パンデミック以降、都心のオフィススペースの需要は急落している。現在でも、多くの企業がリモートワークやハイブリッドワークを終了または削減しているにもかかわらず、オフィスビル 空室率 ボストンや他の米国の主要都市では12～23％と高く、不動産価値を押し下げている。。
この景気後退と連邦準備制度理事会の金利引き下げへの躊躇が相まって、 金融専門家と市場ウォッチャー 銀行の延滞が著しく増加した場合、銀行が広範囲に損失（または破綻）する可能性を懸念している。 商業用不動産ローンの急増 2025年までに成熟すると予想されている。こうした問題がドミノ効果を引き起こし、経済全体を揺るがすのではないかと懸念されている。
貸し手と投資家が保有する商業用住宅ローン債務4.7兆ドルのうち20％が今年返済期限を迎える。平均すると、商業用不動産ローンは貸し手の資産の約4分の1を占めている。 住宅ローン銀行協会。
ケネス・ロゴフ ロゴフ氏はハーバード大学の経済学教授であり、同大学のマウリッツ・C・ボアス国際経済学教授でもある。金融危機の専門家であるロゴフ氏は、返済期限が迫る債務の波が米国の銀行と経済に本当のリスクをもたらすかどうかについてガゼット紙に語った。このインタビューは、明瞭性と長さを考慮して編集されている。
広範囲にわたる銀行破綻と強制的な統合に対する懸念は正当なものでしょうか?
はい、そしていいえ。商業用不動産に投資する企業の多くは、間違いなく自己資本が消え失せるでしょう。損失は膨大で、多くの建物が投資家が支払った金額の半額で売れるため、負債も大きな打撃を受けるでしょう。しかし、これだけでは、特に世界経済の見通しが依然として堅調な状況では、本格的な金融危機を引き起こすことはありません。
損失が痛手にならないというわけではない。多くの年金基金は、保険会社と同様に商業用不動産ファンドの大きな保有者である。もちろん、その一部は銀行システムに波及するだろう。銀行から多額の融資を受けているヘッジファンドやプライベートエクイティ会社もある。しかし、銀行、特に大手銀行は、金融危機後、非常に厳しい金融規制を受けている。 [2008 financial]危機。これらの銀行は明らかにパンデミックを乗り切った。規制が緩い中小銀行はより大きな打撃を受ける可能性があり、中には破綻する銀行もあるかもしれない。
しかし、良くも悪くも、FRBは、必要であればほとんどの国を救済する意欲を示している。商業用不動産は確かにゆっくりと進行する大惨事だが、必ずしも2008年～2009年のような事態が再現されるわけではない。そのような事態を語るには、さらに2つの出来事が起きなければならない。
商業用不動産に投資する人の多くは、長期金利が下がって、結局は大丈夫だと信じる楽観主義者です。長期金利は最終的に下がるだろうという見方から、「25 年まで生き延びろ」というフレーズが人気です。
私の最近の研究では、7世紀にわたる実質金利データを調べ、今後10年間の金利は平均して現在の水準からそれほど離れず、新たな常態は世界金融危機前の旧常態と非常に似たものになるだろうという結論に達しました。
ケネス・ロゴフ。
ファイル写真：ステファニー・ミッチェル/ハーバード大学スタッフ写真家
この差し迫った危機の原因は何でしょうか?
金利が低かったとき、多くの投資家は金利がいつまでも低いままであると考えていました。商業用不動産は過剰レバレッジ、過剰借入となり、金利上昇への備えができなくなっていました。
同時に、パンデミックはオフィスビルの需要を圧迫した。特に米国では、主要都市の現在の稼働率（週平均）が依然として50％前後で推移している。そして、この状況はすぐには解消されない。国際的には、状況はそれほど深刻ではない。欧州では、人々の家ははるかに小さく、通勤距離も平均して短いため、オフィスに戻る意欲が高まっている。
米国の商業用不動産市場の一部は、依然として好調です。たとえば、空気清浄などの設備を備えた、いわゆるスーパープレミアムビルなどです。住宅不足のため、都市では空きオフィスビルの一部をアパートに変えるだろうと思われるかもしれません。残念ながら、それはゾーニングの観点からだけでなく、エンジニアリングの観点からも複雑であることがわかりました。これらの建物は、内部の窓がなく、天井が低く、エレベーターシャフトや電線の配置は言うまでもなく、アパートに変える設計ではありませんでした。
「ゆっくりと進む列車事故」を阻止するために何かできるでしょうか?
