モンタナ州の固定資産税制度は非常に複雑で、気が遠くなるような計算と、困惑するような規則が数多く含まれています。この迷路のポイントは、学校や警察などの公共サービスの料金を数十万の施設間で公平に分配することです。
もちろん、税金に関して公平とは具体的に何を意味するかについて合意するのは難しい仕事ですが、抜け穴のない公平な枠組みを実装する税法を議員が書くのはさらに難しい仕事です。 1月6日、 高地ニュース そして モンタナ・フリー・プレス は、モンタナ州の政界で数十年にわたって懸念されてきた州の税法の一面に関する長期調査を発表した。それは、農場や牧場を対象とした固定資産税の減税が、田舎の土地に高級住宅を所有する人々によって乱用されているかどうかである。
私たちのストーリーは 3,400 ワード以上あります。完全な調査には多くの複雑さ、ニュアンス、インフォグラフィックが含まれますが、重要なポイントをいくつか紹介します。
農業税ステータスにより、基礎となる土地の価値を引き下げることにより、農場や牧場の不動産が住宅用不動産に比べて割引されます。
都市部または郊外の近隣にモンタナ州の家を所有している場合、それはほぼ確実に住宅用不動産として分類されます。このような場合、家の構造物とその下の敷地の両方が市場価格、つまりモンタナ州歳入局がいくらで売れると考えているかに基づいて評価され、課税されます。
農業用地上の構造物も市場価格に基づいて評価され、課税されますが、基礎となる土地はそうではありません。代わりに、農地はその生産額、つまり所有者が作物を育てたり家畜を放牧したりすることでどれだけの収入が得られると歳入局が考えているのかに基づいて税目的で評価されます。
それは大きな違いになります。住宅地の価格はモンタナ州全体の場所によって異なりますが、平均的な住宅地の土地価値は 2023 年で約 127,000 ドルでした。農地の生産価値ははるかに低いです。たとえば、私たちが調査した物件の中には、1エーカー当たり50ドル未満の価値の放牧地があったものもあった。
農業割引は年間数百ドルまたは数千ドルの節税につながります。
私たちが検討した一例は、カリスペル近くのフラットヘッド川沿いの不動産で、Zillow のリストではパッティンググリーンと果樹園を備えた「豪華なモンタナ川の不動産」と記載されていました。私たちの分析によると、農地に分類されているこの10エーカーの不動産は、2023年に固定資産税約7,000ドルを支払ったが、そのうちの20ドルを除くすべてが不動産の構造物の価値に基づいて支払われている。
隣の10エーカーの住宅物件は、価値がやや劣る住宅も含めて、2023年に土地税約3,300ドルを含む約9,100ドルの税金を支払った。
このような格差は典型的です。 20 エーカー未満の区画の場合、2023 年に住宅用地が支払った実効地税の中央値は 1 エーカーあたり 1,609 ドルであるのに対し、農業用地はわずか 6.61 ドルであることがわかりました。
クレジット: Luna Anna Archey および Eric Dietrich によるインフォグラフィック
批評家らは、高級不動産が農業税の優遇措置を受けるのが簡単すぎると懸念している。
ほとんどの西側諸国とは異なりモンタナ州のより大きな不動産は、その土地が農業に使用されていることを文書化する必要がなく、自動的に農業税優遇措置の対象となります。 160 エーカー以上の不動産には自動的に完全農業指定が付与されますが、20 エーカー以上の不動産には自動的に部分農業指定が適用され、所有者が農場や牧場の活動を実証できるかどうかに関係なく、わずかに減税された税制優遇が受けられます。
小規模な不動産は、年間少なくとも 1,500 ドルの農業収入を報告することで、完全な指定を受ける資格を得ることができます。批評家はその閾値について、 1986年以来更新されていない、十分に低いので、知識のある不動産所有者は比較的少ない労力でこの値に到達できます。
モンタナ州の何千ドルもの住宅が農業税制の恩恵を受けています。グレッグ・ジャンフォルテ知事のボーズマン邸もその一つだ。
2023 年の州の資産データを見ると、 HCN そして MTFP 農業税の全額または一部の恩恵を受ける資格のある、構造価値が 100 万ドルに達する不動産を 3,000 件以上発見しました。場合によっては、フラットヘッド・リバーの例のように、これらの不動産は、他の点では同等の住宅用不動産に隣接しており、その結果、大幅な税金格差が生じます。
別の例は、ボーズマン郊外の農業指定された 11 エーカーの区画にあるジャンフォルテさんの自宅です。私たちの計算によると、知事とスーザン夫人は2023年に1エーカー当たり約5.75ドルの地税を支払ったが、通りの向かいに住宅地を持つ隣人は1エーカー当たり826ドルを支払ったことになる。 （知事室によると、ジャンフォルテスの所有地には追加の区画も含まれており、大麦とアルファルファの生産に使用され、馬やラバの乗り物にも使用されているという。）
知事がこの11エーカーの土地に請求する66ドルの土地税額は、モンタナ州の都市部の住宅所有者の大多数が自宅下の敷地に毎年支払っている額よりも大幅に少ない。
議員らは今年のモンタナ州議会で税法を変更する可能性がある。
1月初旬に会期が始まったとき、農業指定の資格基準を厳格化する2つの法案が審議されていた（下院法案 27）そして、価値の高い農業用不動産の自宅敷地部分に対する税金を引き上げます（上院法案 4）。
同様の措置は過去にも、増税に直面する国民の反対などで難航してきた。両対策のスポンサーらはこう語った。 HCN そして MTFP 先週、法案を政治的に実行可能にするために提案の修正に取り組んでいることを明らかにした。
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#高級不動産はモンタナ州の農業税法からどのように恩恵を受けるか