るために長年ヒルサイド・ヴィラに住んでいるマリーナ・マールーフさん（AP Photo/Jae C. Hon）
2024年10月1日火曜日、ロサンゼルスのアパートで孫娘が昼食にピザを食べている間、ヒルサイド・ヴィラに長年住んでいるマリーナ・マールーフさんがソファに座っている。(AP写真/ジェイ・C・ホン)
ヒルサイド・ヴィラの長年の居住者で、2019年に家賃が2倍になったことを受けて抗議活動に参加したマリーナ・マールーフさん。2024年10月1日火曜日、ロサンゼルスのアパートでジャガイモの皮をむいている。(AP写真/ジェイ・C・ホン)
2024年10月1日火曜日、ロサンゼルスのマリーナ・マールーフさんのアパートの壁に貼られている、テナントコミュニティ内の団結を象徴するポスター。ヒルサイド・ヴィラの集合住宅に長年住んでいるマールーフさんは、2019年に家賃が倍増した後、抗議活動に参加した。（AP写真） /ジェ・C・ホン)
ヒルサイド・ヴィラの長年の居住者で、2019年に家賃が2倍になったことを受けて抗議活動に参加したマリーナ・マールーフさん。2024年9月18日水曜日、ロサンゼルスのアパートの建物内で写真撮影に立つ。（AP写真/ジェイ・C・ホン）
#テナント低家賃物件の喪失に直面している州 #アーカンソー民主党官報