[르포] 「盤浦横漢江ビュー」202％VS250％容積率苦労する「黒石11区域」[부동산360]

「もっと建てる」ソウル市の提案に苦心した黒石11区域 設計変更時着工時期、2026年下半期まで増えることも「お金を稼ぐ、早く終わろう」対「長期的な機会」組合員の意見 去る11日撤去が進行中の黒石11区域近くのある建物の姿。キム・ヒリャン記者 [헤럴드경제=김희량 기자] 「階数が２つ上がるじゃないですか。無条件でなければなりません。」「それでも幽霊のように漂っているのに、入居日より遅くなることを望んでいません。早く進んでほしいです」ソウル市が黒石１１区域に容積率上昇（２０２％→２５０％）を提案した後、組合員間の異見が深化している。容積率を上げれば既存の1511世代が1800世代に増える。組合は年末まで意見を集めなかった。整備業界は来年２月ごろになってこそ容積率変更に対する決定がなされると見ている。変更された設計変更案が採択された場合、着工時期は遅れれば2026年下半期に移る可能性もある。去る11日記者が訪れたソウル東区区黒石11区域現場は崩れた建物瓦礫らと姿を現した鉄骨山がいっぱいだった。記者に向けた現場関係者は「写真を撮ってはいけない」とし「組合事務所を通じて話しろ」と鋭敏な姿を見せた。撤去及び廃棄物処理など残りの作業が終わらず、今年着工及び一般分譲を行う予定だった既存の時刻表はすでに延期された状態だ。黒石11区域は1万余世帯のミニ新都市を夢見る「黒石ニュータウン」事業地（1～9区域と11区域）の一つで、8万9332㎡の敷地に最高16階、30棟、1511世代アパートを建てる予定だった。 。ソウル市提案した容積率２５０％は供給世帯数を約３００世代ほど増やすことができ、事業性が高いと評価される。 去る11日隠し壁で覆われた黒石11区域工事現場の姿。キム・ヒリャン記者 ソウル市内大容積率２５０％で進行する場合、当初約１７％（２５７世帯）だった賃貸世帯比率は約２２．６％（約４０７世帯）に高まるようになる。 。ソウル市の立場では住宅供給拡大という名分を守ることができる。最も多くの世代数を持つ84A型組合員分譲価格は約10億929万ウォンだった。業界によると、現在、該当の平均数は10億～11億ウォンの「血（プレミアム）」を付けて少量で取引されている。業界では竣工後、該当の平均数が少なくとも20億ウォンから最大25億ウォンのラインで取引されると見ている。2019年12月に入居したアクロリバーハイムは去る7月専用84㎡が27億5000万ウォンで取引された。ある不動産関係者は「近隣アクロリバーハイム（2018年竣工）と10年以上竣工年度差が出てプールなどただ設計状況とともに傾斜したところに建てる漢江視野が確保される高層平易な物件の場合、現時点では25億ウォン近くになると思われる」と展望した。問題は、設計案が変更時の工事期間および費用が増えることに一部の組合員の反対が激しいという点だ。近隣のA不動産関係者は「「影」で購入した一部は利子が増えることに早急にしている」とし「長期的には層数や同距離が改善される機会とみられるが、スピード感を持って進んできた事業が遅れているのは事実」と言った。反対する組合員は増える利子負担、入居遅延などを理由に挙げている。当初、黒石11区域は2027年10月頃に入居が予定された場所だった。先月末、審議案がソウル市第８回整備事業統合審議委員会を通過し、撤去作業が進行中だ。変更された設計案が適用される場合、ソウル市は手続き的に事業施行なのか、管理処分なのかなど、各種の許認可を受けなければならない。整備業界ではこの場合着工遅延期間が約1年程度で入居時期は2028年秋または2029年春に遅れると見ている。ある組合員は「今住宅タイプを決め、東・湖は定めない状態なのに設計案が変われば再抽選はもちろん時間がかからないのか」とし「比例率によって得を見る人と期間延長が負担した人々に分かれて意見これは愉快だ」と雰囲気を伝えた。 ソウル洞区黒石洞の姿。キム・ヒリャン記者黒石11区に入る「サミットザヒル」透視図。 [대우건설 제공] すでに無理な融資を行った組合員の場合、費用の増加に対する負担を感じている。容積率変動事案とは別に、最近施工会社の大宇建設側で２年半の間上昇した原材料と人件費の上昇などを理由に組合側に工事費増額を要求したと伝えられた。信託手数料の変更に関する最近の組合員の投票でも、このような雰囲気が伝わる。去る10日行われた臨時総会では管理処分計画認可に連動された信託報酬調整の件が案件に上がってきたが、60%を超える組合員がこれに反対した。容積率及び工事費の上方によって分譲予定総額が増加し、信託報酬も変わるが、当該案件が否決され、組合は信託会社と再交渉に乗り出す予定だ。ソウル市と組合側は現在上向きの容積率に関する議論を続けている。ソウル市はすでに統合審議案が通過しただけに変更された事案に対する許認可期間の所要が負担にならないように行政支援をしていくという立場だ。ソウル市関係者は「市と組合などが２５０％容積率を反映した基本案を作っているが、早く来年１月に出るだろう」とし「提案が採択されれば市は住宅供給活性化次元で組合に最大限協力するだろう」と話した。ただ、組合側は「組合員の意見が違う状況なので、組合側で答えてくれることがない」と話しかけた。状況を長く見守った不動産は異なる展望を出している。ソウル東区区不動産関係者は「弾劾政局で住宅関連各種税制や金融政策が変わるか不安感を感じる組合員が少なくない」とし「何とか早く着工しなければならないという声が主流意見」と伝えた。一方、近隣のC不動産関係者は「150世代近く増えれば稼ぐことになるお金がいくらなのに当然しないか」としながら「「体に良い薬が使われる」とし、経験ある組合員が負担を感じる人々を説得して推進しようとするだろう」と見出した。 。 #르포 #盤浦横漢江ビュー202VS250容積率苦労する黒石11区域부동산360