学生住宅のパイオニアが怒れる投資家、激怒する裁判官、そして1億1,500万ドルの請求に直面する

パトリック・S・ネルソンは包囲下にある男だ。

キャンパス外の学生住宅ビジネスの初期のプレーヤーであるネルソン氏は、大手金融機関や数百人の富裕層から資金を集めて不動産管理会社を設立しました。 しかし、近年ビジネスは悪化しており、ネルソン氏はこれまで一部のパートナーに返済するという約束を破っており、現在十数件の訴訟やプライベートエクイティ会社との空中戦に直面している。

ネルソン氏は少なくとも1億1,500万ドルの賠償金を追われているが、罰金と利息がエスカレートし、会社資金の不正使用の疑いで裁判官から民事侮辱罪で2度起訴されているにもかかわらず、支払っていない。 彼の反抗的な態度は投資家や貸し手を苛立たせ、その論争を審理する裁判官の一部もイライラさせている。

メリッサ・クレーン判事は2月、ニューヨーク郡最高裁判所で、差し押さえを試みているプライベート・エクイティ会社フォートレス・インベストメント・グループに関する公聴会で、「多額の資金が動き回っているのを目にしているが、それは気に入らない」と述べた。ネルソン氏の所有物のひとつ。 クレーン判事は1月、ネルソン氏が事業から得た300万ドル近くを個人的な支出（住宅ローンを含む）に使い、裁判所の制限に違反したと認定し、法廷侮辱罪で同氏を起訴した。 高級貸別荘牧場 ユタ州とカリフォルニアの家、ゴルフ旅行、クレジットカードの請求書。

ネルソン氏は3月12日の追加公聴会で「支払わなければならない請求書があった」と証言した。ネルソン氏は取材を拒否したが、ニューヨーク・タイムズ紙への書面コメントで「全力を尽くしている」と述べた。彼の義務を果たしなさい。」 同氏は、民事侮辱の認定には不当なものがあると述べた。

51歳のネルソン氏は、20年近く学生住宅事業を一緒に経営していた兄と別れ、2018年にネルソン・パートナーズ学生住宅を立ち上げた。 兄弟たちは、年間 100 億ドルの市場となったこの機会に最初に気づいたうちの 1 人でした。 2017年には、 株式会社雑誌 彼らの前の会社は、毎年発表される最も急成長している民間企業のリストに載っています。 ビッグプレーヤーのような ブラックストーンは近年市場に参入しました、学生ローンのおかげで実質的に保証された家賃の支払いの約束に誘惑されました。

ネルソン氏は、集めたお金で学生向け住宅物件を購入し、その家賃を住宅ローンや投資家への配当の支払い、また建物の一般的な維持費に充て、手数料を請求し、最終的に売却する際には手数料を取ります。 彼はネルソン パートナーズを通じて 18 の不動産を管理しており、それぞれの不動産は投資家との契約合意に基づき、別個の財務を有する別個の会社として管理されています。

ネルソン氏は書面による声明の中で、パンデミックがなければ一部の建物の稼働率が減少し、パンデミックがなければビジネスは繁栄していたと述べた。 記事 タイムズ紙で 投資家が彼のビジネスを訴えている そして 学生寮生物件の状態に関する苦情。 ネルソン氏は、タイムズ紙の記事が「融資を受ける能力を打ち砕いた」まで、投資家が損失を被ったことは一度もなかったと述べた。

ネルソン氏は、新たな資金調達を確保し、不動産を売却して利益を得られれば、投資家に支払い、借金を帳消しにするのに十分な資金が得られると主張している。 同氏は火曜日、学生向け集合住宅３棟を売却しようとしていたと証言した。

2021年以来、彼に対して20件以上の訴訟が起きている。 約半数がアクティブのままです。 数千万件の請求がまだ保留中である。 彼はフォートレスに 5,700 万ドル、投資家に 5,000 万ドル、その他の貸し手やベンダーに少額の借金を抱えています。 同氏は、5つの不動産を所有する企業が融資不履行を起こして破産に追い込んだ。 そして内国歳入庁は、彼の南カリフォルニアの自宅の1つに300万ドルの税金の先取特権を設定した。

ネルソン氏とその一部の企業に対する最初の大規模な訴訟は、数百人の投資家が2021年初めに起きた。 高級学生住宅タワーマンション オースティンのテキサス大学近くにあるスカイロフトという会社は、数千万ドルをだまし取られたと述べた。

