65歳以降の住宅ローン：「簡単」か、それとも大きなリスクか？

従来の通念では、借金を抱えたまま退職すること、特に住宅ローンほど多額の借金を抱えたまま退職することは、良くても経済的に危険で、最悪の場合は破滅する可能性があると考えられています。

ブライアン・リンドマイヤー氏はそうは考えていません。 「家を返済するのはまったく意味がありません」と彼は言いました。

元購買・在庫マネージャーのリンドマイヤー氏（80歳）と、地元の公立学校を退職した妻のシンディさんは、2020年末にカリフォルニア州オレンジの自宅を借り換えた。新たに30年ローンを組み、金利を半分の3％未満に引き下げた。 リンドマイヤー氏は、この動きは「当然のことだ」と述べた。

「貯蓄や投資から取り出さなければならないお金は、ローンに支払っている利息よりも高い利息を生み出している」と彼は言う。

ますます多くの高齢のアメリカ人にとって、自分よりも長生きできる可能性が高い住宅ローンにサインアップすることは経済的に合理的です。 住宅所有者のかなりの割合が、歴史的に低い金利の固定金利の住宅ローンを組んでいます。 オンライン不動産仲介会社レッドフィンによると、昨年第３・四半期の住宅ローン借り手１０人のうち約６人が金利４％未満のローンを保有していた。 ほぼ 4 分の 1 の割合は 3% 未満でした。

インフレ抑制を目的とした連邦準備制度による利上げキャンペーンにより、投資家が譲渡性預金のような超安全商品で得られる利回りは5％以上にまで上昇した。

退職時に住宅ローンを一括で返済するつもりで何年も貯蓄してきた人たちも、今では再計算をしているところだ。 他の投資から利益を得たり、日常の出費のキャッシュフローニーズを満たすのに役立てたりすることで、これらの資金をより適切に活用できると判断している人もいます。

カリフォルニア州ダウニーのフィナンシャル・パートナーズ・クレジット・ユニオンの最高融資責任者であるエリック・ジッテル氏は、リンドマイヤー氏を含む多くの会員が住宅ローンと現金を維持していると述べた。

「彼らは、CD 1 枚に対して 4.5 ～ 5 パーセントの金利が得られることに気づき始めています。計算してみると、その資金を保持しておく方がはるかに合理的です。」

多くのファイナンシャル・アドバイザーや退職プランナーは、退職前に住宅ローンを完済しなければならないという義務は、現在の経済情勢では時代遅れの公理だと主張している。

「借金を返済することは非常に保守的で安全な行動のように思えますが、返済済みの住宅ローンと流動性を交換するのは非常に危険です」と、退職後の収入計画に焦点を当てている資産管理会社Exit 59 Advisoryの社長エヴァン・ビーチ氏は言う。バージニア州アレクサンドリア 「実際には別のことに必要になるかもしれないお金を、自分のポケットに捨てていることになります。」

ビーチ氏の顧客で元連邦職員のゲイリー・ジェイコブズさんと元看護師の妻ドナさんは、住宅ローン金利が歴史的な水準に達していた2021年末、メリーランド州チェビー・チェイスにある自宅の住宅ローンを借り換えた。トラフ。

79歳のジェイコブズ氏は「タイミングがすべてだ。今回はちょうどいいタイミングだった」と語った。 以前の金利の約半分の金利で新しい30年の住宅ローンに借り換えることで、夫婦の月々の支払額は約300ドル減少した。

「その可能性はあったが、住宅ローンを完済するために手元資金を取り崩す気にはなれなかった」とジェイコブズ氏は述べ、住宅ローンを完済すれば貯蓄の約半分が失われるだろうと付け加えた。 「現金が必要になる可能性のある不測の事態に備えたいという意味で、私たちは保守的です。」

によれば、この力関係が、歴史的に見てかなりの割合の高齢のアメリカ人が高齢になっても住宅ローンを抱え続ける要因となっているという。 新しいレポート ハーバード大学共同住宅研究センターで博士号を取得。 2022年、研究者らは64歳以上の住宅所有者の40％強が住宅ローンを抱えていることを発見し、一世代前の約25％から急増した。

同センターの住宅・高齢社会プログラムのプロジェクトディレクター、ジェニファー・モリンスキー氏は、超低住宅ローン金利が増加の大きな要因だったと述べた。 「一部の人にとっては、たとえ完済できたとしても住宅ローンを維持し、別の投資に投資したいという計算された経済的決定があると私たちは考えています」と彼女は述べた。

しかしモリンスキー氏は、この増加が高齢者の全体的な債務負担の増加と並行して起こっていることに懸念を表明した。 「すべての高齢者の間で、全体的に借金の水準が高くなる傾向がある」と彼女は言う。

住宅ローンを持つことのデメリット

債券収入のある退職者は、クレジットカードの残高など、高金利や変動金利の借金の管理に苦労するかもしれない。 最悪のシナリオでは、健康危機や配偶者の死によって生活や経済が不安定になった場合、高齢のアメリカ人は家を失う危険にさらされる可能性があります。

