高金利市場の中で、想定通りの住宅ローンが復活

アトランタ在住のソフトウェアアーキテクト、エレン・ハーパーさんが 2021 年に家を探し始めたとき、住宅価格はすでに高かった。しかし、彼女は翌年の金利の急速な上昇を予想できなかったし、多額の頭金があったとしても、新しい数学は彼女を不安にさせた。

しかし、今年の初めに、彼女はそれほど遠くない過去への入り口のようなものに遭遇した。それは、既存の住宅所有者から新しい住宅購入者に譲渡できる低金利の住宅ローンが付いた数千軒の住宅のリストだった。 、引き受け可能な住宅ローンとして知られています。

50代のハーパーさんは、ジョージア州フェアバーンにあるベッドルーム4室のレンガ造りのコロニアル住宅で、月々1,400ドルの支払いで、こうした住宅のうちの1軒を何とか手に入れ、2週間前に成約した。 これは主に2.49パーセントの住宅ローン金利のおかげで、彼女が老後まで余裕を持って支払える金額だ。 それは半分以下です 現在のレート 最も人気のあるタイプの住宅ローンである 30 年固定ローンでは 7.09% です。

「不良住宅ローンを借りて、住宅ローンを支払うことしかできないという玉の連鎖のような状況にはなりたくなかった」とハーパーさんは語った。 彼女は自分の家を見つけました ローミングは、9月に稼働を開始した新興企業で、想定される低金利ローン付きの住宅をリストアップし、その手続きを通じて購入者を支援します。 「他にも家はありましたが、どれも素晴らしく、すべてがよかったです」と彼女は付け加えました。「しかし、私は見つけられる限り最も低い料金を選択しました。」

住宅ローンが何らかの種類のものではないと仮定すると、 ギミック; これは、新しい所有者が資格がある限り、特定の政府支援の住宅ローンに組み込まれた特典です。 このプロセスは、鍵を受け取る前にクリアする必要があるいくつかのハードルがあり、多くの場合、高額な頭金が含まれるため、すべての購入希望者にとってうまくいくわけではありません。 住宅販売者にとっては、大理石のカウンタートップと並べて宣伝することで、より多くの潜在的な購入者を引き付けることができます。

引き受け可能な住宅ローンを見つける

最後に流行したのは 1980 年代で、 住宅ローン金利は18％を超えた, 多くの不動産専門家は、推定住宅ローンが可能であることさえ知りません。 しかし、住宅ローン金利が上昇し続ける中、うわさは広まりつつある。 住宅掲載 Web サイトである Realtor.com は最近、想定される不動産にタグを付けて検索可能にし始めました。 そして、小規模な自社経営からロームのような新興企業に至るまで、より多くの企業がこの機会を捉えて、適格物件のリストや地図を作成し、神経をすり減らす想定プロセスを乗り切るための費用を住宅所有者に請求している。

データ会社ブラックナイトによると、実行中の住宅ローンの23％に相当する推定1220万件の融資が想定可能だが、（既存の融資の大部分を占める）従来型住宅ローンのほとんどは対象外だという。 これは連邦住宅局が支援する住宅ローンに組み込まれた機能で、初めて住宅を購入する人や退役軍人省の住宅購入者の間で広く利用されている。

完了した前提条件の数は住宅販売全体のほんの一部にすぎませんが、その数は増加しています。 2023 年には 6,000 件以上が完了し、2022 年から 139% 増加しました。今年はすでに 3,896 件の想定が完了しました。

低金利ローンを抱えている住宅所有者の多くは、おそらくそれを手放す準備ができていない。ブラックナイト氏によると、金利が4％未満で引き受け可能な住宅ローンの3分の2近くが、過去3年半以内に借りられたものだという。

住宅ローンを引き受けようとするときは、いくつかの星が揃う必要があります。 多くの住宅の価格が急速に上昇しており、想定されているローンの一部が返済されているため、購入価格と住宅ローンの残額との間に大きな差が生じる可能性があります。 つまり、潜在的な住宅購入者は多額の資金が必要となる可能性がある 頭金、または少なくとも、はるかに高い金利となる2番目の住宅ローンの資格を得ることができます。

もう1つのハードルは、そのようなオファーに応じる意欲のある売り手を見つけることと、ローンを保有している住宅ローン回収業者（通常の新規住宅ローンよりもはるかに低い報酬を支払っている）が適時にこの引き受けを処理してくれることを期待することである。

いくつかの 新しい 企業 ローム社は最近、ベンチャーキャピタル会社ファウンダーズ・ファンドとドアダッシュの最高経営責任者トニー・シュー氏主導の投資で300万ドルを受け取ったなど、プロセスを円滑に進めようとしている。

Roam は Zillow と同様の Web サイトを運営しているが、現在 7 つの州の 18 都市にあるすべてのリストは、想定される住宅ローンが 6% 未満であり、購入価格の少なくとも半分をカバーできる十分な規模であることを除けば。

同社は、事業を展開している市場で想定されるローンについて知識のある不動産業者と提携しています。 取引コーディネーターは、取引が完了するまで住宅ローンサービサー（ローンを管理する会社）に電話します。 Roam の支援は決して安くはありません。請求額は住宅販売価格の 1%、たとえば 45 万ドルの家なら 4,500 ドルです。 買い手は取引が成立した場合にのみ支払います。

