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[단독] 1兆3000億ウォン規模の「海外不動産ファンド」3年以内満期…銀行損失は少なくとも1000億ウォン

不動産ファンド関連参考画像 [사진=게티이미지뱅크] 今後3年以内に満期を迎える海外不動産ファンドの規模は1兆3000億ウォンに達することが分かった。その半数以上が個人投資家のファンドであり、その多くは既に元本損失圏に入っているか、損失リスクが高い状態にある。証券会社の売上も加味すると損失額は雪だるま式に膨らむとの指摘がある。 安州経済新聞が5日、共に民主党の閔炳徳（ミン・ビョンドク）議員事務所を通じて入手した資料によると、大手銀行や証券会社など国内金融会社が今年から2028年までの3年間に満期を迎える海外不動産ファンドの販売総額は1兆2855億ウォンだ。このうち個人投資家の資金は約6割に達した。 銀行の売却総額のうち、個人投資家が75％と大半を占めていることが判明した。 4大銀行（KB国民、新韓、ハナ、ウリ）は期中に満期を迎える海外不動産ファンドを売却した。 問題は、満期を迎えた11商品のうち、元本損失ゾーンに入ったと確認された投資額が少なくとも1000億ウォンに上ることだ。 △新韓銀行が販売したＬＢ英国一般民間不動産投資信託２号（１５８億ウォン）、△アルムドゥリ一般投資型私募投資信託１３号（２５０億ウォン）、△ハナ銀行が販売したイージスグローバル公共不動産投資信託２８１号（５６４億ウォン）が先月中旬現在、損失圏にあることが判明した。 ウリィ銀行は海外不動産ファンド計４商品が２０２８年７月から１２月まで順次満期を迎え、投資総額は３７６億ウォンを超え、損失が懸念されていると伝えられている。しかし、ウリ銀行関係者は「原資産はまだ清算されておらず、損失は確認されていない」と説明した。 ＫＢ国民銀行も総額１５９４億ウォン相当の海外不動産ファンドを保有しており、今年４～１２月と２０２８年５～７月に満期を迎える。これと関連し、元本損失圏に入ったかどうかは明らかにされていないが、損失が発生する可能性を排除するのは難しい。投資対象の不動産地域が、コロナ後の在宅勤務の活性化により不動産需要がまだ回復していない米国や欧州であるためだ。代表的なものとして、米国の商業用不動産価格指数（CPPI）は2019年12月には135.5でしたが、最新の昨年10月の時点ではまだ129.4でした。銀行が販売するファンド商品のほとんどは2019年に設定されたもので、不動産価格がその水準まで上昇しなければ、ファンドも元本割れは避けられない。 他のほとんどの銀行も同様の地域に投資用不動産を集中させています。英国やフランスなど欧州が７件で最も多く、米国と日本が各２件で続いた。このため、今後数年間に個人投資家に大規模な元本損失が発生する可能性があると考えられている。証券会社の出来高が加われば損失が拡大するのは必至だ。すでに「ベルギーファンド（韓国投資ベルギーコアオフィス不動産投資信託2号）」や「ドイツのトリアノンファンド（イージス・グローバル不動産投資信託229号）」など元本割れの事例も出ており、波紋を広げている。 一方で、海外不動産ファンドを販売する金融会社の負担は増えることが予想される。金融当局が金融消費者保護の強化に注力しているためだ。金融監督院は最近発表した「金融消費者保護改善ロードマップ」で、消費者被害の懸念がある場合、必要に応じて「遡及効果」を認める方針を明らかにした。これは、法律施行前に金融会社と消費者との間で交わされた契約であっても、不当な契約があれば新法を適用して是正することを意味する。 金融関係者は「資金が損失と利益を行ったり来たりするのはよくあることだ」としながらも、「満期まではまだ時間があるので、もう少し見守る必要がある」と述べた。 素晴らしい0 それは悪いです0 #단독 #1兆3000億ウォン規模の海外不動産ファンド3年以内満期銀行損失は少なくとも1000億ウォン