家賃は下落している。 では、なぜそれがインフレデータに現れないのでしょうか?

FRBは住宅問題を抱えている可能性がある。 少なくとも、住宅の謎はあります。

全体的なインフレは過去 1 年間で大幅に緩和しました。 しかし、住宅は粘り強い、そして驚くべき例外であることが判明しました。 労働省によると、1月の避難所の費用は前年同月比6％上昇し、月ベースでは12月よりも上昇率が速かった。 その加速が大きな理由でした。 全体的な消費者物価の上昇 先月。

住宅インフレの持続は、金利引き下げ時期を検討するFRB当局者にとって問題となっている。 ほとんどの家族にとって住宅費は月々の支出の中でも断然最大であり、インフレ計算に大きく影響することになります。 住宅価格が冷えない限り、インフレ率全体が中銀の目標である２％に持続的に戻るのは難しいだろう。

住宅調査会社ゼルマン・アンド・アソシエイツのマネージング・ディレクター、マーク・フランチェスキー氏は「インフレの行方を知りたければ、住宅インフレの行方を知る必要がある」と述べた。 同氏はさらに、住宅インフレは「私たちが予想した、あるいは誰もが予想したほどのペースで減速していない」と付け加えた。

こうした期待は、ZillowやApartment Listなどの不動産ウェブサイトやその他の民間企業が提供する民間部門のデータに基づいており、家賃は最近ほとんど上昇しておらず、一部の市場では完全に下落していることが示されている。

住宅購入者にとって、価格上昇と高金利の組み合わせにより、住宅はますます手の届かないものになっています。 一方、既存の住宅所有者の多くは、価格上昇から部分的には免れている。 固定金利住宅ローン 支払いは毎月変わりません。

ただし、住宅価格や住宅ローン金利はインフレデータに直接反映されない。 それは、住宅の購入は食料品のような単なる消費者購入ではなく、投資であるからです。 代わりに、インフレデータは家賃に基づいています。 また、民間データは家賃の減速を示しており、エコノミストらは政府のデータにも景気減速が現れるのではないかと期待している。

米連邦準備理事会（FRB）当局者らは、民間統計で明らかな冷え込み傾向を公式統計が反映するのが遅かっただけだと考え、昨年の大部分で住宅インフレをほぼ否定していた。 代わりに、彼らは避難所を除外する措置に焦点を当て、そのアプローチが根本的な傾向をよりよく反映していると考えた。

しかし乖離が続く中、FRB内外の一部のエコノミストはこうした想定に疑問を抱き始めている。 ゴールドマン・サックスのエコノミストらは最近、一戸建て住宅の家賃上昇を理由に、今年の住宅インフレ見通しを引き上げた。

シカゴ連銀のオースタン・グールズビー総裁は最近のインタビューで、「われわれがまだ理解していない何かが起きているのは明らかだ」と語った。 「彼らは私に『何を見ているの？』と尋ねます。」 私はこう言いました。『住宅に注目しているのは、それがまだ奇妙なことだからです。』

遅れたデータ

住宅インフレの頑固な性質はまったくの謎というわけではありません。 エコノミストたちは、民間部門のデータに見られる家賃の抑制が労働省の公式消費者物価指数に反映されるには時間がかかることを知っていた。

その遅れには 2 つの理由があります。 1 つ目は技術的なものです。政府のデータは、数千の賃貸住宅を対象とした毎月の調査に基づいています。 ただし、特定のユニットの調査は 6 か月に 1 回のみ行われます。 したがって、1 月にアパートが調査され、2 月に家賃が上昇した場合、そのアパートが 7 月に再度調査されるまで、その上昇はデータに反映されません。 そのため、特に急速な変化の時期には政府のデータが状況より遅れることになります。

2 番目の理由は概念的なものです。 ほとんどのプライベートインデックスには、新しいテナントを取得した場合にのみレンタルが含まれます。 しかし政府は、すべての入居者の住宅費を徴収することを目指している。 ほとんどのリースは 1 年以上続き、リースを更新する人は公開市場で借りる人に比べて割引を受けることが多いため、政府のデータは通常、民間の指標よりも緩やかに調整されます。

公的データと個人データは最終的には統合されるはずです。 しかし、そのプロセスにどれくらいの時間がかかるかは明らかではありません。 たとえば、2021年と2022年に家賃が急上昇したため、多くの人々は、激化する賃貸市場に足を踏み入れるのではなく、その場にとどまるようになった。 他の要因の中でも特に、市場の家賃が政府のデータに反映されるまでに通常よりも時間がかかった可能性があります。

