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[인사이드 스토리]「チャーターローンDSR」の導入に慎重なもう一つの理由

家計負債管理に赤い火がつき、銀行融資のしきい値がますます高まっています。貸し出しを計画していた消費者たちは足だけをドンドングルしています。 この中でチャーターローンを受けようとするテナントも心が急いでいます。チャーターローンもDSR（総負債原利金償還率）に含めなければならないという話が持続的に出てきているからです。 ただし金融当局は慎重論を続けています。銀行券でもチャーターローンDSRの導入は算定体系から作るのは容易ではないと予想しています。どんな状況なのか見てみましょう。 「チャーターローン＝実需要者」制度の改善が難しい理由 その間、金融圏ではチャーターローンにもDSRを適用しなければならないという声が着実に出てきました。賃貸人（家主）の貸切保証金未返還に伴う債務不履行のリスクがあり、不動産市場への資金供給源として働きながら家計負債増大の原因の一つなのです。それでも一般的なローン関連の規制が適用されていないからです。 金融当局も長年チャーターローンDSRの導入を検討しました。今年初めにもタイトな家計融資管理のために貸切ローンDSRを導入する方針を示唆したりしました。 しかし、結論を出しにくいのが現実です。 実際、キム・ビョンファン金融委員長は最近、記者懇談会で以前の文在寅政権時代にもチャーターローンDSRの導入を検討し、現政府も関連事案を覗いているが、導入の可否については確信を下げにくい立場だと明らかにしました。 キム・ビョンファン委員長は「借主の所得などを勘案し、余裕のある範囲内で貸し出しを受けなければならない原則の下（DSR適用範囲も）拡大しなければならないという考え」としながらも「チャーター貸付を受ける借主は実需要者と見られ、相当数が無住宅者であり繊細に近づかなければならない」と話しました。 チャーターローンを含む家計ローンがどれだけ増えるかなどを勘案して判断しなければならないという点も強調しました。 最近の流れは、銀行が実需要者中心住宅担保ローンの供給など、自家的な家計ローン管理方案を通じて融資の需要は静かになった状態です。過熱した首都圏不動産市場も安定化する姿です。予期せぬ理由で家計ローンが再び急増しない場合、直ちにチャーターローンDSRの導入可能性は以前より低くなったようです。 「満期2〜4年」チャーターローンDSRの計算が難しい 銀行券ではチャーターローンの趣旨と目的だけでなく、DSRの算出が容易ではないという点も導入が難しい理由として挙げられています。 普通賃貸借契約は2年単位で行われます。賃貸借保護法（契約更新請求権など）で期間を延長しても4年です。 DSR算定時に影響を与える要因としては、借主の所得、貸出金利と満期などが挙げられます。この中で変数になる部分は融資満期です。昨年、銀行が融資満期を40～50年まで増やして毎月返済しなければならない原理金を減らし、これを通じて融資可能金額（限度）を増やすと金融当局が規制に乗り出した。 最近、銀行が貸し出し限度縮小のために主談代満期を30年に限定したのも同じ原理です。 チャーターローンの場合、満期は2～4年です。チャーターローンは普通利子だけ負担し、主担帯は元金と利子を同時に返済することが多いです。それにもかかわらず、駐塚隊満期が30年という点を勘案すれば、満期が短いチャーターローンDSRを主宰隊と同様に算定する場合、月負担額が大きくなるしかありません。借主所得まで反映すれば、ＤＳＲ４０％を合わせにくいとは限らないという意味でしょう。 ある市中銀行関係者は「チャーター貸付DSRは満期など算定自体が容易ではないだろう」とし「導入すれば実需要者に対する貸出制限だけでなく、どのように算定して適用するかなどをめぐる議論が大きくなる可能性が高い」と説明します。 貸し手が実質的にはテナント（賃借人）ではなく賃貸人のポケットに入るという点も悩みが必要な部分です。貸切貸付未返還による債務不履行の懸念は、賃貸人を通じて発生するだけに、これに対する対策も必要です。 パク・チュンソン金融研究院の研究委員は、借受人に貸借利子をDSRに直接反映するとともに、賃貸人には既存のDSR値を規制上限(40%)より低く制限(例えば30%)する方案を提示しました。これを通じて融資の余力は維持し、実際のチャーター価格が下落する時は追加で融資を受けてチャーター保証金の返済に活用するようにしましょう。 現在ではチャーターローンDSRの導入が非常に急になっていないのが事実です。今年に入った家計ローンの中でチャーターローンの役割も大きくないです。 10月末基準5大市中銀行（KB国民・新韓・ハナ・ウリ・NH農協銀行）貸切貸出残高は前年末より1兆8224億ウォン減りました。 ただし、住宅価格の上昇が止まると、売買需要がチャーター需要に転換され、チャーター価格の上昇につながる可能性があります。 チャーターローンの需要が急速に増えれば、金融当局でもチャーターローンのDSR導入の圧迫を感じるしかありません。チャーターローンDSRが議論から抜け出して金融市場に安着できるかどうかを見てみましょう。 #인사이드 #스토리チャーターローンDSRの導入に慎重なもう一つの理由