長期金利が下落すれば、借り換えを始められるので大いに助かるだろう。前述のように、深刻な不況期以外では、それは起こりそうにないと思うが、もちろん可能性はある。調整プロセスの一部には、間違いなく多くの破産が含まれるだろう。しかし、不動産業界では、破産はしょっちゅう起きている（アメリカ人はこれまで以上にそれをよく理解している）。それが彼らのビジネスモデルの一部なのだ。
このシナリオは消費者や米国経済にどのような悪影響を及ぼすでしょうか?
年金基金を通じた損失とは別に、地方銀行には深刻な痛みが伴う地域があり、それが消費の減少と融資条件の厳格化の両面で、それらの地域に広く影響を及ぼす可能性は十分にある。
しかし、これまでのところ、これは堅調な雇用市場と活況を呈する株式市場という状況で起きていることを思い出してください。ある意味では、私たちは経済の特に苦しんでいる部分を見ているのですが、全体としては、高金利で経済がそれほど苦しんでいないという矛盾があります。
たとえば、商業用不動産の損失の一部は最終的に一部の消費者に打撃を与える一方で、株価の急騰で（年金基金などを通じて）利益を得た消費者も大勢います。だから、私は、さらに（あるいは 2 つ）何か悪いことが起きる可能性があると言いました。もちろん、大規模な不況が起これば、他の多くの問題が生じ、商業用不動産の危機は大幅に拡大するでしょう。
今月初め、世界最大級の資産運用会社であるパシフィック・インベストメント・マネジメント・カンパニー（PIMCO）の最高経営責任者は、地方銀行が最も大きな打撃を受ける可能性があると警告した。この分野で商業用不動産ローンの延滞が急増した場合、米国の銀行システムにどのような影響が及ぶ可能性があるだろうか。
上で述べたように、一部の地方銀行は商業用不動産に大きく進出し、現在では脆弱になっています。これは、大手銀行と同じ資本要件を遵守する必要のない中小銀行にとって特に問題です。中小銀行は、金利上昇により銀行が低金利で行っていた長期ローンの価値が下がったわずか 1 年前に問題を抱えていました。
しかし、数行が破綻した後、FRBが介入し、残りの銀行を融資プログラムで救済した。このプログラムでは、納税者がこれらの銀行にかなりのリスクのある融資を引き受けた。これは将来的には間違いなく問題になる可能性があるが、現時点では、数行の地方銀行が破綻することと、シティ、バンク・オブ・アメリカ、JPモルガンなどの大企業が問題に陥ることとは同じではない。そうなると、桁違いの問題になる。
バンク・オブ・アメリカ、シティ、ゴールドマン・サックス、JPモルガン・チェース、モルガン・スタンレー、ウェルズ・ファーゴの6大銀行は、商業用不動産の不良債務の連鎖に耐える十分な準備ができているだろうか？
大手銀行はより多角化しており、他の分野で利益を上げています。高金利は銀行にとって信じられないほどの金儲けの手段となっています。なぜなら、銀行は高い金利を預金者に完全に転嫁せずに済んでいるからです。そして今のところ、預金者はより利回りの高い資産に資金を移していません。
全体的に見れば、商業用不動産は経済における大きな問題であることは間違いないが、トルコやメキシコのような主要新興市場が債務不履行に陥るのと同程度の問題だ。これは恐ろしい問題だが、それだけで世界経済を崩壊させるほどではない。
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