「低所得の高齢者にとって、住宅所有は時々困難になることがあります。退職後、収入が減少することが多いからです」とAARP公共政策研究所の財務・雇用担当ディレクター、ロリ・トラウィンスキー氏は述べた。

最近の住宅価格の高騰により、住宅所有者は紙上の資産が増えていますが、評価額の上昇により固定資産税や保険料が上昇する可能性があるため、固定収入のある人にとっては課題となる可能性があります。

高齢者金融と政策の一部の専門家は、住宅所有者の毎月の出費の中で住宅ローンがほぼ常に最大の要素を占めるため、50代と60代の住宅所有者は予期せぬ失業や介護需要などの経済的打撃を吸収する回復力が弱いと指摘している。

WEアップジョンの研究員ベス・トゥルーズデール氏は、「住宅は誰にとっても予算の中で最も大きな部分を占めているため、月々ベースで考えると、完済した住宅を持つよりも住宅ローンを組む方が間違いなく高額になる」と述べた。雇用調査研究所。

トゥルーズデール氏は、人々は社会保障を受給できるようになるまで雇用を続けるつもりかもしれないが、彼女の調査によると、アメリカの労働者の約半数だけが50代を通じて雇用を維持していると述べた。 これは、収入減少事象が多くの人が予想しているよりも一般的であることを示唆しています。 労働参加率の低下は女性や低学歴の労働者の間でより顕著だが、50代の就業率は全人口統計で約20パーセントポイント低下している。

「最初は有利な立場にあった人でも、望むだけ長く働けるという保証はありません」とトゥルーズデールさんは言う。

自由に家を所有している人たちのために、共同住宅研究センターは、高齢のアメリカ人が家に閉じ込められた資産を活用するのに苦労していることが多いことを発見しました。 そして、それらの家は所有者が思っているほど価値がないかもしれません。 AARPのトラウィンスキー女史は、長年の住宅所有者は、例えば時代遅れのキッチンやバスルームでの暮らしに満足している可能性があると述べた。

「人々がそのようなアップグレードを行わないことがよくあります」と彼女は言いました。 高齢の住宅所有者は、移動制限やその他の身体的な問題を抱えている可能性があり、そのために物件のメンテナンスや維持がより困難になります。

有色人種である可能性が高い低所得の高齢者住宅所有者も、必要な修繕やアップグレードの費用を支払うのに苦労する傾向にあります。 住宅研究センターのモリンスキー氏は、「その不動産に投資し、長期にわたって維持する能力が低下している」と語った。 「人々は、その後の人生でその資産を使用したい場合、その資産の価値を維持する必要があります。」しかし、維持には多大なコストがかかる可能性があると彼女は付け加えました。

住宅費が平均的な家計に及ぼす影響を考えると、一部の人は住宅ローンを退職後まで引き継ぐ危険な義務であると考えるようになる可能性があるが、場合によっては、その懸念が正当であるかどうかは別として、フリッシュ・フィナンシャル・グループの創設者デビッド・フリッシュ氏は述べた。ニューヨーク州メルビルにある

「財務上の計算に加えて、リスクという心理的な側面もある」と同氏は述べ、たとえ計算上、住宅ローンを維持する方が完済よりもコストが低いことが示唆される場合でも、一部の住宅所有者の借金に対する強い嫌悪感がその選択に影響を与えると付け加えた。 同氏は、その現金をCDや財務省証券に保管しておくことで、「たとえ収入が増えても、住宅ローンの支払いが頭の上にかかることを望まない人もいる」と述べた。

ファイナンシャルプランナーの中には、借金が少ないほど良いという哲学を採用している人もいます。 ハリス・ファイナンシャル・グループ（バージニア州リッチモンド）のマネージング・パートナー、ジェイミー・コックス氏は、住宅所有者が顧客に住宅ローンを継続するよう勧めたがらないのには、住宅所有者の借金に対する心理的アプローチが影響していると述べた。

コックス氏によると、金融危機の間、完済済みの住宅ローンを抱える顧客は、その義務が頭の上にぶら下がっていなかったため、ポートフォリオの下落に対してより楽観的だったという。 「彼らは家を失うことを恐れていないので、より優れた投資家だ」と彼は言う。

自分にとって何が最適かを考える

単一の決定がすべての人に当てはまるわけではないため、ファイナンシャル プランナーは、退職期または退職間近の住宅所有者に対して、住宅ローンの条件、生活費、リスク許容度の詳細を以下の点に加えて考慮するよう提案しています。

• 歴史的な低金利を利用して借り換えをした場合、住宅ローンの返済に充てた資金をCDや米国債などの安全な投資に充てておくことで、より高い利回りを獲得できる可能性があります。

• 金融アドバイザーは、住宅ローンを返済すると緊急貯蓄がほとんど、またはまったく残らない場合には、返済しないよう警告しています。 アドバイザーは通常、3～6か月分の生活費に相当する緊急資金を現金または同様の流動性の高い金融商品で保管しておくことを提案する。

• あなた個人のリスク許容度が重要です。 月に数百ドルを節約するために、心の平安を犠牲にしてはいけません。