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オフィスビルの損失は拡大、さらなる痛みが待ち受ける

パンデミックの初期から、ニューヨークや他の大都市の大規模ビルの所有者は、労働者がオフィスに戻るにつれて商業不動産ビジネスが回復することを切望してきた。4年が経ち、ハイブリッドな働き方は一般的になり、不動産所有者の負担は増大している。一部の不動産は差し押さえられ、10年も経たないうちに評価額を大幅に下回る価格で売却され、投資家は大きな損失を被っている。危機的な状況に陥っているオフィスビルの数は依然として少ないものの、今年は急増している。投資家、弁護士、銀行家らは、オフィススペースの需要が依然として弱く、金利やその他のコストがここ数年で最高水準に達しているため、今後数カ月で痛みが増すと予想している。空きスペースが多く、多額のローン返済が迫っている古いビルでは、特に問題が深刻になる可能性がある。その影響は、これらの建物の所有者や貸し手だけにとどまらない。商業用不動産の価値が継続的に下落すると、ニューヨークやサンフランシスコなどの都市が給与の支払いや公共サービスの提供に頼っている固定資産税収入が減少する恐れがある。また、空きまたはほぼ空きのオフィスビルは、そのスペースに入居する企業や従業員にサービスを提供していたレストランやその他のビジネスにも打撃を与える。「これからさらに多くの問題が起きるだろう」と、商業用住宅ローンの借り手との紛争で貸し手側を代理する法律事務所ロック・ロードのCMBS特別サービス部門のパートナー兼リーダー、マーク・シルバーマン氏は述べた。「今が悪いと考えるなら、事態はさらに悪化するだろう」商業ビルの資金調達方法が多様であり、何を公開しなければならないかに関する規則もさまざまであるため、不動産専門家にとっても問題の規模を評価するのは困難である。不動産調査会社CoStarと米抵当銀行協会によると、およそ7,370億ドルのオフィスローンが大手銀行、地方銀行、保険会社、その他の貸し手に分散している。データ・調査会社トレップによると、商業用不動産担保証券の一部であるオフィスビルローンの延滞率は5月に約7％となり、前年の約4％から上昇した。しかし、オフィスローンのうち、このような証券にパッケージ化されているのはわずか1650億ドル程度だ。差し押さえは、不動産所有者が支払いを滞納してから数か月、あるいは1年以上経ってから行われることもあり、これも増加している。トレップ氏によると、ダラス、ニューヨーク市、サンフランシスコ、ワシントンでは、商業用不動産担保証券による融資を受けている約30棟の建物が4月に差し押さえられており、2023年初頭の12棟から増加している。最近、国内のいくつかの建物がパンデミック前の価格のほんの一部で売却された。5月、商業用住宅ローン担保証券取引の最高格付けのトリプルA債券（一般的に国債とほぼ同程度に安全とされている）に投資した保険会社や銀行などの投資家は、投資額の約25％にあたる4000万ドルを失った。同じ商業用住宅ローン取引の格付けが低い債券の保有者は、投資した1億5000万ドルすべてを失った。これらの債券の担保となった1740ブロードウェイの建物は、2014年にブラックストーン社によって6億500万ドルで買収された。ブラックストーン社はコロンバスサークル近くの26階建ての建物を担保に3億ドルを借り入れていた。今春、この建物は2億ドル未満で買収された。「滞納や差し押さえが増えているのを見ると、オフィス物件の喪失プロセスの受け入れ段階に近づいているということであり、それは健全なことだ」と投資会社コーエン・アンド・スティアーズの不動産戦略・調査責任者リッチ・ヒル氏は言う。「だが、まだ底を打ったわけではない」ヒル氏は、オフィス市場の問題の大きさが明らかになるまでには今年後半か2025年頃までかかる可能性があると述べた。オフィスのリースは、不動産所有者に投資額と仲介手数料を回収する時間を与えるため、10年ほどの長期契約になることが多い。また、リース期間が長いと、投資家は不動産開発業者に貸し付けた数億ドル、時には10億ドルにも及ぶ利息を受け取ることができる。その結果、入居者の規模縮小の決定が市場に影響を及ぼすまでには長い時間がかかる可能性がある。さらに、低金利で締結された住宅ローンの一部は、まだ借り換えが必要になっていない。しかし、金利が高止まりする期間が長くなればなるほど、金利がゼロに近かったときには利益が出ていた建物が問題に直面することになる可能性が高まる。次に、借り手と貸し手の間で、再交渉または融資の延長によって潜在的な損失を減らす方法を模索しながら、ゆっくりとした交渉プロセスが行われます。JPモルガンの米国不動産株調査共同責任者アンソニー・パオローネ氏は「期待は大きいが、実現には時間がかかる」と語った。遅れの一因は、パンデミック後の建物の評価の難しさにある。十分な数の物件が売れるまで、建物の本当の市場価値を知ることは困難だった。