ネルソン氏の会社の1つは2019年にスカイロフトを1億2,400万ドルで買収しており、そのうち7,500万ドルは小規模投資家（主に裕福な退職者、弁護士、医師、エンジニア）からのもので、残りはヘッジファンドと大手銀行からのものだった。 パンデミックにより授業がオンラインに移行したとき、ネルソン氏はキャッシュフローの問題によりスカイロフトやその他の不動産の投資家への毎月の配当支払いを停止したと述べた。

2022 年に、彼は 5,000万ドルの和解金 スカイロフトの投資家たちと。 同年、彼は 2 棟の建物を売却しました。1 棟はスカイロフト和解前に利益が得られ、もう 1 棟は購入価格をわずかに上回る価格で売却されました。 同氏はこれらの不動産の投資家に数千万ドルを返還したが、中には投資額より大幅に少ない額を受け取った人もいた。

しかし昨秋、テキサス州トラビス郡のカリン・クランプ判事は、ネルソン氏が賠償基金に送られるはずだった金を訴訟費用に使い、手数料を受け取ったことで和解条件に違反したと認定し、法廷侮辱罪で起訴した。そのお金を投資家に還元する代わりに別の建物を売却するというものです。

ジュディ・シムズさんは、退職者である夫とともにコロラド州グリーリーにあるノーザンコロラド大学近くのネルソン・パートナーズの学生住宅ビルに25万ドル投資したが、金融業者が建物の差し押さえに動いたため、投資額の多くを失うと予想していたと語った。 2023年に。

ワシントン州シェランで夫と暮らすシムズさんは、「彼は私たちのお金を欲しがるとき、電話でとても親切に話していました。でも、私がとても腹が立つのは、彼が何の責任も負わないことです」と語った。

ネルソン氏の弁護士は法廷で、個人使用を含めた係争中の送金は、同氏が常に事業を運営してきた方法と一致する合法的な「企業間融資」であると述べた。 彼らは、ネルソン氏は事業の破綻を防ぐために必要なことをしているだけだと主張している。 ネルソン氏は3月12日の公聴会で、ネルソン・パートナーズが雇用する130人が職を失うことを懸念していると証言した。 また、「娘たちに何かを残したい」とも語った。

カリフォルニア州ロスアルトスのマーケティング幹部、ジョージ・ウォン氏（64）は「彼の最終目標が何なのか本当に理解できない」と語る。彼はネルソン氏の3件の取引に投資している。

ネルソン氏の最大の紛争の一つは、ニューヨークの投資会社フォートレスとのことだ。 フォートレス社は、デンバーのダウンタウンにあるオーラリア・スチューデント・ロフトを所有するネルソン・パートナーズ社に対して行われた5,200万ドルの融資を2年以上にわたって取得し、 差し押さえようとしていた 建物の上で。 しかし、ネルソン氏が2022年にその不動産を破産させたことで、訴訟は保留となった。

破産申請は差し押さえを停止し、借り手に取引交渉をするためのより多くの時間を与えますが、必ずしも投資家の損失を回避できるわけではありません。

昨年の夏、フォートレスは、ネルソン氏が個人的に返済することに同意した現在5,700万ドル相当の融資を利息付きで回収することを認める判決を獲得した。 これがクレーン判事に対する現在の一連の侮辱訴訟の舞台となった。

ネルソン氏は、フォートレスをパンデミック中にオーラリアから融資を獲得した「ハゲタカ」投資家と呼び、現在は「私を事実上廃業させようとしている」と述べた。

ネルソン氏が以前の裁判所命令に従わなかったことをめぐり、クレーン判事が月曜日に再び出廷することになっている。

カリフォルニア州サンディエゴ在住の不動産ブローカー、マーティン・グッドマンさん（60歳）は、連邦政府支援の住宅ローンであるファニーメイによる差し押さえを回避する計画を立てるためにグリーリー学生集合住宅の投資家を集めようとしたと語った。金融大手。 ファニーさんは最近、4月に裁判所から差し押さえの承認を得た。

グッドマン氏は、ネルソン氏が新たな破産を申請するだろうと予想していると述べた。

「結局のところ、私たちは財産を失う可能性が非常に高いです」とグッドマン氏は語った。 「パットがステップアップしないからだ。」

アラン・ドラケリエール 研究に貢献した。