企業

高レートの伝達メカニズム

商業用住宅ローンは、資本市場の状況の変化、不動産の基礎の変化、複雑な規制環境が交差する領域にあります。この分野の現在の投資環境は、歴史的にも他の機関投資家向け資産クラスと比較しても独特です。最近のパフォーマンスを牽引している要因は、特に次の 3 つです。 金利上昇連邦準備制度理事会のインフレ対策により2022年春から金利が上昇し、不動産価値の低下を招いています。1 メットライフ・インベストメント・マネジメントは、不動産価値（オフィスを除く）は底を抜けたと考えているものの、評価額の再設定により、多くの不動産投資家は既存の住宅ローンの満期時に負債または優先株資本を必要とし、流動性が低下している。 リモートワークがオフィス業界に与える影響リモートワークの増加によりオフィス部門に負担がかかり、商業用不動産部門全体のリスクプレミアムが上昇しています。これにより不動産の流動性も圧迫されています。2 銀行部門のストレス: 規制要件の強化により、歴史的に中・高リスクローンの主要な資金源であった銀行による商業用住宅ローンの貸出が減少しました。この縮小と、バーゼルIIIエンドゲームなどの予想される規制の変更により、デットファンドやその他の貸し手が、完全にではないにせよ、そのギャップを埋める道が開かれました。 景気後退後のサイクルタイミングと体系的なリスクの過大評価 貸し手は、商業用住宅ローンの信用を評価する際に、LTV（ローン対価値比率）、債務返済比率、および債務利回りの3つの指標に注目しています。これらの要因は債券相当格付けとの相関関係を確立していますが、商業用住宅ローン市場では、ローン条件がローンリスクにどのように影響するかについての包括的な理解が不足していることがよくあります。定量化されていない主な要因には、変動金利ローンの金利上限、キャッシュマネジメント、建設資本のためのエスクロー、リース費用、またはその他のキャッシュフロー不足などがあります。この理解のギャップにより、住宅ローン投資家は、ローン条件が貸し手にとって有利な場合（2010年から2013年、および現在など）にはリスクを過大評価し、そうでない場合（2005年から2007年、または2021年など）にはリスクを過小評価することになります。さらに、不動産価値とインフレの関係は重要ですが、見落とされがちです。不動産価値は歴史的に、建設コストが商品価格と労働力に結びついているため、インフレと密接に連動しています（図表2）。景気後退後の時期には建設着工件数が減少する傾向があり、商業用住宅ローンの「建設リスク」または「過剰建設リスク」が低下します。 現在、これら 2 つの要因を評価した結果、融資条件は世界金融危機の時代を彷彿とさせる貸し手有利のものであり、建設着工は 2010 年以来最も速いペースで減速していると考えられます (図 3)。商業用不動産価格指数は出遅れているものの、初期の兆候は市場の回復を示唆しており、特に高利回りの住宅ローンリスクセグメントにおいて、債券投資家にとって好機となる可能性があることを示唆しています。 結論 過去 12 ～ 18 か月は課題が山積していましたが、同時にチャンスも生まれていました。具体的には、現在の住宅ローン利回りは相対的に魅力的な価値を提供しており、投資家はリスク スペクトルの上昇に対して十分な報酬を得ているようです。さらに、価格データを見ると、新しいサイクルの始まりにある可能性が示唆されており、当社の調査では、住宅ローン投資家にとって絶好の参入ポイントになる可能性があることが示されています。 [1]2024年第2四半期 [2]リアル・キャピタル・アナリティクス（RCA）2024年第2四半期 この記事は、現在の市況を反映した著者の意見を述べたものです。情報提供および教育目的のみで作成されたものであり、投資アドバイスや特定の証券、戦略、投資商品の推奨と見なされるべきではありません。この記事は、米国証券取引委員会に登録された投資顧問会社であるMetLife Investment Management, LLC（旧MetLife Investment Advisors, LLC）がスポンサーとなり、同社と共同で作成しました。MetLife Investment Management, LLCは、情報提供のみを目的としているMetLife, Inc.の子会社であり、いかなる投資に関する推奨や投資アドバイスの提供を構成するものではなく、また、いかなる投資や投資顧問サービスの購入や申し込みのオファーや推奨の広告、販売や申し込みの申し出、勧誘や招待を構成するものでも、その一部を成すものでもありません。今後の展開により、この記事に含まれる情報に重大な影響が生じる可能性があります。 MIM…