チェコ国立銀行 (CNB) 金利引き下げが続く ある インフレの良い結果 今後もそうなる可能性が高いことを示唆しています。 これが住宅ローン金利にどのような影響を与えるのか、4人の専門家に聞いた。
アンケートで彼は次のように答えています。
マーティン・グルトラーコメルチニー・バンカのエコノミスト
ヴィット・フラディルサイラス社のチーフエコノミスト
リボル・ヴォイタ・オスタケクBroker Trust の住宅ローン専門家
ジジー・シーコルSwiss Life Selectの住宅ローンアナリスト
私たちはこう尋ねます:
1) CNB は金利引き下げを継続。 経済に大きな影響を与えるような予期せぬ出来事がない限り、半年後、1年後くらいの住宅ローンの金利はどのように変化すると思いますか？
2) 予見可能な将来（たとえば 3 か月以内）に住宅ローンの固定が終了する消費者はどのように行動すべきだと思いますか? 彼らはより短い固定を選択すべきだと思いますか?
3) 住宅ローン金利は過去数年の最低水準には戻らず、「新たな常態」はさらに高くなるという意見が見られる。 同意しますか？ もしそうなら、なぜそうなるのか、住宅ローン金利は（予期せぬ事態を除いて）どの水準で安定するのか、いつ安定するのか。
4) 金利の低下は住宅の入手可能性にプラスの影響を与えると思いますか、それともチェコ人は不動産は依然として高価であり、マイホームを持つことが以前のような標準ではなくなるという事実を受け入れるべきでしょうか?
CNBは金利引き下げを続けている。 経済に大きな影響を与えるような予期せぬ出来事がない限り、半年後、1年後くらいの住宅ローンの金利はどのように変化すると思いますか？
マーティン・グルトラー：現在の短期CNB金利水準を上回る住宅ローン金利は、長期的な貨幣の価格を反映しています。 とりわけ、これらはCNBの次のステップに関する期待にも依存しますが、世界的な展開などの他の要因も影響します。
しかし、一般に、CNB 金利の引き下げは住宅ローン金利の低下につながるはずです。 金融市場は現在、年末までに２週間物レポ金利が３％に低下すると予想しているが、レポ金利が「わずか」４％まで低下すると予想している我々の見方では楽観的すぎる。
現在、住宅ローン金利は満期の長い金利（金利スワップ）と比較して大幅に高くなっています。 しかし、短期金利が徐々に低下し、それによって銀行の短期資金調達が安くなり、金利スワップが現在の低水準で安定することにより、住宅ローン金利もさらに大幅に低下するはずです。 住宅ローン入札金利は現在平均約５．６％だが、年内には４％近くまで低下する可能性がある。
ヴィット・フラディル：住宅ローン金利は、少し単純化して、今後数年間のCNBの政策に関する金融市場の意見を反映しています。 そのため、2023年の初め、つまりCNBが初めて金利を引き下げるずっと前に、すでに住宅ローンがわずかに安くなり始めていた。 市場は、猛烈なインフレに苦戦していた時期を経て、今後数年間はかなり「正常」になると予想しているため、この動向は今後数カ月間もほぼ確実に続くだろう。
LIBOR残高: 主に短期資金が減少します。つまり、住宅ローンは 1 年間から最長 3 年間の固定化によって影響を受けます。 半年以内に、住宅ローンの大部分は 5% 未満になり、4 から始まる金利が普及します。 1 年以内に、3 から始まるレートが表示され始める可能性が実際にあります。
ジジー・シーコル：住宅ローン金利は年内を通じて低下すると予想されます。 むしろ、今年末にこれらの金利がどのような値で止まるかという疑問が残ります。
近い将来（たとえば 3 か月以内）に住宅ローンの固定が終了する消費者はどのように行動すべきだと思いますか? 彼らはより短い固定を選択すべきだと思いますか?
マーティン・グルトラー: 住宅ローン金利の設定にその開発が不可欠である、より長い満期の金利は、すでにさらなる低下の余地が限られていると想定しています。 しかし、住宅ローン金利が市場金利の低下をどの程度のスピードと強さで反映し始めるかという疑問は残る。
住宅ローンの繰り上げ返済に罰則を導入する消費者信用に関する改正案が今年9月まで発効しないことを考えると、消費者は金利がさらに下がった場合に、より短い固定期間を通じてより安価な借り換えができる可能性に頼ることもできる。 しかし、銀行の借り換えに対する懸念により、固定期間が長い住宅ローンは引き続き割高になる可能性がある。 ただし、固定の選択は他の多くの要因によって決まります。
ヴィット・フラディル：個人的には、戦術的になりすぎるのは意味がないと思います。 たとえば 1 年債とそれに続く 5 年債の組み合わせによる固定の連鎖は、原則として今後 6 年間の金融市場の金利動向に対する投機です。 あらゆる憶測と同様、これもうまくいくかもしれないし、うまくいかないかもしれない。 したがって、金融市場を「出し抜く」ことができる程度まで金融市場に従い、理解していると感じる人は、推測してみましょう。 もちろん、自由時間に金融市場について勉強しないほとんどの一般人にとって、これはあらゆるリスクを伴うルーレットの賭けに似ています。
LIBOR残高: はい。固定期間は 1 年間、最長 3 年間までとなります。
ジジー・シーコル: 固定期間が短期間で終了する場合は、より短い固定オプション (例: 1 年、2 年、または最長 3 年) を選択する必要があります。 今日では、長期固定を選択する価値はありません（銀行がまだ提供している場合）。
住宅ローン金利は過去数年の最低水準には戻らず、「新たな常態」はさらに高くなるだろうとの見方が広がっている。 同意しますか？ もしそうなら、なぜそうなるのか、住宅ローン金利は（予期せぬ事態を除いて）どの水準で安定するのか、いつ安定するのでしょうか?