「現時点では、その多くは単なるスプレッドシートの計算に過ぎない。それを証明するための取引活動がないからだ」とパオローネ氏は語った。行われた売却は、商業用不動産の価値の深刻な低下を示唆している。この春、ワシントンのバーモント通り1101番地にある1980年代のオフィスビルが1600万ドルで売却されたが、これは2018年の7200万ドルの評価額から大幅に下落した。また、シカゴのウィリスタワーの近くでは、投資家が昨年末、ウェストアダムス通り300番地にあるランドマークビルを400万ドルで購入し、5100万ドルで売却した。 2012年。「取引がまったくなかった期間が長かったため、小休止状態が生まれた」と、商業用不動産担保証券の保有者のために滞納債務者と協力し資金を回収する特別サービス会社、CWキャピタル・アセット・マネジメントのマネージング・ディレクター、アレックス・キリック氏は述べた。「今は少し取引が見られるようになった。ようやく使えるデータがある」一部のデータによると、問題はごく一部のビルに集中しているという。商業用不動産サービス会社ジョーンズ ラング ラサールによると、米国のオフィスビルの空室率は約22％だが、その空室の約60％は全国のオフィスビルの10％にあり、問題は広範囲に及んでいるのではなく、集中していることを示唆している。アナリストらによると、もう一つの明るい兆しは、オフィスビルの問題が銀行を危険にさらすことはないようだということだ。昨年のシリコンバレー銀行とファースト・リパブリック銀行の破綻後、一部の投資家は商業用不動産業界への大口融資者である他の地方銀行の健全性を懸念していた。しかし、商業用不動産金融協議会によると、銀行が保有する商業用住宅ローンで滞納しているものはほとんどない。また、ニューヨークの新しい高級ビルもこの状況の影響をほとんど受けておらず、1平方フィートあたり100ドルもの家賃を請求できる。 ダブル ニューヨーク市会計監査官事務所によると、古い建物に課せる税金はこれよりも高い。この問題は、住宅ローンの返済期限が迫り、多くのテナントを失うビル所有者にとって最も深刻だ。抵当銀行協会とCoStarによると、すべての貸し手と投資家が保有する既存のオフィス不動産住宅ローンの約4分の1、つまり2000億ドル以上が今年返済期限を迎える予定だ。投資家は倉庫やホテルの所有者に新たな資金を貸し出すことに積極的だが、オフィスローンの借り換えを望む人はほとんどいない。これは、近年人気が高まった「延長してごまかす」と呼ばれる戦術の終焉を意味するかもしれない。貸し手が、より多くの時間を与えれば建物の所有者がより多くの入居者を引き付けることができると期待して、住宅ローンの延長に同意することから、このように呼ばれている。このアプローチは、過去2年間に金利を引き上げてきた連邦準備制度理事会（FRB）が比較的速やかに金利を緩和または引き下げるだろうという、地主や貸し手の期待から生まれた部分もある。ここ数カ月、ほとんどのエコノミストやウォール街のトレーダーは、FRBが政策金利を急速に引き下げたり、パンデミック前の極めて低い水準に戻したりすることはないだろうと結論付けている。「連銀による急激な金利引き上げが同様に急速に緩和され、人々の息が楽になり、金利が低い水準に戻ることを誰もが期待し、組織的に息を潜めていた」とロサンゼルスの不動産会社モザイク・リアル・エステート・インベスターズの最高経営責任者イーサン・ペナー氏は述べた。「しかし、それは起こらず、特に賃貸収入が減少し始めると、貸し手が借り手に忍耐と見て見ぬふりをさせる時間的余裕は限られている」不動産業界で広く信じられていたもう一つの希望は、より多くの企業が従業員にもっと頻繁にオフィスに戻ることを求めるというものだったが、これも実現しなかった。法律事務所と金融業界は、パンデミック前の水準から賃貸オフィススペースをわずかに増やしたが、他の多くの業界は規模を縮小した。その結果、ジョーンズ ラング ラサールによると、新規賃貸契約は平方フィートで測定すると2019年から約25％減少した。丸一週間にわたって、 ニューヨークのオフィスワーカーの平均約半数 商業ビルで何人の従業員がIDバッジをスワイプするかを追跡しているカスル・システムズによると、オフィスに出勤する従業員は2000万人を超えている。これは全国平均とほぼ一致している。これらの数字は、オフィスが現在、多くの米国ホワイトカラーの生活の中で果たしている役割が小さくなっていることを例証している。この変化は米国経済が好調な時期に起きており、オフィス市場の問題が金融システムにシステミックリスクをもたらさない可能性があることを示唆している。しかし、不動産所有者、その貸し手、その他商業用不動産に関係する人々は依然として圧力にさらされている。「我々は、もう少しの間、厳しいニュースの見出しを目にすることになるだろう」とJPモルガンのパオローネ氏は語った。「こうした問題は、解決するまでに長い時間がかかるだけだ」 #オフィスビルの損失は拡大さらなる痛みが待ち受ける