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不動産業者が住宅販売コスト削減と手数料体系変更で和解

全米不動産業者協会は、不動産手数料を人為的につり上げたとして業界団体を告発した訴訟の和解に合意した。 消費者が住宅取引で支払う金額を大幅に下げる可能性のある住宅市場の再構成を設定すること。提案された合意の下では、150万人の不動産業者を代表するグループは、原告と消費者擁護団体が、何十年にもわたって不動産業者に販売価格の5～6パーセントを支払ってきた住宅販売業者の手数料の高騰を助長してきたと主張する規則を変更することになる。 同協会はまた、いくつかの訴訟を解決するために4年間で4億1,800万ドルを支払う予定だ。NARの暫定最高経営責任者ニキア・ライト氏は、「最終的には、訴訟を続ければ会員とその中小企業に損害を与えることになるだろう」と述べた。 「完璧な結果はあり得ませんが、この合意はこの状況下で我々が達成できる最良の結果です。」NARは不正行為を否定し続けていると述べた。関係する消費者擁護団体、学者、弁護士らによると、この規則変更は、手数料を不動産業者のサービスの真の価値に近づけることで、住宅販売で売主が支払う手数料を引き下げ、ひいては住宅価格全体を引き下げる可能性を秘めているという。ケースの中で。訴訟の一つでミズーリ州の住宅販売業者の代理人を務める原告弁護士マイケル・ケッチマーク氏は、「これが住宅所有者に多大な節約をもたらすことに疑いの余地はない」と付け加えた。 同氏は、合意が不動産市場を根本的に変え、住宅と住宅販売のコストを下げることにつながると確信していた。イリノイ州訴訟の原告代理人会社の一つ、コーエン・ミルスタインのマネージング・パートナー、ベンジャミン・D・ブラウン氏は、「この和解は、無数のアメリカ人の家族を助ける抜本的な改革をもたらすだろう」と述べた。この協定が発効するにはまだ連邦判事の承認が必要だ。 Redfinの最高経営責任者（CEO）グレン・ケルマン氏など一部の懐疑論者は、この合意が現状を大きく変えるかどうか疑問を呈した。司法省は昨年、NARの規則に対する独占禁止法調査の再開を連邦裁判所に要請したが、和解内容についてはコメントを拒否した。この協会の 100 年続く手数料体系では、通常、住宅販売価格の 5 ～ 6 パーセントの範囲で、売主と買主の代理人が金額を分割することになっています。 イリノイ州とミズーリ州の住宅販売者らは、2件の集団訴訟で、NARの規則は住宅販売データベースである複数掲載サービスに掲載するために販売代理店に報酬の申し出を義務付けることで手数料をつり上げていると主張した。10月、ミズーリ州カンザスシティの陪審は、NARと大手仲介業者が共謀して手数料を人為的に高く維持したと認定し、ミズーリ州の住宅販売業者らに18億ドルの損害賠償を命じた。 一方、イリノイ州の事件は同様の申し立てに焦点を当てて裁判に向けて進んでいた。 ケッチマーク氏は、金曜日に発表された協定が裁判官によって承認されれば、これらの訴訟は解決され、長年続いた委員会の構造に終止符が打たれることになると述べた。10月の判決以来、専門家らは手数料制度が変化する準備ができていると予測していた。 集団訴訟の脅威にさらされただけでなく、司法省はDC巡回区控訴裁判所に対し、2020年に和解したNARの委員会規則に対する反トラスト法調査の再開を求めていた。専門家らは、提案されている規則変更は、従来売り手が負担し買い手の代理店と共有してきた手数料の「切り離し」をもたらすだろうと述べている。このシステムは反競争的であり、手数料が高止まりしていると批評家は指摘している。金曜日に発表された和解案では、売り手エージェントが複数の物件掲載サービス（新築住宅を販売する不動産業者がアクセスできるデータベース）を利用して、買い手エージェントに提示する手数料を計上することを禁止する内容となっている。 この訴訟に関与した弁護士によると、購入者への補償を示すオプションは複数出品サービスには表示されないという。。和解交渉に近い関係者が匿名を条件に語ったところによると、連邦裁判所が和解を承認すれば、この規則は7月に発効する。ニューヨーク市立大学バルーク・カレッジのソニア・ギルブク助教授によると、買い手側のエージェントは売り手から保証された手数料を受け取らなくなるため、顧客に直接補償を求めなければならない可能性が高いという。そのため、資金繰りに困っている人々が住宅を購入することがより困難になる可能性があると彼女は述べた。 しかし同氏は、手数料は引き下げるべきで、経験の浅い不動産業者が集まり、価格に下落圧力がかかると付け加えた。 ギルブク氏は、売り手は買い手手数料を支払わなくなった場合、おそらく取引コストが下がるだろうと述べた。「業界が新たな均衡に移行するには時間がかかるかもしれない」とギルブク氏は語った。 「しかし、全体としては、取引手数料の削減により、 [home] 価格が下がった。」