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アパートは次に苦戦する不動産ビジネスになるかもしれない

今はアパートを所有するのに最適な時期のように思えるかもしれません。多くの家主にとって、それは事実だ。近年、国内の多くの地域で住宅不足が起こり、また深刻なインフレが起こったため、家賃は急騰している。しかし、特に南部と南西部では、財政難に陥っている賃貸物件が増えている。住宅ローンの支払いを停止しているのは一部だが、アナリストらは、アパート物件のローン全体の最大20％が債務不履行の危険にさらされているのではないかと懸念している。パンデミック中に家賃は急騰したが、ここ数カ月は上昇が止まっている。国内の多くの地域で家賃は下がり始めている。インフレ対策で連邦準備制度理事会が引き上げた金利により、建物所有者にとって住宅ローンははるかに高額になっている。多くの場所で住宅が不足している一方で、ヒューストンやフロリダ州タンパなど、2021年や2022年ほど多くの賃借人を惹きつけなくなった都市では、開発業者が高級マンションを建てすぎたのかもしれない。これらの問題はまだ危機には至っていない。不動産業界では集合住宅として知られているアパートの所有者のほとんどがローンの支払いを滞納していないからだ。貸し手や投資家などが加盟する業界団体、商業不動産金融協議会によると、集合住宅向けローンのうち30日以上延滞しているローンはわずか1.7％であるのに対し、オフィス向けローンでは約7％、ホテルや小売向けローンでは約6％となっている。しかし、多くの業界団体、格付け機関、調査会社は、さらに多くのアパートローンが不良債権化する可能性があると懸念している。業界の専門家がまとめた監視リストに新たに追加されたローンの大半は集合住宅向けローンである。「集合住宅は今のところ急に登場して、あなたの鼻先を殴りつけるようなことはないが、誰もが注目している」と、不動産協議会の事務局長リサ・ペンダーガスト氏は語った。アパートローンに関する懸念は、商業用不動産が直面している数々の問題にさらに拍車をかけている。古いオフィスビルは在宅勤務への移行で苦境に立たされている。ホテルは出張が減ったことで打撃を受けている。ショッピングモールは何年もオンラインショッピングに押され続けている。アパートが直面している問題は多岐にわたります。オーナーが部屋を埋めて十分な収入を得るのに苦労しているケースもあれば、家賃を払っている入居者でアパートは満室なのに、オーナーが家賃をすぐに引き上げることができず、ローンの返済額をまかなうための現金を捻出できないケースもあります。その結果、データプロバイダーのCRED iQが管理するリストによれば、現在、集合住宅向けローンのほぼ5分の1が滞納の危険にさらされている。アナリストが最も懸念しているのは、変動金利で発行された多世帯住宅向け住宅ローンの約3分の1だ。一般的な固定金利の住宅ローンと異なり、これらのローンは過去2年間の金利上昇に伴い、支払額の上昇を必要としている。ZMRキャピタルは2022年初頭、フロリダ州タンパ近郊のブランドンにある982戸の建物「リザーブ」を購入した。この物件の住宅ローンは、投資家に販売される債券にパッケージ化されていた。この物件の入居率は80％以上だが、利払いは50％以上、つまり600万ドル以上増加している。その結果、CRED iQのローンサービス文書の分析によると、建物の所有者は4月に期限が来た住宅ローンを返済できなかった。ZMRキャピタルはコメントを控えた。 CRED iQによると、ヒューストンのオークス・オブ・ウェストチェイス（2階建て15棟、182戸のガーデンスタイル・アパートメント）の所有者であるOWC 182ホールディングスは、主に高騰した金利が原因で4月以来住宅ローンの支払いができていない。OWC 182の代表者からコメントは得られなかった。「金利の急上昇により、これらの不動産の債務返済コストが急増している」とCRED iQの最高経営責任者マイク・ハース氏は述べた。しかし、固定金利の住宅ローンを組んだ借り手であっても、金利がはるかに高いローンに借り換えなければならない場合には苦労する可能性がある。抵当銀行協会によると、今年、約2,500億ドル相当の集合住宅向けローンが返済期限を迎える。「全国的に金利がかなり上昇し、家賃が平均的に下がり始めているため、ローンの借り換えが必要な場合、よりコストの高い環境に借り換えることになる」と、法律事務所ロック・ロードのCMBSスペシャル・サービサー・グループのパートナー兼リーダーであるマーク・シルバーマン氏は述べた。「こうした建物を収益性の高いものにするのはより困難になっている」オフィスの負債と融資の問題は、特に北東部と西海岸の大都市の建物に集中しているのに対し、集合住宅に関する懸念はサンベルト地域に集中しています。パンデミック中に南部や南西部への移住者が増えるにつれ、不動産開発業者は予想される需要を満たすために集合住宅を建設した。しかし不動産アナリストらによると、ここ数カ月でこれらの地域に移住する人の数は急激に減少しているという。コスター・グループによると、マイアミ、アトランタ、フェニックス、テキサス州オースティンなどサンベルトの主要19都市では、2019年に12万戸の新築アパートが利用可能となり、11万人の入居者がそれを吸収した。昨年、これらの市場には21万6000戸の新築アパートがあったが、需要は9万5000人にまで鈍化した。さらに、パンデミック中に建設費と人件費が上昇したため、開発業者はより高額な家賃を払える入居者を誘致しようと、より多くの高級マンションを建設した。現在、こうしたマンションの価格と家賃は下落していると、CoStarのアナリストは指摘する。「デベロッパーは手に負えなくなってしまった」と、CoStar Groupの集合住宅分析担当全国ディレクター、ジェイ・ライビック氏は言う。「2021年に見られた需要が今後も続くだろうと誰もが思っていた」これは、サンベルトの集合住宅に多額の投資をしているロサンゼルスを拠点とする不動産投資会社、タイズ・エクイティーズのような投資家にとっては大きな問題となる可能性がある。ほんの数年前、タイズ・エクイティーズが所有するアパートの建物の価値は約20億ドルだった。その額はすぐに65億ドルにまで膨れ上がった。CRED iQによると、現在、アパートの家賃と価格が下落しているため、同社はローンの支払いと運営費の負担に苦しんでいる。タイズ・エクイティーズの幹部はコメントの要請に応じなかった。そうは言っても、例えばアパートはオフィスビルよりも財務基盤が強固である可能性が高い。なぜなら、集合住宅は、住宅をより手頃な価格にするために議会が設立した政府支援の住宅ローン大手ファニーメイとフレディマックからの融資によって資金調達できるからだ。「地方銀行や大手投資銀行が複数世帯向けローンを組まないと決めれば、ファニーメイとフレディマックがより多くのビジネスを獲得するだけだ」と商業用不動産データ会社トレップの最高製品責任者ロニー・ヘンドリー氏は言う。「これは他の資産クラスにはない安全策だ」さらに、オフィスは仕事のパターンの大きな変化に見舞われているが、人々は依然として住む場所を必要としており、長期的には集合住宅セクターを支えることになるはずだとヘンドリー氏は述べた。それでも、業界の専門家の中には、マンション事業で債務不履行の波が起こり、商業用不動産業界全体の問題が深刻化すると予想する人もいる。「非常に強力な集合住宅資産がたくさんある」とロック・ロードのシルバーマン氏は言う。「しかし、付随的な被害は出るだろうし、それは小さくないだろうと思う」 #アパートは次に苦戦する不動産ビジネスになるかもしれない