NAR和解は本日発効します。何が変わるのか、その理由は？

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土曜日、 新しいルール 米国におけるほとんどの不動産専門家のビジネスのやり方を規定する法律が正式に発効し、この変更により米国人の住宅売買の方法が一変する可能性があります。

この規則は、150万人の会員を擁する強力な業界団体である全米不動産協会が、独占禁止法違反訴訟に対する4億1800万ドルの和解の一環として合意したもの。この規則は、不動産業者への支払い方法と支払い先を変えることを目的としている。これは、少なくとも1世代で最大の協会規則変更となる。

NARのケビン・シアーズ会長は声明で、今回の変更は「住宅の売買時に消費者に明確さと選択肢をさらに提供することに役立つ」と述べた。

「私は、会員たちが業界のこの進化に備え、それを受け入れ、新しい環境で消費者を導く能力を持っていると確信しています」と彼は語った。

知っておくべきことは次のとおりです:

歴史的に、買い手が不動産ブローカーに直接支払うことは期待されていませんでした。 それは、不動産業者の手数料（買い手側のエージェントと売り手側のエージェントの両方に支払われる）が住宅の売り手によって支払われたためです。

手数料 通常合計 住宅販売価格の5％または6％米国の住宅価格の平均である45万ドルの住宅の場合、売り手は2万7000ドルの手数料を負担することになる。多くの専門家は これらの委員会は 住宅の売り出し価格に組み込まれている、住宅価格を高騰させます。

しかし今週から、不動産業者が売り出し物件のリストアップや物件探し、取引の促進に利用する複数の物件リストサービスにおいて、売り手側のエージェントが買い手側のエージェントに手数料を宣伝することはできなくなる。

つまり、購入者の代理人は、データベースを使って、支払われる金額に基づいて住宅を検索する「ステアリング」と呼ばれる行為ができなくなった。 その結果、売主が市場価格を下回る手数料を提示したという理由だけで、一部の不動産業者が顧客の条件に合う住宅の案内を省略するようになったと批評家は主張している。

「MLS に手数料がなくなったことで、3% の手数料を検索するだけでは済まなくなり、方向付けが難しくなった」と、バッファロー大学ロースクールのトニヤ・モネスティア教授は言う。「今でも、全員に電話して状況を把握することはできるが、これでさらに難しくなっただけだ」

2 つ目の変更は、住宅購入希望者と不動産業者との関係に影響します。購入者は、一緒に住宅内覧を始める前に、不動産業者と法的拘束力のある代理契約を締結する必要があります。

これらの契約は、住宅購入者にエージェントの報酬がどのように支払われるかを知らせるために設計されており、売り手がエージェントの手数料を支払うことに同意しない場合、購入者は その支払い義務を負うまた、この手数料は完全に交渉可能であることを購入者に知らせるように設計されています。

「買い手が手数料を交渉できること、そして実際に売り手ではなく買い手が手数料を支払うことを認識すれば、より競争的な市場が生まれ、将来的には他の先進国とより比較できるようなサービスメニューが生まれるかもしれないというのがこのアイデアだ」とサンディエゴ大学不動産学名誉教授ノーム・ミラー氏は語った。

これらの契約の重要な要素は、たとえ売り手がより多くの報酬を提示する意思があったとしても、買い手の代理人は買い手が当初署名した金額以上の報酬を受け取ることができないという点です。

その WebサイトNARは、これら2つの変更により「ブローカーが、より高い報酬を提示しているという理由で買い手を特定の物件に誘導することで、より多くの報酬を得ることはなくなるため、理論的な誘導は排除された」と述べた。

最終承認審問は11月26日に予定されているが、裁判官は 予備承認を得た 4月のNARの和解について。

一部の証券会社は、買い手が 緊張するかもしれない 住宅の内覧を始める前に、エージェントとの法的拘束力のある関係を約束する書類に署名することを買手は嫌がります。そこで、買手が契約する前にエージェントと打ち解けるための 1 週間、あるいは 1 時間程度の短期契約を作成しました。

しかし、モネスティエ氏は、購入者は契約書を徹底的に読まずに、法的拘束力のある契約書に署名することには注意すべきだと警告した。

「州や仲介業者によって異なる、さまざまなバージョンの契約書が見られるようになるでしょう。最終的には何千もの契約書が存在することになるかもしれません」と彼女は語った。「買い手と売り手が盲目的に契約書にサインし、物事が思った通りでなかったことに驚くかもしれないと心配しています。」

アメリカ最大手の不動産仲介業者の一つ、eXp RealtyのCEO、レオ・パレハ氏はCNNに対し、混乱が起きないように簡潔さを念頭に同社の購入者契約書を作成したと語った。

「これは、消費者が家の車寄せで読んでも不快な思いをしないような内容になるよう設計されています」とパレハ氏は言う。「これを読むのに法律の学位は必要ありません。」

パレハ氏は、他の企業でも利用できるように、契約書を広く公開することに決めました。

「我々は、消費者と代理店の間の摩擦をできるだけ少なくしたいだけだ。それが今我々に必要な最後のことだからだ」と彼は語った。

一部の不動産専門家は、新しい規制により住宅購入市場が冷え込む可能性があると警告している。 自らの代理人に支払うための現金を用意することが求められる。

しかしモネスティエ氏は、長期的にはこうした改革が消費者の役に立つと信じていると述べた。

「住宅購入者と売り手にとって、手数料率が徐々に下がっていくほうが良いと思います」と彼女は語った。

しかし、米国で住宅を売買するコストがほとんどの人にとってすぐに安くなるかどうかは不明だ。

「いずれは『価格で競争しよう』と言う人が出てくると思います。それが大企業なら革命を起こすかもしれません」とサンディエゴ大学のミラー氏は言う。「でも、それがいつ起こるかはわかりません」

ミラー氏は、短期的には、特定の規則の変更よりも住宅ローン金利の方が住宅購入能力に大きな影響を与えると考えている。

平均的な30年固定住宅ローンの金利 最近6.49%に達した依然として最近の歴史と比べると高いが、1年以上ぶりの最低水準に近い。

「これは、ここで話しているどんなことよりも、住宅購入能力にずっと大きな影響を与える」とミラー氏は言う。「住宅ローン金利がさらに下がれば、それに比べれば、規則の変更は単なるノイズに過ぎないだろう。」