ハーパーさんの場合、売り手とその出品エージェントがかなり懐疑的だったため、仲介業者は5回に分けて彼女にオファーを提出した。 アトランタのチャップマン・ホール・リアルターズの不動産エージェント、ケビン・ホズナー氏が創造力を発揮したのはそのときだった。 彼らは、60日以内に取引が成立しなかった場合、売り手にさらに2,000ドルを支払うと約束した。 ローム氏はこれを新しい保証のインスピレーションとして利用した。この仮定が 45 日以内に処理されない場合、同社は処理されるまで住宅所有者の住宅ローンを日割りで支払うことになる。 ハーパーさんは最終的に頭金約17万ドルを含む35万7000ドルを支払った。

ホズナー氏は、「技術的に想定可能だからといって、売主がそれを行う意思があるとは必ずしも限らない」と述べた。 「2週間以内に終了する現金オファーほど迅速ではありません。」

以前は教会の牧師だったホズナー氏は、想定される取引を数十件完了しており、それらが利用可能であることを広めることに説教者としての情熱を持っている。 しかし、すべての代理店が余分な頭の痛い問題に煩わされることを望んでいるわけではなく、多くの購入者は住宅ローン回収業者や貸し手による前提条件の処理に関する問題に遭遇しています。 住宅ローンブローカーらによると、引き受け可能な住宅ローンが成立するまでに45日から90日、あるいはそれ以上かかる場合があるが、新たな住宅ローンで住宅を購入する場合、国内の多くの地域では通常1カ月から45日程度かかるという。

「サービサーはこれに非常に消極的だ」と述べた。 テッド・トーザー、都市研究所住宅金融政策センターの非居住者フェロー。 「彼らは実際に、請求できる料金ではカバーできない多額の費用がかかるため、そのたびに損失を出しています。」

FHA と VA は両方とも、住宅ローン回収業者が仮定に対して請求できる金額に上限を設けています。

数字を実行する

買い手にとって、低金利の住宅ローンを探すのは簡単なことのように思えるかもしれません。 しかし、2番目の住宅ローンの資格を得る可能性を含め、考慮すべきことはたくさんあり、それがクロージングプロセスを混乱させたり、取引を完全に無効にしたりする可能性があります。

ローム社のラウナク・シン最高経営責任者（CEO）は、2回目の融資を確保できるかどうかの不確実性が頻繁に障害となると述べ、引当可能な融資を保有している一部の住宅ローン回収業者は追加融資を延長する予定だが、常にそうとは限らない。 この問題に対処するために、Roam は最近、国内金融業者である Spring EQ と協力し始めました。Spring EQ は、少なくとも 640 の信用スコアと少なくとも 15 パーセントの頭金を持つ Roam 顧客に 2 回目の融資を提供する予定です。 「今では、彼らはどんな家でも心配することなく買い物ができるようになりました」とシン氏は付け加えた。

40万ドルの住宅に28万ドルの住宅ローンが付いていると想像してみてください。 住宅購入者は、その差を埋めるために現金またはローンで12万ドルを用意する必要がある。 20% の頭金、つまり 80,000 ドルを支払った買い手は、さらに 40,000 ドルと成約費用が必要になります。

計算の結果は次のとおりです。住宅購入者の月々の総支払額は 1,761 ドルとなりますが、金利 7.5% の新規住宅ローンの場合は月々 2,237 ドルとなります。 ローム氏の計算によると、これには想定される住宅ローンの支払い額1,230ドル（金利3％）と2回目のローン336ドル（金利9.5％）が含まれる。

毎月の支払いには別の継続的なコストが含まれています。FHA ローンでは、住宅購入者は 194 ドルの住宅ローン保険料も支払う必要があります。これは、借り手が債務不履行になった場合に貸し手の損失をカバーするための FHA プログラム料金です。

住宅ローン保険は通常、頭金が少ない場合のリスクをカバーします。 しかし、ここでは、多額の頭金を入れた借り手でも、例外はあるものの、ローン期間中、手数料（おそらく毎年ローン額の0.80％を分割して毎月支払う）を支払う必要がある。

VA ローンを利用する人は、ローン残高の 0.50% の一時料金を代理店に支払う必要がありますが、継続的な保険費用はかかりません。 ただし、他にも制限があります。 ベテランではない買い手が住宅ローンを引き受けた場合、売り手は古いVAローンが完済されるまで、別のVAローンの権利の全部または一部を失う可能性があります。

それでも、多くの購入希望者にとってはそれだけの価値がある。

ライアン・カリロさんは、引っ越しを希望したが、2.75％の住宅ローンを放棄したくない多くの住宅所有者の一人だった。

FHA の保証付き住宅ローンが保証可能であることを知ると、別の住宅ローンを見つけようと考えました。 しかし、彼はすぐに、想定されるリストを見つけるのにイライラしてしまいました。

「私はこう思いました。『私たちは今、不動産よりも基礎となる住宅ローンの価値が高い世界にいるのです。きっとそれを何とかする方法があるはずです。』と彼は言いました。」

それがアイデアにつながり、起業家の友人であるルイス・オルティスにテキストで共有しました。 8月に二人は発表した Assumable.io、小規模な自家製運営。 現在、このウェブサイトには 26,000 件の有効な物件情報が掲載されており、カリロ氏が家族のために始めようとしている手続きを通じて、意欲的な借り手を支援するために 1,850 ドルを請求しています。 1月に第一子が誕生した彼と妻は、親戚に近づくためにフェニックスからテキサスに引っ越している。

彼は住宅ローンを買い手に渡すつもりはありません。差し迫った引っ越しを考えると、完了までに時間がかかりすぎるのではないかと心配しています。

彼が想定している住宅ローンの金利は 4.87 で、見積もられた 7.12 パーセントで新たにローンを組んだ場合よりも月に 400 ドル以上節約できることになります。

「Assumablesは過去の低金利へのタイムマシンだ」と同氏は付け加えた。 「数字を計算してみると、それは簡単なことでした」と彼は付け加えた。