9月から、銀行は住宅ローンの早期返済手数料を値上げします。これは改正によって可能となり、改正により、銀行は早期返済の際に発生するコストの多くを所定の手数料に反映できるようになります。
手数料なしで支払える方法がさらに増えました
消費者信用法では、 §117 消費者向け住宅ローンを無料で返済する：
- 住宅ローン契約締結日の1ヶ月前までに、返済額が住宅ローン総額の25％までの場合、
- 再固定前にクレジット提供者が新しい金利提案をあなたに伝えてから再固定日までの3か月間、
- 固定貸出金利が設定されていない期間においては、
- ローンの返済を保証するための保険から給付を受ける場合、
- 借り手またはその配偶者やパートナーが死亡、慢性的な病気、または障害を患い、その結果、ローンの返済能力が低下した場合。
9 月から、このリストは拡張され、さらに 2 つの状況が追加されます。
- 当該不動産を売却すると同時に、住宅ローン契約の交渉から少なくとも24ヶ月が経過していることが有効であること、
- 離婚の際の夫婦共有財産の整理において、その整理の対象がローンで融資を受けた、または担保となった不動産でもある場合（かつ、住宅ローンの契約から少なくとも24か月が経過している場合）。
ただし、これに加えて、早期返済手数料の決定に関する規則が緩和される予定です。
現在、銀行は、この早期返済によって発生した意図的に発生した費用の額に応じて手数料を請求することができます。 さまざまな明確な変遷を経て これらは基本的に、早期返済に直接関係する管理費にすぎないことは今日すでに明らかです (例: 手続きを担当する従業員の報酬、電話代や郵便代、土地台帳手数料など)。その結果、銀行は現在、住宅ローンの早期返済に対してほぼ手数料を請求しておらず、請求する場合でも 100 クローネ程度です。
銀行が長らく指摘してきたように、銀行が負担するのは管理費だけではありません。固定期間の満了前であっても顧客が住宅ローンを早期に返済した場合、銀行は2種類の費用を負担します。管理費と住宅ローン融資費用は、住宅ローンの融資に使う金融市場の金銭価格に相当します。銀行として私たちは両方の費用を負担していますが、現時点では顧客には管理費のみを請求していると、チェコスロバキア銀行のスポークスマン、フィリップ・フルビー氏は語りました。
9月からの早期返済手数料
9月から、銀行は住宅ローンの早期返済に対して、当初合意した金利と金融市場の現在の金利の差額を、最大1,000チェココルナの事務手数料に加えて請求できるようになります。手数料は、 固定期間の終了まで、毎年（開始後も）ローンの早期返済部分の0.25％、ただし最大1％ 前払い部品。
このような状況では、顧客の手数料負担が大幅に増加します。たとえば、300 万 CZK を期限前に返済した場合、手数料は 30,000 CZK に上がる可能性があります。
ほとんどの銀行は手数料を値上げしますが、例外もあります
これまで銀行は法律の解釈に応じて多かれ少なかれ迅速に料金を適応させてきたが、ほとんどの銀行は、将来法律で許可されれば、早期返済コストの補償として手数料を値上げすることを公然と認めている。銀行の現在の声明は、これを裏付けるものばかりである。
残念ながら、緊急性にもかかわらず、Fio banka は設定された期限までに回答を提供しませんでした。回答が得られ次第、記事を更新します。
Česká spořitelna、ČSOB、Komerční banka、mBank、Moneta Money Bank、Oberbank、Partners Banka（11月に住宅ローンを開始予定）、Raiffeisenbank、UniCredit Bankは、法律改正により9月から早期返済が可能になるため、早期返済手数料を設定する予定です。
早期返済に対する高額な手数料は、2024 年 9 月 1 日以降に締結される新規住宅ローンに適用されます。既存の住宅ローンについては、この日以降に再固定が行われる時点から新しい規則が適用されます。
一方、エアバンクは手数料を上げるつもりはない。エアバンクの顧客は、自己資金や不動産売却などによる住宅ローンの早期返済は無料であり、9月1日以降も変更はない。固定期間中に住宅ローンを別の場所に移転（借り換え）することに対するペナルティについては、9月1日以降は顧客にこのペナルティを請求しないことは事実であり、今後も請求する予定はない、とエアバンクの住宅ローンサービス責任者、マーティン・リヒター氏は明らかにし、昨年このように移転された住宅ローンは100件未満で、銀行のポートフォリオにある住宅ローン全体の0.8％を占めたと付け加えた。
何も変更しないもう 1 つの銀行は、Creditas です。金利変更期間 (再固定) 外のローンの臨時分割払いと返済は無料であり、この点については 9 月から何も変更されないことを、広報担当の Lucie Brunclíková 氏が確認しました。この時点で、銀行は新規住宅ローンの提供を終了したことをお知らせします。
なぜ住宅ローン金利はCNB金利ほど速く下がらないのでしょうか?