減速が進行している兆候が見られる。 過去 3 か月間、家賃は年率 5% 未満のペースで上昇しており、2022 年の 10% 近くに達したピークから低下しています。民間データソースは、賃貸料インフレがどの程度緩和される必要があるかについて意見が一致していませんが、傾向としては一致しています。続けるべきだ。

経済調査会社マクロポリシー・パースペクティブズのシニアエコノミスト、ローラ・ロズナーウォーバートン氏は「ほとんどの場合、彼らは皆同じことを言っている。つまり、家賃インフレが大幅に緩和されたということだ」と述べた。

一戸建て vs. アパート

賃貸インフレはようやく落ち着きつつあるかもしれないが、住宅所有者に対する政府のコスト測定はこれに追随していない。 最新月のデータでは実際に加速しました。 そして、賃貸住宅よりも持ち家を所有するアメリカ人の方が多いため、消費者物価指数の避難所構成要素の大半は持ち家が占めています。

住宅ローンの支払い、住宅所有者の保険、メンテナンスや修繕など、ほとんどの人が住宅所有に関連して連想する支出は、インフレ対策には直接含まれていません。

代わりに、政府は、同様の住宅を借りるのにいくらかかるかを評価することによって所有者の住宅インフレを測定します。これは所有者の等価家賃として知られる概念です。 （これは、住宅を所有することによる投資利益とは別に、住宅を提供する「サービス」の価値を測定するという考え方です。）

賃貸と所有権の測定は、何千もの賃貸住宅の調査という同じ基礎データに基づいているため、通常は連動します。 しかし、労働省は所有権の数字を計算する際に、持ち家に匹敵する住宅をより重視している。 つまり、住宅のタイプが異なれば動作も異なる場合、2 つの尺度が乖離する可能性があります。

それが今起きていることかもしれない、と一部の経済学者は言う。 近年のアパート建設ブームにより、多くの都市で家賃が下がっている。 しかし、何百万ものミレニアル世代がより多くのスペースを求める段階に達しつつある一方で、一戸建て住宅は依然として不足している。 そのため、買い手と借り手の両方にとって住宅価格が上昇しています。 そして、ほとんどの住宅所有者は一戸建て住宅に住んでいるため、所有者の等価家賃の計算において一戸建てユニットが非常に大きな役割を果たします。

ジローの首席エコノミスト、スカイラー・オルセン氏は「一戸建て住宅の背後にはさらなる暑さがあり、なぜその暑さが続くのかについては十分な根拠がある」と述べた。

まぐれかそれ以上？

他のエコノミストは、1月のインフレ上昇がより永続的な傾向の始まりではないかと疑っている。 ここしばらく、一戸建て住宅の家賃がアパートの家賃を上回っていましたが、所有者と賃貸人のインフレ率が乖離したのはつい最近のことです。 このことは、1月の統計がまぐれであったことを示唆していると、経済調査会社インフレーション・インサイツの創設者オメール・シャリフ氏は主張した。

シャリフ氏は「月ごとのことは概して不安定になる可能性がある」と語った。 同氏は、同報告書の良いニュースは、家賃の伸びがようやく落ち着き始めたことであり、長年待ち望まれていた景気減速が公式データに表れてきているとの確信を強めていると述べた。

しかし、その結論は確実ではありません。 パンデミック以前は、住宅市場のさまざまな地域がほぼ一貫したストーリーを伝えていた。たとえば、アパートの家賃は一戸建ての家賃とほぼ同じ割合で上昇した。

しかし、パンデミックによってその均衡が崩れ、ある場所では家賃が上昇し、他の場所では下落し、さまざまな措置間の関係が混乱した。 このため、公式統計がいつ、どの程度冷え込むかについて確信を持つのは難しく、利下げを検討するFRBがより慎重になる可能性があるとウェルズ・ファーゴのシニアエコノミスト、サラ・ハウス氏は述べた。

同氏はFRB当局者らについて言及し、「現時点ではまだかなりのディスインフレが進行していると彼らは想定しているが、それが彼らの楽観的な見方を警戒し続けることになるだろう」と述べた。 「実際に避難所がどこにあるのか、そこにたどり着くまでにどれくらい時間がかかるのかを考えなければなりません。」