常緑樹の終わり？ 投資実験台のワンルームアパートメント

確実に成功すると思われる不動産クラス: 管理可能な投資額、平均を上回る賃料収入、すぐに長期賃貸が可能 – そして変動の高さは問題ではなく、むしろ好機を提供します。新たに賃貸するとさらに家賃が上がります。 ああ、それは素敵すぎるでしょう！ なぜなら、ワンルームマンションでも、眠っている間に不動産億万長者になった人はいないからです。

このような物件は、特に不動産初心者にとって理想的な投資物件と考えられています。 小さいお店ですが、坪当たりの家賃が高く、特に学生街では3回貸し切りができるほど需要が高いです。 少なくともそれが理論です。 時代が変わったからです。 将来的には、確実な成功とは言えません。 何故ですか？ どのような代替案があるでしょうか?

どうしたの？

実は、ワンルームマンションの需要ラッシュはコロナ禍以前から始まっていたのです。 それ以来、在宅勤務の人気が大幅に高まりました。 上昇傾向。 これにより、小規模アパートに対する就職者や通勤者の需要がさらに落ち込む可能性が高い。 欠点のリストは非常に長いため、すべてを合わせても 1 部屋しかないアパートには収まりません。

• 在宅勤務や在宅勤務をする人が増えています ワーケーション ここから出て。 需要が減りました。
• さらに、管理費は家賃に比べて不釣り合いに増加します。
• 確かに買取価格は安いですね。 しかし、銀行は、2 部屋または 3 部屋のアパートよりも多くの自己資本を要求したり、融資対価値比率を低く設定したりする必要があります。
• 何よりもテナントの引っ越しが頻繁になっています。 なぜなら、彼らは学ぶ場所を変えたり、シェアアパートを見つけたりする学生だからです。 ワンルームアパートは長期居住向けに設計されていないため、または平方メートル当たりの価格が高いことがいつか気になるからです。
• 変動が大きいほど、請求と処理のための管理作業が増えることを意味します…
• 改修工事には追加費用がかかります…
• 新しいテナントを見つけるには仲介手数料などの追加費用がかかります…
• しかし特に、収入の減少です。 要するに、アパートを借りることができるのは年間 10 か 11 か月だけだからです。 これらすべてにより収益が減少します。

マイクロアパートメントまたはビジネスアパートメントは特別な位置を占めています。 これらは通常、数百戸の大きな複合施設の中に建てられます。18 平方メートルから約 35 平方メートルの、部分的または完全に家具付きの 1 ルーム アパートメントで、小さなキッチンとバスルームが付いています。 それらはすべて比較的新しいため、それに応じて高価です。 分析会社ブルウィエンゲサは、これらのマイクロアパートメント、つまり専門家向けの収益の可能性は平凡な 3.6% であると見ています。 Finanztest の別の調査によると、民間事業者の割合は大幅に低く、2.8 ～ 3.3 パーセントです。

政治リスク – 新たな家賃上限が考えられる

もちろん、新しい物件を借りるときにも定期的に行うことができます 家賃 市場と法的状況が許せば、増加します。 小規模なアパートの場合、パーセンテージで言えば大きな違いが生じる可能性がありますが、絶対数ではありません。 ただし、ワンルームマンションが市場から消えたり、賃貸できなくなったりするわけではありません。 現在の投資判断のためだけにこの馬に賭けるべきではありません。 最後に、どこに資本を最高の金利で投資できるかを常に比較する必要があります。

ワンルームマンションは、10年後には他の広さのマンションと比べて、現在よりも価値が下がっている可能性が高いです。 退職金を積んだり、不動産投資を始めたりすると損失が出てしまいます。 政治的な不確実性も高まっています。多くの都市で住宅危機が発生していることを考慮すると、政治家が賃貸価格を、たとえば1平方メートルあたり20ユーロに制限せざるを得なくなることは十分に考えられます。 一見大変そうに思えることは、ワンルームアパートでは珍しいことではありません。 家賃の上限は、家具付きアパートにも適用され、投資家のコスト計算を完全に変えることになる。

これまでのところ、このタイプのアパートが徐々に疎外されつつあることに気づいている人はほとんどいません。 結局のところ、現在、すべての規模のアパートの賃貸に関しては順調に進んでいます。 都市や大都市圏の需要は依然として巨大です。 住宅不足は劇的です。 したがって、アパートがまったく見つからない前に、誰かがこれらの物件の 1 つを選択することになります。これには当然のことながら、居住者にとっても利点があります。絶対的な家賃水準が許容できるためです。 投資家にとっても、購入価格が安くなるからです。

代替案: 目立たない場所にある大きなアパートメント

ただし、不動産初心者にとっては、より大きなアパートの方がより良い解決策です。柔軟性が高く、したがってセキュリティも高くなります。 2 部屋のアパートを学生、場合によっては 2 人、若いカップル、さらには小家族に貸すこともできます。 ある時点で、アパートを自分で使用できるようになります。 しかし、最も重要なことは出口であり、資本投資の中心的な要素です。

2 部屋、3 部屋、または 4 部屋のアパートを販売する場合、投資家と所有者兼占有者は平等に扱われます。 ワンルームマンションの場合、投資家のみが入居することが多いです。 これは、潜在的な買い手の輪が大幅に減少することを意味します。特に、その不動産クラスの収益性が低いことが判明した場合や、マイクロアパートのかつての高かった購入価格を回収する必要がある場合にはそうです。

したがって、ワンルームアパートメントの概要は次のようになります。家賃収入が低く、改修費が比較的高く、最適化の可能性がほとんどなく、短期空室による変動が大きく、売却の可能性がある場合のターゲットグループが限られています。 したがって、ハノーファーの 3 ルーム アパートメントは、主に不動産の長期的な価値と賃貸時の柔軟性の点から、ミュンヘンの 1 ルーム アパートメントよりも一般的に好まれます。 ワンルーム アパートメントは、不動産市場において特別なセグメントを表しています。正直に言うと、たとえ独身者であっても、たった 1 つの部屋に住みたくないのです。 ある時点で天井が頭の上に落ちてきます。