住宅ローン金利のピークは過ぎたものの、低下は比較的緩やかです。住宅ローン金利の推移を、最近かなり急激に金利を引き下げているチェコ国立銀行（ČNB）の金利と比較する顧客が望むよりも明らかに緩やかです。
しかし、銀行側は、短期間で借りたお金と長期間借りたお金の価格が同じではないため、このように単純に比較することはできないと指摘している。また、CNBの短期金利も長期資金の価格に影響を与えるものの、直接的な相関関係はない。
各銀行は、その資産の価格を決定する独自の評価方法を持っています。CNB の基本金利は短期金利を表しています。たとえば、CNB の 2T レポ金利は、銀行が 2 週間 CNB に預けた資金に対する銀行の収益を示しています。しかし、銀行にとって住宅ローンは長期投資であり、銀行はその利回りを国債などの他の長期資産の利回りと比較して測定していると、エア バンクのマーティン リヒター氏は指摘しました。
ČSOBの広報担当モニカ・ホジンコヴァ氏も、住宅ローンについては長期金利の発展がより重要であると説明した。長期金利は住宅ローン債権またはいわゆるスワップ（1年、3年、5年、7年）のいずれかで市場で資金調達され、多くの要因によって影響を受ける。
いわゆる金利スワップの有効期間は住宅ローンの固定期間に対応しており、たとえば 3 年間の固定金利は 3 年間の市場金利に連動します。
通常、短期資金は長期資金より安価です。しかし近年、市場における資金価格は逆になっており、短期資金は長期資金より高価になっています。住宅ローン市場の状況は、いわゆる逆カーブ、つまり短期金利が長期金利より高い状況が2年から2年半続いたようなものだとホジンコヴァ氏は指摘しました。
ライファイゼン銀行のテレザ・カイザーショトヴァ氏によると、異常な状況は現在改善しつつあり、ショートマネーの価格は下落している。しかし、ロングマネーの価格は、ショートマネーが安くなる通常の形にカーブが戻るため、同じままである。言い換えれば、CNBは利下げを行っているが、3年または5年の固定金利の価格には影響を及ぼさない。なぜなら、CNBの利下げはこれらの期間まで現れなかったからだと彼女は述べ、同時に、CNBは結果として生じる市場金利の額を決めるのではなく、需給と市場が中央銀行による利下げ後もロング金利を同じレベルに維持しているだけだと指摘した。顧客が、例えば1M PRIBORにリンクされた変動金利の住宅ローンを毎月更新していた場合、CNBの金利の低下は彼の金利に完全に反映されるだろう。しかし、彼は2023年12月に、3～5年の固定金利で約5.5～6％の金利ではなく、7.5％を超える金利（変動金利の住宅ローンの金額）の住宅ローンを組まなければならないだろう。
ブローカー・トラストの住宅ローン専門家リボル・オスタテク氏は、住宅ローン金利の低下が鈍化しているのは、住宅ローンの早期返済に手数料を課す現在の規則とも関係があるかもしれないと指摘している。固定期間が長い住宅ローンの場合、金利は平均5％を上回り続けているが、これは銀行が顧客が離れるリスクを考慮に入れた融資コストの高さによって決まる。
コメルチニー銀行グループの住宅ローン担当マネージャー、オンドレイ・シュクマン氏によると、住宅ローンの早期返済の可能性にかかるコストは、依然として住宅ローン金利に反映される必要があるという。意図的に支出されるコストの最大額である1%では、銀行の資金調達源にかかるコストをカバーするのに十分ではない場合もある。
具体的な住宅ローン金利は、申請者に関するさまざまな個別要因によって決まることを忘れないでください。したがって、広告されている最低金利に達する可能性があるとはどこにも書かれていません。
現在、最も低い金利を提供しているのは、Moneta Money Bank です。同社は、自社のマージンを犠牲にして、自社の住宅ローンに顧客を引きつけようとしています。割引を含む最低金利は、5 年固定で年 3.99% から始まりますが、これは、物件の住宅ローン価値の 55% までのローンに限られます。他の金利はそれよりも高くなっています。しかし、Česká spořitelna も最近、住宅ローンの金利を引き下げました。割引を含む最低金利は、3 年から 5 年の固定金利で 5.09% から始まります。さらに、ČSOB は、条件が満たされれば、1 年固定で年 4.99% からの金利を提供しています。
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#9月から住宅ローンの早期返済手数料はどう変わるのか銀行から情報を入手
2024-08-14 14:33:54