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2024-04-13 03:00:00
世界的な暴落で打撃を受けているオフィス地主らは、環境に優しい認定を受けた新築ビルが依然として最高の賃料と価格を要求してくれるという希望にしがみついている。 ダブリンは、そのような楽観主義が成り立たない可能性があるという警告の物語として浮上しつつある。
ノース・ドックスでは、米国のハイテク企業が新たにリースするスペースの規模を縮小し、借入コストが上昇したため、新しい建物が破産保護の対象に陥っている。
投資家や証券会社によると、価格はすでにピーク時から40～50％下落しており、今後数カ月は価格下落と資金調達の逼迫が続くと予想している。
この不況は、10年前、アングロ・アイリッシュ銀行の新本社の未完成の外壁で最もよく知られた地域で起きている。アングロ・アイリッシュ銀行の消滅により、金融危機で経済が低迷した後だ。
その後のアイルランドの回復は、アルファベットやメタなどの企業の拡大が一因となった。 これによりワークスペースの需要が高まり、開発者らはワークスペースの提供を急ぐようになったが、パンデミック下での採用過多によるコスト重視でビッグテックの拡大が止まった。
ブルームバーグ・インテリジェンスのシニアリサーチアナリスト、スー・マンデン氏は「ハイテク業界は他の多くの業界に比べてリモートワークの文化が根付いているが、パンデミックの影響でさらに定着したようだ」と述べた。
「ダブリンのようなテクノロジー集積地は、業界によるスペース需要の後退に対してより脆弱になる可能性があります。」
ダブリンの波止場は近年根本的に変わり、市内の経済的に恵まれない地区がビジネス街と住宅街に変貌した。 しかし、この地域のノースドックス地区ではここ数カ月、問題のある不動産の数が増えている。
この地域にあるメタ社にリースされている建物は昨年債権者に差し押さえられ、一方ベテラン開発者のジョニー・ローナン氏は、そこにあるオフィス街を含む多くの資産が2023年後半に合意に基づく再構築プロセスに入ることを目にした。ロナン氏はコメントを控えた。
ダブリンの波止場は近年根本的に変わり、市内の経済的に恵まれない地区がビジネス街と住宅街に変貌した。 ジョン・コヴェニーの壁紙
それ以来、パシフィック・インベストメント・マネジメント・カンパニーは、ナマを含むベンチャー企業が開発したノース・ドックス・プロジェクトの受領者を任命した。 この件に詳しいブローカー２人によると、建物はピムコが提供する１億２０００万ユーロの優先債券の価値を下回る価格で売却される可能性がある。 ナマ氏とピムコ氏はコメントを控えた。
これは、ニューヨークからロンドン、香港に至るまで商業用不動産の評価額に打撃を与えている広範な世界的景気低迷の一環であり、開発業者、投資家、銀行、その他の貸し手に影響を及ぼしている。
フィッチ・レーティングスによると、オフィスのテナントがスペースを削減するため、今年さらに多くの商業用不動産融資が困難に陥り、借り換えが困難になり、古い建物が空室のまま放置される危険にさらされるという。
ジョーンズ・ラング・ラサール氏によると、ダブリンでは第１・四半期のオフィス賃貸料がパンデミックを除けば過去１０年で最低水準に落ち込んだ。 中銀のガブリエル・マクルーフ総裁は今年初め、規制当局は商業用不動産を「非常に注意深く監視している」が、「現時点では、システムは評価の下落に対処するのに十分な回復力があると感じている」と述べた。
楽観視できる理由の一つは、不況がアイルランドの銀行に2008年ほどの大きな打撃を与えないことだ。代わりに、今回の融資の多くは民間の信用会社によって提供された。
他の場所と同様、アイルランドの首都でも、パンデミックの余波でハイテク労働者の間で在宅勤務が普及したことで、家主や貸し手は窮地に立たされている。
仲介業者リズニーがまとめたデータによると、ハイテク企業は昨年第4四半期に2019年第1四半期に比べて賃貸スペースを90％近く減らすことに合意した。 建物の多くは、プレリーティングとして知られる、完成前にリースされていました。
「ビッグテック企業がプレ賃貸市場から実質的に消え去った今、入居者からの最も活発な需要は中小企業からのもので、大規模なテクノロジー賃貸物件では数百人が入居できるのに対し、通常は20人から80人分のスペースを占有している」とマネージメントのジェームス・マルホール氏は述べた。ブローカーのディレクター、マーフィー・マルホール。
「これは、ハイブリッドな働き方モデルと組み合わせると、オフィスビルを満員にするまでにさらに時間がかかることを意味します。」
最終的にアングロ・アイリッシュの建物を自らの本部として再開発した中央銀行は、ある不動産の約10万5000平方フィートのオフィスを転貸することを検討しており、またその地域の一部のスペースも売却していると広報担当者は述べた。
AIBの基本シナリオでは、今年の商業用不動産価格は2.5％下落する。 アイルランド銀行はさらに大幅な下落が11％になると予想している。
AIBは昨年すでに3億2,700万ユーロの「高額請求」と称する金額を徴収しており、その大半は事務所関連だった。 AIBの広報担当者は、金融機関は景気低迷の大部分が起こったと考えており、今年後半に金融政策が緩和されれば2025年からは緩やかに回復する可能性があると述べた。
不動産専門家らは、市場が上向きになるには少なくとも2年はかかるだろうと述べているが、新築建設が枯渇しているため、将来の需要は、特に二酸化炭素排出量削減目標を前に、グリーン認定を受けた最高の建物の所有者に恩恵をもたらすだろう。 10年の終わり。
リズニーのシニアディレクター、オイフェ・ブレナン氏は「中期的には需要はあるだろうが、新たな常態に対応するためにロットサイズが小さくなるだけだ」と述べた。
「ESGの約束もそれに影響するので、最高品質でエネルギー効率の高い建物が求められるでしょう。」
#ダブリンで別の種類の不動産暴落が起きている