全米不動産業者協会の和解は全米の住宅市場を揺るがす可能性がある

不動産業界団体が業界の根幹である標準販売手数料6％を撤廃する画期的な合意に合意したことで、米国の住宅所有者は住宅の売却コストが大幅に下がる可能性がある。

何十年にもわたって住宅販売のガイドラインを定めてきた有力な組織である全米不動産業者協会（NAR）は、4億1,800万ドルの損害賠償を支払い、手数料に関する規定を撤廃することで一連の訴訟を解決することに同意した。 NARの法律顧問は金曜日の早朝にこの合意を承認し、ニューヨーク・タイムズ紙は署名された文書のコピーを入手した。

ゴールデンバレーに本拠を置くホーム・アベニューのブローカー兼オーナーであるグレッグ・ローレンス氏は、和解条件は「まったく衝撃的だった」と語った。

「これは業界全体を変える」と、長年委員会の構造を激しく非難してきたローレンス氏は語った。

この協定は弁護士らが数週間以内に提出されると見込んでおり、まだ連邦裁判所の承認が必要だが、規則により過剰な手数料の支払いを強制されたと主張する住宅販売業者からの多数の法的請求に終止符が打たれることになる。

NARの暫定最高経営責任者であるニキア・ライト氏は金曜朝に発表した声明で、「消費者の選択を維持し、可能な限り会員を保護することが常にわれわれの目標だった。今回の和解はその両方の目標を達成するものだ」と述べた。

住宅専門家らは、この合意と住宅所有者に期待される節約効果は、米国の住宅市場に過去１００年で最も大きな衝撃を引き起こす可能性があると述べた。

アメリカ人は年間約 1,000 億ドルの不動産手数料を支払っており、米国の不動産業者の手数料は世界で最も高い水準にあります。 他の多くの国では、手数料率は 1% から 3% の間で推移しています。 米国では、ほとんどの代理店が販売者が支払う手数料を 5% または 6% と指定しています。 買主に代理人がいる場合、売主の代理人は住宅を市場に出品する際に手数料の一部をその代理店と共有することに同意します。

ローレンス氏の会社はすでに定額料金を課しているが、より多くのバイヤーズ・エージェントが同様の構造を採用し、提供するサービスに対してより直接的に報酬を支払うようになるだろうと述べた。 これにより、売り手の負担が一部軽減され、売り手は買い手の仲介業者に支払うことになる。 しかし、同氏は、一部の出品エージェントが今後も6％の手数料を請求し続けることや、一部のバイヤーが代理を完全に放棄することを懸念している。

現在の構造では、米国の住宅所有者が現在住宅の販売を検討しています。

現在の米国の住宅価格の中央値に近い40万ドルで住宅を購入する場合、手数料として約2万4000ドルを支払うことになるが、この費用は最終販売価格に組み込まれる。

訴訟では、NARと、その代理人にNARの会員であることを義務付けた仲介業者が、売り手の代理人に買い手の代理人への支払いの申し出を義務付け、業界全体の標準手数料につながるルールを設定することで独占禁止法に違反したと主張した。 。 そのレートが基本的に保証されなければ、代理店はビジネスを争う中で手数料を引き下げなければならない可能性が高くなります。

エコノミストらは、手数料が今後30％削減され、住宅価格が全体的に下落する可能性があると推定している。 不動産業者の補償のための自由市場の開設は、エクスペディアやカヤックなどのオンライン仲介サイトの出現で旅行業界に起きた激変を反映する可能性がある。

「競争力は解放されるだろう」とコーエン・ミルスタインの反トラスト法実務担当共同議長で、和解案をまとめた弁護士の一人であるベンジャミン・ブラウン氏は語った。 「いくつかの新しい価格設定モデルや、住宅購入者にサービスを提供するための新しく創造的な方法が登場するでしょう。業界にとって非常にエキサイティングな時期になるでしょう。」

最初の訴訟は2019年4月にミズーリ州の住宅販売業者グループによって起こされ、10月に18億ドルの判決で終わった。 この訴訟には独占禁止法違反の告発も含まれていたため、原告は最大54億ドルの三重損害賠償を請求される可能性があった。 損害賠償の減額と引き換えに、協会は控訴する権利を放棄した。

この判決は不動産業界に衝撃を与え、それ以来、国内最大の仲介業者とそのオーナーであるウォーレン・バフェット氏を巻き込んだ全国規模の集団訴訟を含む、全国で十数件の模倣訴訟を引き起こすきっかけとなった。 その証券会社であるバークシャー・ハサウェイは和解に至っていないが、ケラー・ウィリアムズやリー・マックスなど他の証券会社は別件で和解している。 現在、NAR もそれに加わりました。

この和解の下では、おそらく数千万人の住宅販売者が、少額の統合された集団訴訟の支払いを受け取る資格があるだろう。

この法的敗訴は、長い間アンタッチャブルと考えられ、その影響力によって遮断されてきた組織が行使する権力に打撃を与えた。 1908 年に設立された NAR は、10 億ドルを超える資産、130 万人の会員を擁し、政治活動委員会を擁し、あらゆる政治的スペクトルの候補者の金庫に数百万ドルを注ぎ込んでいます。

司法省の反トラスト部門は、マルチリスティングサイト（MLS）と呼ばれる住宅物件データベースの監視を含む、NARの慣行に関する調査を続けている。 サイトは NAR の現地関連会社によって所有および運営されています。 司法省は数十年にわたり、これらのデータベースが競争を阻害しているのではないか、また、NARの規則の一部が手数料の価格操作を助長しているのではないかと疑問を呈してきた。

一部の専門家は、手数料構造の変更とその結果として住宅市場に流入する数十億ドルが住宅市場の回復を引き起こす可能性があると述べ、それは1930年代と同じくらい重大なものになる可能性があるとまで述べている。ディールとは、大恐慌後の国の経済回復を安定させ、再建することを目的としてフランクリン・ルーズベルト大統領が署名した一連の法律と大統領令である。 これには、住宅と住宅ローンをより利用しやすくするために設計され、連邦住宅局の創設につながった「より良い住宅プログラム」が含まれていました。

ツインシティに本拠を置くKLREのクリス・リンダール氏は、彼の会社は常に手数料を交渉の余地があるものとして扱っており、現時点での不動産の最大の変化は金利であると語った。

同氏は、「和解案が発表されるにつれ、状況がどのように変化するかがより明確になるだろう」と述べた。 「不動産は常に進化しており、消費者は選択肢を求めています。」

住宅販売業者の法的勝利を支援したカンザスシティの弁護士マイケル・ケッチマーク氏は、「NARはついに、住宅所有者に高額な手数料の支払いを強制する業務から手を引いた」と語った。

10月の判決は組織にとって物議を醸す時期に下され、過去5か月で組織内部の混乱は最高潮に達した。 同社最高経営責任者（CEO）のボブ・ゴールドバーグ氏は判決からわずか数日後、非公開の会議で退職すると発表した。 同氏の辞任は、タイムズの調査で広範なセクハラ疑惑が明らかになった2日後の8月に辞任したNAR会長のケニー・パーセル氏に続いたものである。

1月、NARの新会長トレイシー・カスパー氏は、組織文化を再構築し、どんな犠牲を払ってでも訴訟と戦うという誓約を掲げて就任したが、NARがカスパー氏が恐喝の標的になっていると発表したことを受け、突然の辞任を発表した。

スター・トリビューンのスタッフライター、ジム・ブクタがこの記事に寄稿しました。