個人投資家やスーパーファンドが私たちが必要とする公営住宅を建設してくれるなどと冗談を言わないようにしましょう。

この記事は、住宅危機を考察するザ・カンバセーションのシリーズの一部です。 シリーズの他の記事を読む ここ。

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ジム・チャーマーズ財務大臣は、 個人投資家 より社会的で手頃な価格の住宅の建設を支援します。 しかし、そのお金がどこから来るのかについて冗談を言うべきではありません。

社会的かつ手頃な価格の住宅の特徴は、テナントに対する多額の家賃補助金であり、民間投資家が自ら進んでこれを支払うことはありません。 結局のところ、政府、つまり納税者が常にその費用を負担することになります。

これを受け入れるのは早ければ早いほど良いのです。 個人投資家が家賃割引のコストを負担するだろうとの希望的観測は、限られた住宅に対する政府補助金の効果を低下させる危険がある。

もっと多くの公営住宅が必要だ

公営住宅（通常、家賃は入居者の収入の30％に制限されている）は、多くの弱い立場にあるオーストラリア人の生活に大きな変化をもたらしている。

しかし、オーストラリアの公営住宅のストック – 現在約 430,000 戸 – 20年間ほとんど成長していないこの間に人口は33%増加しました。

在庫が停滞しているということは、困難を経験している人々を受け入れるための利用可能な住宅の「流れ」がほとんどないことを意味し、彼らは屋根を守る余裕もなく、長期間の苦痛な待ち時間に直面することになる。

でも高価です

公営住宅ストックが停滞している主な理由は費用です。

公営住宅では、入居者に家賃の大幅な割引や補助金が提供されます。

オーストラリアでは、補助付き家賃と民間市場の家賃の差は約 15,000ドル 年間レンタルごとに。

テナントへの補助金は継続しているため、政府へのコストも継続しています。 つまり、公営住宅が 10 万戸増えるごとに、毎年 15 億ドルの追加費用がかかることになります。

同様のことが補助金付きの「手頃な」住宅にも当てはまります。通常、家賃は市場相場より 20 ～ 25% 低く設定されており、多くの低所得者と一部の中所得者が利用できます。

テナントが市場金利より割引を受けている場合、政府はその分の料金をどこかで支払うことになります。

個人投資家は補助金のギャップに耐えられない

オーストラリアには 3 兆 5,000 億ドルのスーパーアニュエーション貯蓄があり、これは世界で 4 番目に大きな退職貯蓄プールですが、実際にはそのすべてがオーストラリアの住宅に投資されていません。 会計係 望む それを変えるために。

彼は話しました 大きな試合 スーパーファンドを含む民間資本の投資促進について 特に社会的かつ手頃な価格の住宅において。

しかし、いかなるスーパーファンドも、公営住宅や手頃な価格の住宅に対する補助金の差額を会員のポケットから支払うことで、会員への利益を放棄すべきではない。

それは、法律で優先することが基金に義務付けられている、年金基金の中核目的である会員への収益の最大化と相容れないものとなるだろう。

個人投資家は公営住宅よりも手頃な価格の住宅を好む

社会的かつ手頃な価格の住宅への民間投資を奨励することを目標にすると、政府の希少な補助金を誤って配分する危険性があります。

ほとんどのスーパーファンドやその他の投資家は通常、 投資することを好む 公営住宅ではなく、手頃な価格で。

そうすることで、投資家は利用可能な政府の住宅補助金に応じてより多くの住宅に資金を提供できると同時に、リスクが低いと考えられる不利な状況の少ない入居者を引き受けることができます。

私たちは前にもここに来たことがあります。 全国レンタル手頃な価格制度 民間投資家に手頃な価格の住宅を提供する補助金に31億ドルを費やした。

グラッタン研究所 見積り この制度は、通常は最も困窮しているテナントに提供される割引家賃のコストを超えて、追加の 10 億ドルの追加利益を投資家に支払ったことを示唆しています。

スーパーファンドが公営住宅をより高価にする可能性がある

スーパーファンドは、への融資を通じて新しい公営住宅の建設に資金を提供することができます。 コミュニティ住宅プロバイダー – 4つの主要ファンドが最近行ったように することに同意した。

しかし、これらの融資は完全に商業的な条件で行われる可能性が高い。

これらはさらなる債務負担を懸念する連邦政府や州政府にとって魅力的な協定だ。

しかし、政府は低金利で借りられるため、公営住宅の建設コストも高くなる可能性がある。 より低い料金 ファンドが求めるリターンよりも。

政府は責任を逃れることはできない

最終的には、政府が社会的かつ手頃な価格の住宅の費用を負担しなければなりません。 そして、ホームレスになる深刻なリスクにさらされている人々を対象としているため、私たちの優先事項は手頃な価格の住宅ではなく、社会的なものであるべきです。

その真実が早く認められれば、より早く補助金の調達に取り組むことができ、民間投資家を自分たちとは違うものに誘導しようとすることに無駄な時間を費やすことが少なくなる。

公営住宅への資金を増やす最善の方法は、公営住宅の規模を 2 倍にすることだろう。 住宅オーストラリア未来基金 100億ドルから200億ドルへ

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政府所有の基金は借りたお金を使って株式や債券に投資し、その収入で社会住宅補助金の不足を補っている。

それは、 より高いリターン 政府の政策と同じように、政府は債務の返済よりも投資から利益を得ることができます。 未来基金。

住宅オーストラリア未来基金の規模を 2 倍にすれば、今後 5 年間でさらに最大 30,000 戸の社会住宅の建設を支援できる可能性があります。

さらに大きな後押しと相まって、 連邦の家賃補助、低所得の賃貸人を本当に助けることができます。