マーティン・グルトラー: 住宅ローン金利が過去 10 年間に見られた 3% を大幅に下回る水準に戻る可能性は非常に低いです。 これは中央銀行自身によっても示されており、それによると中立金利は依然として3%で推移しており、中期的には満期の長い金利の水準も決定されるはずだ。 しかし、住宅ローン金利には依然として大幅な低下の余地がかなりあるという事実は変わらない。 住宅ローン金利と市場金利の単純な関係を考慮すると、住宅ローン金利は 4% まで上昇する可能性があります。 しかし、これでもおそらく住宅ローン市場の強力な復活に向けた大きな推進力となるでしょう。
ヴィット・フラディル：はい、このような低金利の時代がすぐに戻る可能性は低いということに同意します。 当時の超低金利は持続的な低インフレによって引き起こされ、中央銀行はほぼゼロ金利でインフレを復活させようとした。 しかし、超低インフレの要因は一時的なもので、ほぼ解消した可能性が高いと思われる。 そのため、明らかにインフレが再び進行しており、それに伴い金利も上昇している。 したがって、「通常の」住宅ローン金利は、たとえば 4% 程度になる可能性があります。
LIBOR残高： これに同意する。 極めて安い金利の 10 年は 2021 年に終わります。金利は 3 ～ 5% の範囲で安定する可能性があります。 お金には価値があり、この金利範囲は長期的には非常に許容範囲です。 しかし、たとえ状況が変わらなくても、未来は開かれています。
ジジー・シーコル: ここでは、そもそも「普通」とは何かという哲学的なレベルに到達します。 しかし、質問に戻ると、2% レベルを下回る金利がやや異常だったのは事実であり、これらの値にすぐには戻らない可能性が高いです。 市場全体では3～4％の金利が新たな基準になるという話があり、私も同意します。 もちろん、今年はこれらの率に到達することは間違いありませんが、2025 年中には到達することが予想されます。
近い将来、不動産を購入する予定はありますか?
金利の低下は住宅の入手可能性にプラスの影響を与えると思いますか、それとも不動産は依然として高価であり、マイホームを持つことが以前のような標準ではなくなるという事実をチェコ人は受け入れるべきでしょうか?
マーティン・グルトラー：金利の低下により、不動産購入のための融資の利用可能性が大幅に向上し、昨年7月と今年1月からのDSTIおよびDTI制限の緩和もこれに貢献します。 さらに、不動産価格のわずかな下落と賃金の上昇の組み合わせのおかげで、不動産価格対所得比率のレンズを通して住宅の手頃な価格はすでに大幅に改善されています。 しかし、これは、以前の不動産価格の大幅な上昇による住宅の手頃な価格の大幅な悪化を部分的に修正するにすぎません。 今年は不動産価格の上昇が再開すると予想されますが、名目賃金の伸びはさらに加速すると考えています。
ヴィット・フラディル：金利の低下は需要の増加に伴い、自動的に不動産価格の上昇につながります。 これは、各購入者の状況に応じて、持ち家住宅の入手可能性に個別に影響します。 住宅ローンなしで購入する人は、より高い価格に対処しなければならないため、手頃な価格が低下します。 逆に、価格が高くても、住宅ローンが安くなれば、市場に参入できる人もいるかもしれないし、彼らの観点からすれば、利用可能性は高まるだろう。 全体として、チェコ共和国の不動産は比較的高価なままだと思います。国が建設を不可能にするためにあらゆる規制を行っているからです。
LIBOR残高: 我が国の不動産の価格水準は非常に高く、不動産がより手頃な価格になる見通しはありません。 金利が低下すれば状況は改善するでしょうが、残念ながら、コロナ以前のような手頃な価格の住宅に戻ることはありません。
ジジー・シーコル: 住宅ローン金利の低下は不動産価格のさらなる上昇と連動すると予想されるため、住宅ローン市場の大幅な復活は期待できません。 一方で、自分の所有地に住みたいという願望は、おそらく国民の心に残るでしょう。
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#住宅ローン金利はどこまで下がりどれくらいの期間固定する必要があるのでしょうか #4人の専門家が答える
2024-03-16 00:52:04