法律は現場の門である、と一般通念は言います。 ソフィアの場合はドアが2つもあります。 領土開発に関する法律 /ZUT/ と首都自治体の組織と開発に関する法律 /ZUZSO/ という 2 つの法律では首都を再開発から守ることはできません。 すべての制限は悪魔の福音のように読み取れ、さらに創造的に適用されます。 その結果、過剰に建設され混雑した交通都市が誕生します。
ここ数カ月間のいくつかの象徴的なプロジェクトは、ZUT と ZUZSO の制限がいかに簡単に回避されるか、また、重大なメディアスキャンダルの可能性にもかかわらず、一部の人にとってはすべてが可能であることがどのように判明するかを示しています。 また、領土の組織化における便宜が、規範の正式な遵守にどのように取って代わられ、それが投資家の利益にかなう場合にのみ適用されるのかもはっきりとわかります。
10センチメートルなら時間と手間が大幅に節約できます
75メートル。 これはソフィアの建物の最高高さであり、これを超えると投資意図の管理がさらに厳しくなります。 高層建築の基準は、2018 年に ZUZSO に導入され、この高さを超える建物については、詳細な開発計画が首都圏市議会によって承認され、実用的な開発計画も作成される必要があります（正確な位置が記載されています）。建物の距離、建物間の距離、高さなど）。 しかし、私たちが目撃してきたように、たとえそれが実際に起こったことであると誰もが知っていたとしても、規範があからさまに無視されても問題はありません。
制限への正式な準拠を示す実証例は、最も興味深い現在のプロジェクトの 1 つである、旧「IPK ロディナ」の敷地内に 7 つの高い塔を建設することです。 「クロ」地区のツァリグラツコショッセ近くの複合施設の設計のための計画の修正とビザの発行はあっという間に過ぎ、書類の移動と発行の日付そのものが印象的だった。 計画変更の申請自体は7月からですが、書類が添付されたのは8月です。 また、法的に義務付けられている交通調査だけでなく、「交通組織」プロジェクトを補完する必要もありました。 書類が完成すると、チーフアーキテクトの行動の速さはうらやましいものになります。 ズドラフコ・ズドラフコフが「イズトク・インベスト・プラザ」が所有する不動産の規制と建設に関する計画の修正を承認する命令は2023年11月7日に発行され、設計許可は2023年12月12日に承認された。この敷地には、幼稚園や商業エリアを備えた住宅と非住宅の建物からなる巨大な複合施設の建設が計画されており、高さ74メートル90センチのタワー7棟が建設される予定だ。
標準の75メートルまであと10センチ足りないことが鍵となる。 これにより、投資家はまず第一に、首都圏市議会の承認を得る必要がなくなり、多くの手間が省けます。 審議会が実際には機能していないという事実に加えて、その中に計画が含まれる可能性がある場合、特に輸送負荷の分野において、設定されたパラメーターを証明する上で、より真剣な議論と困難な会話につながる可能性があります。エリア。
そして、7 つの塔がなければ、ツァリグラツコショッセのこの部分は常に渋滞しており、塔があると状況はさらに悪化することは間違いありません。 ここでは、真向かいに建設中の新しい地下鉄駅の開業により改善が期待できますが、いずれにせよ、SOS を回避することで投資家は多くの神経と時間を節約できました。 偶然かどうかは別として、ビザの発行は地下鉄駅の建設開始と同時でした。 タワーへの投資を主導しているのは実業家のミハイル・ティコフ氏だ。
黄金センチメートルは、長い間着手できなかったソフィア中心部の別の高層プロジェクトの問題も解決しました。それは、次の「ヤンコ・サカゾフ」大通りにあるソフィアの理想的な中心部にある高層複合ビルです。 NSIビルへ。 ここでは、ZUZSOの別の限界である50メートルに達するまで、60センチメートルが大切であることが判明しました。 高さ 50 メートルを超える建物の場合、その地域の輸送と通信の提供の必須の証明が必要です。 「ヤンコ・サカゾフ」の建物の高さは49メートル40センチ。
幻の駐車場のある建物へようこそ
義務的な駐車を確保するための基準も定期的に回避され、偽造されています。 したがって、車はそれぞれのガレージにあるのではなく、建物の周囲に散らばっており、道路や緑地にさらなる負担をかけています。 ここでのルールを回避する方法はたくさんあります。 書類上の要件は、住宅ごとに 1 台の駐車スペース、オフィスの場合は 80 ～ 100 平方メートルごとに 1 台のスペースを提供する必要があります。 市街地の。
