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在庫が回復しても住宅価格が上昇し続ける理由

今日、家を買いに出かける人なら誰でも、売りに出されている家がまだほとんどないことを知っているでしょう。住宅市場は、歴史上最も不況だった数年間からようやく抜け出し始めたところです。新築住宅と既存住宅の在庫はともにようやく増加していますが、数字に突然奇妙な点があります。新築住宅の供給が多すぎるようです。しかし、その数字は、今日の住宅市場の前例のない動向により誤解を招いている。その動向は、住宅市場におけるもう一つの前例のない時期であるサブプライム住宅ローンブームまで遡ることができる20年である。これらすべてが、供給が多いときには落ち着くことが多い住宅価格が、上昇し続けている理由なのです。供給シナリオ全米住宅建設業者協会（NAHB）によると、現在、新築住宅と既存住宅を合わせて売り出し中の住宅の供給量は4.4か月分ある。供給量月数は、現在の販売ペースで販売中の住宅をすべて販売するのにどのくらいの時間がかかるかを測定するために市場でよく使われる計算方法だ。6か月分の供給量は、買い手と売り手の間でバランスの取れた市場と考えられている。供給は10年前の初めからすでに少なかったが、パンデミックによる需要増で2021年初めにはわずか2か月分の供給となり、過去最低を記録した。売り出し中の住宅の不足と強い需要が相まって、住宅価格はパンデミック前の水準から40％以上も上昇した。現在、供給はようやく回復し始めているが、増加は主に新築住宅市場におけるものであり、既存住宅市場におけるものではない。実際、現在、新築住宅の供給量は 9 か月分あり、既存住宅のほぼ 3 倍である。新築住宅と中古住宅の供給量は通常、かなり近い値を示している。NAHB によると、新築住宅は現在、総在庫の 30% を占めており、過去のシェアの約 2 倍である。テキサス州サンマルコスの住宅街にある一戸建て住宅。ジョーダン・フォンダーハール | ブルームバーグ | ゲッティイメージズ「2022年6月は、新築住宅の供給月数（9.9）が既存の一戸建て住宅の供給月数（2.9）を上回った史上最大の差を記録した」とNAHBの主任エコノミスト、ロバート・ディーツ氏は記した。「この分離により、現在の市場在庫の評価は、既存住宅在庫と新築住宅在庫のいずれかを単独で単純に調べるだけでは不十分であることは明らかだ」この異常な動向は、最近の住宅ローン金利の変動と、20年前に始まった住宅市場における前例のない惨事の両方によって引き起こされた。不動産に関するCNBCのニュースをもっと読む今日の難しい数字の基礎この住宅市場は、他のどの市場とも異なる経済力のせいで、他の市場と異なります。まず、2005 年には、サブプライム住宅ローンの急増と、こうした住宅ローンを裏付けとする新しい金融商品の取引の熱狂により、住宅販売、住宅建設、住宅価格が大幅に上昇しました。だが、それが一気に崩れ去り、大恐慌以来最悪の差し押さえ危機が起こり、その後の大不況を引き起こした。一戸建て住宅着工戸数は、2005年の170万戸というピークから2011年にはわずか43万戸にまで急落した。2012年までに新築住宅は販売用住宅総供給戸数のわずか6％を占めるにとどまり、2020年になっても住宅着工戸数は歴史的な平均である約110万戸まで回復せず、99万戸にとどまった。その後、新型コロナウイルス感染症のパンデミックが発生し、その間に消費者需要が急増し、住宅ローン金利が12回以上記録的な低水準に達したため、住宅建設業者は対応した。2021年の住宅着工件数は110万件に急増した。連邦準備制度理事会は経済を救済し、住宅購入を大幅に安くし、新しい在宅勤務文化により、アメリカ人はかつてないほど移動した。突然、供給は需要の竜巻に吸い込まれた。住宅ローン金利の大混乱新築住宅と既存住宅の供給量の現在の奇妙な格差は、住宅ローン金利のジェットコースター的変動によるものでもあり、パンデミックが始まったときには史上最低水準まで下落し、そのわずか2年後には20年ぶりの高水準まで急上昇した。何百万人もの借り手が最低水準で借り換えを行い、3%または4%のローン金利を現在の約7%の金利に引き下げなければならないため、今では引っ越す意欲がない。この固定化効果により、新規物件の掲載が枯渇した。また、住宅建設業者が主導権を握った。住宅建設業者はパンデミックの最初の数年間ですでに生産を増やしており、米国国勢調査によると、一戸建て住宅は2021年に110万戸以上に急増したが、住宅ローン金利が急上昇すると再び減少した。住宅建設業者は住宅ローン金利を引き下げて売上を高く保つことができたが、今年5月時点では年間99万2000戸のペースで建設している。レッドフィンによると、住宅ローン金利がわずかに下がったため、この春、中古物件の掲載状況は若干改善し、6月までに、アクティブな掲載物件数は前年比16.5％増加した。しかし、この供給増加の一部は、掲載物件が市場に長く残っていることによるものだった。レッドフィンのレポートによると、「少なくとも1か月間市場に出回っている住宅の割合は、新規物件の増加が加速した3月以降、前年比で増加しているが、住宅ローン金利が上昇し始めた2022年以来、買い手からの需要は低迷したままである」という。2024 年 5 月 22 日にテキサス州オースティンで販売可能な住宅が表示されます。ブランドン・ベル | ゲッティイメージズ低所得者層の成長全米不動産協会によると、中古住宅市場では、10万ドルから50万ドルの価格帯の物件の供給が最も少ない。現在の買い手の大部分はそこにいる。住宅ローン金利の上昇により、買い手はより安い住宅を求めている。しかし興味深いことに、供給はすべての価格帯で増加しているものの、最も増加しているのは同じ低価格帯であり、つまり供給が十分ではないということです。住宅が市場に出るのと同じ速さで、契約が成立しています。たとえば、10万ドルから25万ドルの住宅の供給量はわずか2.7か月分ですが、供給量は前年比で19％増加しています。一方、100万ドル以上の住宅の供給量は4.2か月分ですが、供給量は前年比でわずか5％の増加にとどまっています。これは、供給が改善しているにもかかわらず、住宅価格が頑固に高止まりしている理由を説明しています。コアロジックによると、最新のデータである5月の価格は、2023年5月よりも4.9％高くなりました。値上がりはわずかに縮小し始めていますが、すべての地域でそうではありません。コアロジックのチーフエコノミスト、セルマ・ヘップ氏は「北東部など、在庫がパンデミック前の水準を大きく下回っている市場では、この春も住宅価格の上昇が続いている」と述べた。「また、中西部など比較的手頃な価格の市場では、この春、健全な価格上昇が見られた。」ヘップ氏は、売り出し中の住宅供給が比較的大きく伸びているフロリダ州とテキサス州では、現在、住宅価格が1年前よりも下がっていると指摘している。アナリストらは今年後半に住宅価格が落ち着き、住宅ローン金利が下がると予想しているが、金利が実際に下がるかどうか、また需給不均衡により住宅価格が下がるかどうかはまだ分からない。住宅ローン金利が下がれば、需要は確実に急増し、供給にさらなる圧力がかかり、住宅価格は高止まりするだろう。「確かに、在庫は増加しており、特に今後の数四半期で住宅ローン金利の固定効果が減少するにつれて、今後も増加し続けるだろう。しかし、現在の在庫レベルは、全国的に見て、新築住宅建設と価格上昇を支え続けている」とディーツ氏は付け加えた。CNBC PROからの洞察をお見逃しなく #在庫が回復しても住宅価格が上昇し続ける理由