住宅を専門とするブルッキングス研究所の上級研究員ジェニー・シュエッツ氏は、新制度は必ずしも低所得者や低所得層の購入者を傷つけるものではないと述べた。 ポイントの購入や権利保険の支払いなどの成約費用は住宅ローンに組み込まれており、購入エージェントの手数料も同様に含まれる可能性があります。 さらに、売り手が不動産業者に支払う手数料を半額にすれば、より多くの収益が手元に残るため、より低い価格で家を売却できる可能性があるとシュッツ氏は述べた。「低所得の初めての住宅購入者にとって、プロセスがどのように機能するかを理解し、ブローカーと交渉する権限を与えられ、自分たちがどのようなものであるかを理解できるようなサポートを提供すれば、これは必ずしも悪いことではありません」得ています」と彼女は言いました。手数料問題を長年研究してきたアメリカ消費者連盟の上級研究員スティーブ・ブロベック氏は、この協定には業界を揺るがす可能性があると述べ、それが最善であると述べた。「NARは賢明な行動をとり、この物議を醸す問題を棚上げすることに同意した」と同氏は述べた。ブロベック氏は、消費者が「大きな受益者となるだろう」と述べ、同団体は消費者が年間 300 億ドルを節約できると見積もっている。他のアナリストも消費者にとって大幅な節約を期待している。 投資会社キーフ・ブリュイエット・アンド・ウッズが10月に発表した報告書では、手数料体系の変更により、米国の消費者が支払う不動産手数料として年間1000億ドルが30％削減される可能性があると予測した。シュッツ氏によると、この和解により、住宅販売プロセスにおいて2つの交渉が行われることになる――1つは買主とその代理人の間で、もう1つは売主とその代理人の間で行われるという。「特に買主側にとって、買主が住宅購入を支援するためにブローカーにどれだけの手数料を喜んで支払うかを見るのは非常に興味深いことになるだろう。以前は買主は支払わないという一種の印象があったが、まったく手数料がかかりません」とシュッツ氏は語った。一般に、人々は価格に焼き付けられたものではなく、明文化された税金や料金に敏感になる傾向があると彼女は言いました。 しかし、購入者のニーズは、知識レベル、現地市場、取引の複雑さによって大きく異なります。 理想的には、エージェントはスキル レベルと提供される実際のサービスに見合った料金を提示するのが理想的だとシュッツ氏は述べました。これは、他の人が「アラカルト」モデルと呼んでいるものです。「一部のバイヤーズ・エージェントが、『私たちはフルサービスのエージェントであり、すべてのことをお手伝いし、お客様にとってこれをより簡単にします、そして私たちはより高い料金を請求します』と自らを宣伝しているのが見えました」とシュエッツ氏は述べた。 「そして、他のバイヤーズエージェントはこう言いました、『ねえ、私たちは大した助けを必要としないバイヤーと協力しています。』 私たちはカットレートのようなもので、かなり低い料金を提供します。」 」Redfinのケルマン氏は和解案を支持したが、「和解によって協力関係が完全に終了するかどうかはまだ不明だ」とブログ投稿で述べた。 不動産物件掲載プラットフォームは長年にわたり手数料体系を批判しており、NARシステムの代替としての役割を担ってきた。この和解により、データベースのリストから買い手エージェントへの報酬に関する記述が削除されるものの、売り手は引き続き買い手エージェントに金銭を提供することができ、したがってある程度の協力が可能になるとケルマン氏はブログ投稿で述べた。「その結果、手数料に関する代理店間の協力関係が弱まる可能性があるが、消滅するわけではない」とケルマン氏は付け加えた。そのプラットフォームでは、大多数の代理店に売上の1～1.5パーセントの取引ボーナスに加えて基本給が支払われている。価格。それにもかかわらず、同氏は、今回の和解により「協力に対する代理店の態度や、料金に対する消費者の態度が変わる可能性がある」と述べた。和解発表後、投資家は同セクターの有名銘柄のいくつかの株を投げ売りした。 eXpリアルティの親会社の株価は9.9％下落し、サザビーズ、センチュリー21、コールドウェル・バンカーなどを傘下に持つエニウェア・リアル・エステート社は11.6％下落した。Redfinと同じく住宅データ集約会社Zillowは、手数料構造の変更が収益モデルに悪影響を与える可能性があるとアナリストが懸念を表明したため、それぞれ4.9％と13.5％下落した。 例えばZillowの収益の大部分はバイヤーズ・エージェント向けの広告によるものだが、業界が縮小すれば同社のプレミアム・サブスクリプション製品は会員を失う可能性がある。Zillowは、「消費者にとっての前向きな変化は、取引の双方において、消費者に適切にサービスを提供する代理店にも利益をもたらす」と信じている、と同社の広報担当者は述べた。 #不動産業者が住宅販売コスト削減と手数料体系変更で和解