そしてここで、ソフィアの壮大な建物、首都の「ロゼネッツ」地区にある「黄金時代」の超高層ビルの例を挙げることができます。 当初のプロジェクトによれば、超高層ビルの敷地はオフィスとして計画されていた。 したがって、市街地の 100 平方メートルごとに 1 台の駐車スペースを提供する必要がありました。 このため、7 階建ての非常に大きな地下ガレージを設計する必要がありました。 敷地の用途をオフィスからスタジオに変更したことで、これらの悩みはすべて解消されました。 したがって、200平方メートルを超える巨大なスタジオの場合、スタジオごとに駐車スペースは1台のみという要件が残ります。 スタジオのトピックも、ZUT の別の変更と一致して興味深いものでした。2021 年には、スタジオは住宅と同等とされました。 これにより、所有者は工業用電力と税金の支払いに関する問題を回避できたが、実際にはZUTを回避するという問題のある行為が合法化されたと建築家らはコメントした。
長い間、駐車スペースの確保には、駐車する車の非現実的で小さいサイズに賭けるなど、より単純で生意気な変更が適用されてきました。 「3メートル車用に設計されたガレージのプロジェクトを見たことがある。つまり、ガレージ全体が軽自動車用に設計されている」と建築家はコメントした。 交通および通信システムに関する規制のこうした抜け穴はふさがれたはずだったが、自動駐車システムが 2 階に設置されるなど、新たな抜け穴が開かれた。 システムは紙の上でレイアウトされ、プラットフォームは関連書類が入手できるまで一時的にレンタルされ、その後解体されます。 もちろん、法律はこれを許可しておらず、確立された場合には逆設置が必要ですが、この目的のためには制御が必要ですが、それは存在しません。
こうした駐車システムを巡っては、駐車スペースの購入に関する事件も発生しています。 投資家は通常、そのような仮想駐車スペースを売りに出すことはありませんが、逆のことも起こり得ます。実際には 2 台あるはずの駐車スペースが、書類上では 1 台と提示され、所有者志望者の多くは、一体何を買うのか疑問に思うのです。上下にあります。
造園または太陽光発電 – 場所がありません
ソフィア市の中心部では、緑化率の義務化に伴い、テラスや屋上の緑化を含む垂直緑化が多く行われています。 これは例外的に認められていますが、ここにも要件があり、景観の維持管理を怠った場合の管理や罰金も課されます。 造園が書類上に残され、維持されていないという事実に対する罰金は、最高5,000レフという非常に象徴的なものである。 策略にもかかわらず、ソフィアの中心部と全体は他のヨーロッパの都市に比べてかなり緑が多いです。 非常に大きな問題は、緑地の維持管理がされていないことだ――公園にはティリーの森のように見える部分があるが、誰もそれを気に留めていない――例えば「ジャーナリスト」広場の裏にある公園など、建築家らはコメントする。
今年から、緑化は、すべての新しい建物がエネルギー消費量ゼロに近い建物として設計されるという別の要件との競争に入ります。 消費されるエネルギーの 55% 以上が、敷地内の建物レベルまたは建物の近くにある再生可能エネルギー源からのものであることが義務付けられています。 大都市ではこれは非常に問題です。 「造園と太陽光発電のどちらを優先すべきか」と専門家は尋ねる。
ここでもまた、不用意な規制により嘘が発覚してしまいます。 「ガスと『暖房』はクリーンエネルギーとみなされず、電気はヒートポンプを通せば再生可能エネルギー源の要件を満たしているとみなされる、石炭由来であることは気にしない、という反対意見を書いた」と専門家らは述べた。例を挙げる。 新しい要件がどのようなトリックで証明されるのか、すでに再建された都市のどこに太陽光発電が設置されるのかを推測することしかできません。
「そのような例はたくさん挙げられます。真実を言えば、領土の組織は合法性だけでなく、便宜にも基づいて組織されるべきです。法のレベルで、次のような可能性を備えたシステムは他にありません。」便宜に基づいた判断が保証されています。基準が一定のレベルに設定されている場合、それに従う必要はありません。私たちの実践では便宜を排除し、すべてがその最大値またはわずかに下回る値で行われます。これにはチェーン内の多くの人々が責任を負っています。 」と建築家たちはコメントした。
2024-01-31 00:24:31
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#75メートルの塔7本にとって10センチメートルがどのようにして金になったのか