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2024-07-08 22:32:00
不動産市場が活況を呈しているときにBC州の不動産を購入する契約を破棄した住宅購入希望者に対し、自らが提示した価格と、市場が冷え込んだ後に売主が住宅を売却できた価格との差額を支払うよう命じられた。
ナブディープ・シン・マーリ氏は、ワイ・ミン・フォン氏およびシャオ・リー・リウ氏とともに、ケロウナの住宅物件を111万5000ドルで購入する契約を締結した。しかし、この事件に関するブリティッシュコロンビア州最高裁判所の判決によると、売却は2022年7月の期限までに完了しなかった。
2023年1月、この家が再売りに出されてから数カ月後、別の買い手が物件の売却を完了した。市場は「急激に下落」しており、新しい買い手は74万ドルを支払ったと裁判所は述べた。
売主のジェフリー・アントン・マンドル氏は契約違反で訴訟を起こした。被告らは、不動産開示書に「詐欺的または過失による虚偽の記載」があり、したがって契約は解除されるべきであるとして反訴した。
最終的に、デニス・K・ホリ判事は、購入希望者よりも売り手の側に立った。
この家は2022年3月3日に99万9000ドルで売りに出されていたが、その日マーリさんは111万3000ドルで申し出た。判決によると、マーリさんの申し出は2件のうちの1件で、交渉の末に111万5000ドルという最終合意価格に達したという。フォンさんとリウさんも契約の「当事者」だった。
この訴訟で被告らは「融資条件条項」の権利を放棄する無条件の申し出を行ったが、この条項は、被告らが住宅ローンを組もうとしたが組めなかった際に問題となった。
「銀行はマーリ氏に対し、不動産に対する銀行の査定額が購入価格よりも大幅に低いため、銀行は購入資金を融資しないだろうと伝えた」と判決文には記されており、他の銀行も同様に購入資金の融資を拒否したと指摘している。
購入希望者は追加の手付金を支払うことで完了日を数回延長するよう交渉することができたが、売り手に価格を下げるよう説得することはできなかった。
「契約は拘束力のある合意であり、被告らは2022年7月18日に111万5000ドルで不動産を購入することが義務付けられていたと私は判断する。被告らが2022年7月18日に購入価格を提示しなかったため、契約違反となった」とホリ氏は述べた。
被告らは裁判所に対し、この家には多くの問題があり、不動産業者は検査の結果、この家は「居住不可能」であるとの意見を述べたと述べた。この意見は追加証拠によって裏付けられておらず、裁判官は、追加証拠があったとしても問題にはならなかったと指摘した。
契約条件の一つは、不動産を「現状有姿」で購入するというものだったが、判決では、これは「被告らが原告に対する一切の賠償責任を放棄した」ことを意味すると説明されている。
過失による不当表示に対する反訴は却下され、裁判官は損害賠償の問題を検討し、このようなケースに適用される法的原則のいくつかを説明した。
「金銭で可能な限り、売り手は、買い手が契約を履行していた場合と同じ立場に置かれることになる」と堀判事の判決は述べている。
「市場が下落している状況では、裁判所は契約価格と購入者の契約違反後の合理的な期間内に得られる最高価格との差額に相当する損害賠償を売主に与えるべきだ」と判事は続けた。
物件が最初に売りに出されてから再売りに出されるまでの4か月間に、裁判所は中央オカナガンの市場が大幅に冷え込んだという売主の証言を受け入れた。
2022年7月、売主は94万9000ドルでこの家を再び市場に出した。10月下旬までに、マンドル氏は売り出し価格を79万9000ドルに引き下げた。その間、同氏は「市場でこの物件をより魅力的にするため」、屋根とエアコンの交換費用も支払った。
被告らは、マンドル氏が経済的影響を軽減しなかったため、損害賠償額は減額されるべきであると主張した。被告らは、マンドル氏は彼らと再交渉して価格を下げるべきだったと主張した。あるいは、市場が改善するまで住宅の売却を待つべきだったとも主張した。
これらの提案は両方とも、状況に照らして不合理であるとして却下されました。
裁判所は、契約価格と最終販売価格の差額に相当する 375,000 ドルの損害賠償を被告に命じました。被告はまた、屋根とエアコンの交換費用の支払いも命じられました。住宅ローンの利息、固定資産税、水道料金など、住宅に居住するための費用に対する損害賠償も認められました。
50,000 ドルの保証金を差し引いた後、支払総額は 362,920.76 ドルになりました。
#BC州の不動産所有者購入者が売却を撤回したため35万ドルの損害賠償を命じられる